TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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4ème étage

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REFERENCES : N° RG 25/01599 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VN4

Minute :

SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE ILE DE FRANCE

Représentant : M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Madame [N] [U]

Monsieur [W] [U]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 234

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Jeanine HALIMI

Copie et dossier délivrés à:

M^e Anne CAILLET

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 15 janvier 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOLIHA – SOLIDAIRES POUR L’HABITAT – AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE ILE DE FRANCE, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire en date du 27 janvier 2022, d’une durée de dix-huit mois, renouvelée par avenants des 11 juillet 2023 et 10 juillet 2024, l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France, ci-après l’association Soliha a mis à disposition de M. [W] [U] et Mme [N] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant une redevance mensuelle de 584,57 euros et une contribution aux charges de 98,52 euros.

Un avenant de fin de convention d’occupation précaire a été signé le 10 juillet 2024 entre l’association Soliha et M. [W] [U] et Mme [N] [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, l’association Soliha a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny M. [W] [U] et Mme [N] [U] aux fins de :

— Constater que M. [W] [U] et Mme [N] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2024,

— Ordonner l’expulsion de M. [W] [U] et Mme [N] [U], ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux de leur chef, du logement,

— Dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement M. [W] [U] et Mme [N] [U] au paiement de la somme de 1432,46 euros au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle au montant de la redevance majorée des charges tels qu’ils auraient été appelés,

— Condamner solidairement M. [W] [U] et Mme [N] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner solidairement M. [W] [U] et Mme [N] [U] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de leur résistance abusive,

— Condamner solidairement M. [W] [U] et Mme [N] [U] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner M. [W] [U] et Mme [N] [U] aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 janvier 2025.

Après un renvoi lors de l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

L’association Soliha, représentée, a maintenu ses demandes énumérées dans l’assignation, notamment le montant de la dette au titre de la redevance due. Elle souligne que la convention d’occupation précaire a été signée par M. [W] [U] et Mme [N] [U] et qu’elle leur est donc applicable.

En effet, l’association Soliha se prévaut de l’article 1103 du code civil et d’une convention d’occupation précaire signée avec M. [W] [U] et Mme [N] [U], non soumise à la loi du 6 juillet 1989, qui a pris fin par avenant de fin de prise en charge du 10 juillet 2024, alors que les défendeurs se sont maintenus dans les lieux malgré une sommation de quitter les lieux du 13 décembre 2024, justifiant ainsi leur qualité d’occupant sans droit ni titre du logement.

M. [W] [U] et Mme [N] [U], assisté pour M. [W] [U] et représentée pour Mme [N] [U], se réfèrent au contenu de leurs conclusions, visées à l’audience, dans lesquelles ils sollicitent de la juridiction de :

— Requalifier la convention d’occupation en bail verbal à l’égard de Mme [N] [U],

— Constater la nullité de l’avenant de fin de prise en charge du 10 juillet 2024,

— Débouter l’association Soliha de l’intégralité de ses demandes,

— A titre subsidiaire, accorder à M. [W] [U] et Mme [N] [U] un délai de 36 mois, à titre encore plus subsidiaire de 24 mois pour s’acquitter de leur dette, à hauteur de 5 euros par mois et le solde à la dernière échéance,

— En tout état de cause,

o Condamner l’association Soliha à verser à chacun des défendeurs la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral,

o Condamner l’association Soliha à verser au conseil de M. [W] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile,

o Condamner l’association Soliha aux entiers dépens ou à titre subsidiaire mettre les dépens à la charge du Trésor Public,

o Dans l’hypothèse où il serait fait droit, même partiellement aux demandes de Soliha, écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de leurs prétentions, M. [W] [U] et Mme [N] [U] se prévalent de la signature par un seul des époux pour solliciter la requalification de la convention d’occupation précaire en bail verbal. Ils soulignent également l’absence d’accompagnement, pourtant prévu dans la convention d’occupation précaire.

Pour justifier de leur demande de nullité de l’avenant de fin de prise en charge, ils invoquent l’absence de consentement quant à la signature de cet avenant, les défendeurs ne parlant pas français ; à titre subsidiaire le dol, manifesté par la signature le même jour d’un avenant de renouvellement et d’un avenant de fin de prise en charge ; à titre encore plus subsidiaire l’erreur, les défendeurs n’ayant pas pris conscience d’avoir acté une date de fin de prise en charge par cet avenant signé en même temps que le renouvellement.

Concernant la dette réclamée par l’association Soliha, M. [W] [U] et Mme [N] [U] soulignent l’absence de toute justification des charges sollicitées, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, mais également l’absence de bonne foi pourtant imposée par l’article 1104 du code civil en raison des manœuvres de Soliha effectuée dans le but de suspendre l’APL des défendeurs. Ils ajoutent que l’association Soliha leur a intimé de ne plus payer la redevance mensuelle à compter de septembre 2024. A titre subsidiaire, ils sollicitent l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

M. [W] [U] et Mme [N] [U] invoquent également l’article 1215 du code civil pour faire état de la tacite reconduction du contrat, dans la mesure où ils ont continué d’exécuter les obligations résultant de la convention d’occupation y compris en l’absence d’avenant de reconduction, qui n’ont pas été signés aux dates prévues (soit tous les six mois). Si l’absence de titre d’occupation devait être retenue, les défendeurs se prévalent des articles 3 et 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 3-1 de la convention internationale relative aux droits de l’enfant pour justifier d’un contrôle de proportionnalité et débouter la demanderesse de la demande d’expulsion, en l’absence de solution de relogement, de la présence d’enfants mineurs dans la famille et de l’état de santé de M. [W] [U].

Les défendeurs sollicitent des dommages et intérêts au regard des manœuvres de l’association Soliha pour créer une dette et faire signer des documents incompréhensibles aux défendeurs non francophones, et handicapé pour M. [W] [U], créant une angoisse permanente d’être expulsée depuis un an.

Enfin, ils fondent leur demande au titre des frais irrépétibles sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, M. [W] [U] ayant été admis au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, et de la nature incompatible du litige avec l’exécution provisoire en raison des conséquences irréversibles d’une expulsion sur leur situation locative pour solliciter de l’écarter, su le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour rappel, en application des articles 446-1 et 768 du code de procédure civile, la procédure étant orale, il ne sera examiné que les prétentions soutenues à l’oral ou présentes dans le dispositif des conclusions déposés à l’audience et visées par le greffier.

?

I. Sur la requalification de la convention d’occupation précaire au bénéfice de Mme [N] [U]

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, si Mme [N] [U] n’a effectivement pas signé la convention d’occupation précaire en date du 27 janvier 2022, son nom apparaît parmi les « occupants » et surtout, celle-ci a signé les avenants de convention d’occupation des 11 juillet 2023 et 10 juillet 2024, actant par ci son intégration volontaire dans le contrat d’occupation précaire. Ainsi, Mme [N] [U] est partie au contrat d’occupation précaire signé avec l’association Soliha, et exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande de requalification en bail verbal soumis à la loi de 1989 sera donc rejetée.

II. Sur la nullité de l’avenant de fin de prise en charge de la convention d’occupation précaire

A. Sur le moyen tiré de l’absence de consentement des défendeurs

L’article 1128 du code civil dispose que sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

Selon l’article 1128 du code susvisé, conformément à l’article 414-1 du même code, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat. L’article 414-1 dispose quant à lui que c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

En l’espèce, si les témoignages permettent de conclure à la faible maîtrise de la langue française par M. [W] [U] et Mme [N] [U], il n’est en revanche pas démontré que lors de la signature de la convention d’occupation précaire le 27 janvier 2022 par M. [W] [U], du premier avenant de renouvellement le 11 juillet 2023 par les deux défendeurs ou du second avenant du 10 juillet 2024 par les mêmes défendeurs, par ailleurs le même jour que l’avenant de fin de prise en charge, tous deux étaient assistés d’un interprète roumanophone, justifiant ainsi une différence d’appréciation de l’existence de leur consentement lors de ces trois signatures, non contesté, et celle de l’avenant de fin de prise en charge.

Ainsi, le moyen tiré de l’absence de consentement de M. [W] [U] et Mme [N] [U] lors de la signature de l’avenant de fin de prise en charge sera écarté.

B. Sur le moyen tiré du dol

Selon l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En application de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il ressort des pièces et des débats que M. [W] [U] et Mme [N] [U] ont signé l’avenant de fin de prise en charge le 10 juillet 2024, soit le même jour que le second avenant de renouvellement de six mois qui couvrait rétroactivement la période du 1er février 2024 au 31 juillet 2024, en l’absence de toute justification d’accompagnement social en vue d’un relogement définitif, caractérisant ainsi des manœuvres destinées à entretenir la confusion dans l’esprit des défendeurs.

Ces manœuvres ont eu un effet déterminant sur le consentement des défendeurs puisqu’il est suffisamment démontré que l’état de santé de M. [W] [U], la configuration familiale (présence de plusieurs enfants mineurs au domicile) et l’absence de toute solution de relogement auraient conduit les défendeurs à refuser de signer l’avenant de fin de prise en charge. En outre, il apparaît clairement des témoignages du Docteur [S] datant du 29 juillet 2022 et de M. [L] [P] du 17 novembre 2025 que M. [W] [U] et Mme [N] [U] ont une faible maîtrise de la langue française et nécessitent un accompagnement pour leurs démarches, les rendant d’autant plus vulnérables dans la conclusion d’un contrat.

Dans ces circonstances, le dol étant caractérisé, il convient d’annuler l’avenant de fin de prise en charge du dispositif Solibail signé par M. [W] [U] et Mme [N] [U] le 10 juillet 2024.

C. Sur la tacite reconduction de la convention d’occupation précaire

En application de l’article 1215 du code civil, lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire, non soumise aux dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, demeure soumise au droit général des contrats. Or il ressort des pièces fournies que, postérieurement à la fin du dernier avenant de renouvellement, fixée au 31 juillet 2024, M. [W] [U] et Mme [N] [U] se sont maintenus dans les lieux en payant une partie de la redevance mensuelle hors APL tandis que l’association Soliha a maintenu à leur disposition les lieux loués, la sommation de quitter les lieux fondé sur l’avenant annulé plus tôt ne datant que du 13 décembre 2024, soit plus de quatre mois de renouvellement tacite. Il convient donc de retenir que la convention d’occupation précaire s’est poursuivie, tout comme l’obligation de verser la redevance mensuelle s’appliquant à M. [W] [U] et Mme [N] [U].

Les demandes d’expulsion, du sort des meubles et de fixation d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées.

III. Sur la demande en paiement au titre de la dette de redevances mensuelles

A. Sur le montant de la dette

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, le contrat d’occupation précaire conclu le 27 janvier 2022 prévoit ainsi en son article 5 le paiement d’une redevance due par l’occupant d’un montant de 683,09 euros, auquel sera soustrait l’allocation pour le logement d’un montant de 316 euros, soit un montant de 378,37 euros, avec prestation. Ce montant est réévalué par avenant du 11 juillet 2023 à 412,36 euros hors allocation logement et avec prestations, puis à 471,94 euros par avenant du 10 juillet 2024.

Il ressort des pièces du dossier, notamment de la convention d’occupation précaire, des deux avenants des 11 juillet 2023 et 10 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 janvier 2025 que l’association Soliha rapporte la preuve de l’arriéré des redevances impayées. En effet, si M. [W] [U] et Mme [N] [U] se prévalent d’une demande orale de la part de l’association Soliha de ne plus verser les redevances mensuelles, ils n’en apportent aucunement la preuve, pas plus que celle de la responsabilité de l’association Soliha dans l’arrêt des APL, qui peut être également due aux défaillances de paiement des défendeurs.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [W] [U] et Mme [N] [U] à payer à l’association Soliha la somme de 1432,46 euros, au titre des sommes dues au 2 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

B. Sur les délais de paiement sollicités

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [U] et Mme [N] [U] sollicitent des délais de paiement les plus larges possible. L’application de la loi du 6 juillet 1989 sera écartée du fait de l’exclusion de la convention d’occupation précaire du champ d’application de ladite loi, le contrat étant soumis aux dispositions générales du code civil. Les défendeurs justifient d’une situation financière précaire, composée essentiellement de prestations sociales pour une famille de cinq individus, il convient donc de faire droit à leur demande selon des modalités précisées au dispositif.

IV. Sur les demandes de dommages et intérêts

A. Sur la demande formulée par l’association Soliha

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’association Soliha, déboutée de ses demandes, ne justifie au surplus pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard.

B. Sur la demande formulée par M. [W] [U] et Mme [N] [U]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, M. [W] [U] et Mme [N] [U] allèguent d’un préjudice moral lié à la procédure d’expulsion, notamment en lien avec leur angoisse mais n’apportent aucun justificatif en ce sens concernant précisément le quantum de ce préjudice. Il apparaît en revanche qu’en raison de l’état de santé de M. [W] [U], difficilement compatible avec une mesure d’expulsion selon le certificat médical joint, et des fragilités familiales (enfant mort-né en 2023), la procédure est apparue anxiogène pour les défendeurs. L’association Soliha sera donc condamnée à leur verser la somme de 700 euros chacun au titre de leur préjudice moral.

V. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner l’association Soliha, perdante, aux dépens de l’instance.

Selon l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient donc de condamner l’association Soliha à payer au conseil de M. [W] [U] et à Mme [N] [U] la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est parfaitement compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, quel que soit la décision prise. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de requalification de la convention d’occupation précaire du 27 janvier 2022 en bail verbal au bénéfice de Mme [N] [U],

ANNULE l’avenant de fin de prise en charge du 10 juillet 2024 signé d’une part par l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France et d’autre part par M. [W] [U] et Mme [N] [U], portant sur les locaux loués au [Adresse 3] à [Localité 8],

CONSTATE la poursuite de la convention d’occupation précaire signée entre l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France d’une part, et M. [W] [U] et Mme [N] [U] d’autre part, portant sur les locaux loués au [Adresse 3] à [Localité 8],

REJETTE les demandes de constat d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion, d’assistance de la force publique et d’un serrurier, de sort des meubles et de fixation d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement M. [W] [U] et Mme [N] [U] à verser à l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France la somme de 1432,46 euros, arrêtée au 2 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre des redevances mensuelles impayées,

AUTORISE M. [W] [U] et Mme [N] [U] à apurer la dette en 23 mensualités de 5 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France,

CONDAMNE l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France à verser à M. [W] [U] et Mme [N] [U] chacun la somme de 700 euros au titre du préjudice moral subi,

CONDAMNE l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France aux entiers dépens,

CONDAMNE l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France à verser au conseil de M. [W] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’association Soliha – Solidaires pour l’Habitat – Agence immobilière sociale Île-de-France à verser à Mme [N] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE