TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 10]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00746 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZ2R

S.C.I. FOCUS IMMOBILIER

C/

[I] [D]

[N] [M]

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 17 Janvier 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. FOCUS IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 8]

Comparante en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [E]

DÉFENDERESSES :

Madame [I] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Comparante

Madame [N] [M]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 06 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 28 février 2022, la SCI FOCUS IMMOBILIER a donné à bail à Madame [I] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel total de 700,00 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2022, Madame [N] [M] s’est portée caution pour une durée indéterminée du paiement du loyer, des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

Suite à l’absence de règlements des loyers et charges, la SCI FOCUS IMMOBILIER a fait signifier à la locataire un commandement de payer le 31 mai 2024 ; puis elle a fait assigner Madame [I] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 22 juillet 2024 et Madame [N] [M] par acte de Commissaire de Justice du 15 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat et l’expulsion de sa locataire ainsi que la condamnation solidaire de celle-ci et de la caution au paiement du solde locatif.

A l’audience du 06 novembre 2024,

La SCI FOCUS IMMOBILIER – représentée par son gérant – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à son acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Ordonner la jonction des instances pendantes devant la juridiction,Constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], Ordonner l’expulsion de la locataire et dire, en conséquence, qu’elle sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant, Dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit ; au besoin avec l’assistance de la force publique, Condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer une somme 9.248,96 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 07 octobre 2024, Condamner solidairement la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant augmenté des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux, Condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner solidairement la locataire et la caution aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

Elle a indiqué être opposé à l’éventuel octroi de délais de paiement en raison d’une absence de règlement de la part de la locataire depuis de nombreux mois alors que la SCI familiale supporte un crédit de 580,00 euros mensuel.

Madame [I] [D], régulièrement assignée à personne, a comparu. Elle a fait état de sa situation personnelle, financière et de santé. Il a précisé avoir sollicité l’attribution d’un logement social en vue de restituer les locaux.

Madame [N] [M], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu et indiqué avoir effectué des règlements en fonction de ses capacités financières.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe antérieurement à l’audience mais ne contient aucune information quant à la situation personnelle et financière de la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 367 du code de procédure civile, « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

Les instances inscrites au rôle de la juridiction sous les numéros RG 24/00746 et RG 24/00994 portant respectivement sur la relation entre un bailleur et sa locataire et sur la relation entre le même bailleur et la caution de sa locataire présentent un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les instruire et les juger ensemble.

Dans ces conditions, il est ordonné la jonction des deux instances qui se poursuivront sous le numéro de rôle RG 24/00746.

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 juin 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Article VIII page 3 du contrat signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer à Madame [I] [D] un commandement de payer visant cette clause le 31 mai 2024 pour un montant en principal de 4.775,96 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01er juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Madame [I] [D] sera ordonnée en conséquence.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application des dispositions de l’article 2288 du code civil, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 2294 du code civil, le cautionnement « ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ».

La SCI FOCUS IMMOBILIER produit un décompte selon lequel Madame [I] [D] reste lui devoir la somme de 9.248,96 euros au 07 octobre 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 745,50 euros (Loyer + charges) en date du 01er octobre 2024 et une dernière ligne créditrice de 600,00 euros (Règlement locataire) le 05 février 2024.

Madame [I] [D] et Madame [N] [M] ne contestent ni le principe de la dette, ni son montant.

Madame [I] [D] et Madame [N] [M], caution solidaire, seront par conséquent condamnées solidairement au paiement de la somme de 9.248,96 euros (terme d’octobre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 01er juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due de à compter de cette date et jusqu’au terme d’octobre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [I] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Au vu des revenus de Madame [I] [D] d’un montant de 690,18 euros par mois, correspondant à l’allocation adulte handicapée qu’elle perçoit en sus d’une pension d’invalidité d’un montant mensuel de 390,28 euros et de ce qu’elle a un enfant à charge un week-end sur deux, il y a lieu de constater une absence de capacité financière susceptible de lui permettre d’apurer le solde de la dette locative de manière effective et de sa volonté de départ, l’éventualité de délais de paiement au-delà du délai octroyé dans le cadre de l’expulsion est dépourvue d’intérêt.

Au vu des revenus de Madame [N] [M] d’un montant de 1.700,00 euros par mois, correspondant à son salaire et de ses charges de loyer (500,00 euros par mois), de crédits voiture (250,00 euros par mois), d’un crédit formation BAFA (70,00 euros par mois), il y a lieu de constater une absence de capacité financière susceptible de lui permettre d’apurer le solde de la dette locative de manière effective dans le délai légal.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [D] et Madame [N] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner solidairement Madame [I] [D] et Madame [N] [M] à verser à la SCI FOCUS IMMOBILIER la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances inscrites au rôle sous les numéros RG 24/00746 et RG 24/00994 qui se poursuivront sous le numéro RG 24/00746 ;

DÉCLARE recevable l’action de la SCI FOCUS IMMOBILIER ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2022 entre d’une part la SCI FOCUS IMMOBILIER et d’autre part Madame [I] [D], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 01er juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FOCUS IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [D] et Madame [N] [M] à verser à la SCI FOCUS IMMOBILIER la somme de 9.248,96 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 07 octobre 2024.

CONDAMNE Madame [I] [D] à verser à la SCI FOCUS IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [D] et Madame [N] [M] à verser à la SCI FOCUS IMMOBILIER la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [D] et Madame [N] [M] ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER