TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01038 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CPR

Minute : 26/00239

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0996

C/

Monsieur [Z] [S]

Madame [N] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [N] [G]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 mars 2024, In’Li SA a donné à bail à M. [Z] [S] et Mme [N] [G] un logement situé [Adresse 6], [Adresse 7], [Localité 4], outre l’emplacement de stationnement n°306505 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 784,55 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 182,26 €.

Des loyers étant demeurés impayés, In’Li SA a fait signifier à M. [Z] [S] et Mme [N] [G], par exploit de commissaire de justice du 10 janvier 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 967,24 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, In’Li SA a fait assigner M. [Z] [S] et Mme [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 3 octobre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

A l’audience, In’Li SA, comparante, représentée, a soutenu oralement le contenu de son assignation.

M. [Z] [S] et Mme [N] [G], assignés à étude, n’ont pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 mars 2026 pour permettre la comparution des défendeurs, l’un d’entre eux ayant comparu en cours d’audience après que le dossier avait déjà été mis en délibéré.

A l’audience, In’Li SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [Z] [S] de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Z] [S] et Mme [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement M. [Z] [S] et Mme [N] [G] à payer :

la somme provisionnelle de 21 805,78 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 5 mars 2026, échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 967,24 euros et de l’assignation pour le surplus ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 19 mars 2024 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [S] et Mme [N] [G] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [Z] [S], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais correspondant au paiement d’un somme mensuelle de 1 800,00 €, loyer compris, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Mme [N] [G], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [N] [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois […]. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement grave aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 19 mars 2024 que M. [Z] [S] et Mme [N] [G] doivent payer un loyer d’un montant de 695,55 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 784,55 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 182,26 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [S] et Mme [N] [G] restaient devoir la somme de 21 805,78 € euros à la date du 5 mars 2026, terme de février 2026 inclus.

Or, des suppléments de loyer de solidarité ont été ajoutés pour la somme de 4 917,12 €.

Il n’est pas contesté que In’li SA est bien fondée à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

In’li SA justifie effectivement avoir mis en demeure le locataire, le 18 novembre 2025, par exploit d’huissier, d’avoir à produire son avis d’imposition ou de non-imposition sous quinze jours.

Néanmoins, In’li SA ne justifie pas de l’envoi initial d’un questionnaire « supplément de loyer » au locataire, qui ouvrait à celui-ci un premier délai d’un mois pour transmettre à son bailleur les justificatifs de ses revenus.

Elle ne justifie donc pas du bien fondé de la liquidation du SLS effectuée.

Par ailleurs, des frais d’exécution ont été imputés au débit des locataires pour une somme globale de 300,43 euros. Il convient également de les déduire.

Ainsi, la dette doit être ramenée à la somme de 16 588,23 €, arrêtée au 5 mars 2026, terme de février 2026 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [S] et Mme [N] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 16 588,23 €, arrêtée au 5 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 967,24 € à compter du 10 janvier 2025, sur la somme de 2 977,17 € à compter du 18 avril 2025 et sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 10.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le bail conclu le 19 mars 2024 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 janvier 2025 pour la somme en principal de 2 967,24 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

M. [Z] [S] propose de régler la somme mensuelle de 1 800,00 €, loyer et charges courants comprises, pour régler sa dette afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour autant, M. [Z] [S] et Mme [N] [G] n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Dès lors, l’octroi de délais est impossible en l’espèce.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [Z] [S] et Mme [N] [G] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [Z] [S] et Mme [N] [G] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 22 février 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 19 mars 2024.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [Z] [S] et Mme [N] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2026, terme de mars 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 22 février 2025, 00 heure, au 30 mars 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2024 entre In’Li SA et M. [Z] [S] et Mme [N] [G] concernant logement situé [Adresse 6], [Adresse 7], [Localité 4], outre l’emplacement de stationnement n°306505 situé à la même adresse sont réunies à la date du 22 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [S] et Mme [N] [G] à verser à In’Li SA la somme provisionnelle de 16 588,23 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 967,24 € à compter du 10 janvier 2025, sur la somme de 2 977,17 € à compter du 18 avril 2025 et sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date de l’ordonnance ;

DEBOUTE M. [Z] [S] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [S] et Mme [N] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [Z] [S] et Mme [N] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [N] [G] à payer à In’Li SA l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2026, terme de mars 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [N] [G] à payer à In’Li SA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [N] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION