TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01031 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H447

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [L]

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Février 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, susbtitué par M^e PIERRE LOUIS Jonathan avocat au barreau de l’Eure

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 18 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Madame [G] [B] a donné à bail à Madame [F] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat le 27 février 2023 moyennant un loyer mensuel total de 628,25 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [B] a actionné la garantie VISALE gérée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre de sa subrogation dans les droits du propriétaire a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 février 2024 ; puis elle a fait assigner Madame [F] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 18 septembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 18 décembre 2024,

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner la locataire à lui payer la somme actualisée de 1.454,25 euros due au titre d’arriérés de loyers au 17 décembre 2024 avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.105,15 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux lorsque ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner la locataire à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1],condamner la locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement du fait de la reprise du paiement des loyers.

Madame [F] [L], bien qu’assignée à étude, a comparu et n’était pas représentée et a sollicité le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur d’une somme de 50,00 euros en sus des loyers et charges courants.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience qui fait état des difficultés rencontrées par la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 08 octobre, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 mai 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 07 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Article VII des conditions générales du contrat paraphé et signé par les parties page 5) et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [F] [L] le 07 février 2024 pour un montant en principal de 1.105,15 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois et qu’en application des clauses contractuelles, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 avril 2024.

L’expulsion de Madame [F] [L] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 17 décembre 2024 démontrant que Madame [F] [L] reste devoir après soustraction des frais de poursuite non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 1.454,25 euros (terme décembre 2024).

En outre, Madame [F] [L] reconnait tant l’existence de la dette que son quantum.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.454,25 euros (terme décembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 08 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de décembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [F] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Madame [F] [L] sollicite de pouvoir conserver le logement donné à bail moyennant le règlement de la somme de 50,00 euros en sus du paiement des loyers et charges courants.

Madame [F] [L] a repris le paiement des loyers et charges courant depuis janvier 2024 à l’exception du mois de juillet 2024 comme en atteste le décompte produit par la partie demanderesse.

Les difficultés rencontrées étaient justifiées par l’absence d’emploi de Madame [F] [L].

Madame [F] [L] peut apurer sa dette locative. Sa volonté de s’en acquitter est démontrée par la reprise du paiement du loyer et des charges courantes dès cette date de reprise.

Par ailleurs, la bailleresse ne s’est pas opposée à la demande formulée.

Compte-tenu des versements effectués par Madame [F] [L] et de sa situation, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 29 mensualités de 50,00 euros et une 30ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [F] [L] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Madame [F] [L] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. Sur les demandes accessoires :

Madame [F] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Madame [F] [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique,et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2023 entre d’une part Madame [G] [B] et d’autre part Madame [F] [L] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 08 avril 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.454,25 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de décembre 2024 inclus) ;

AUTORISE Madame [F] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 50,00 euros chacune et une 30ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

CONDAMNE Madame [F] [L] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’ensemble de ces condamnations est assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER