05 MAI 2025

N° RG 24/00064 – N° Portalis DBYZ-W-B7I-EG2Y

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MENDE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

n°25/00015

DEMANDERESSE :

Madame [G] [Y]

née le 27 Mai 1933 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

ayant pour tutrice Mme [H] [E], intervenante volontaire

représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, substituée à l’audience par M^e Luc-Etienne GOUSSEAU, avocat au barreau de LOZERE

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Z],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique des référés du 03 Mars 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mai 2025 ;

PRÉSIDENT : Benjamin GAYET, Vice-Président du Tribunal Judiciaire, en charge des contentieux de la protection, statuant en référé

GREFFIER lors des débats et du prononcé : Kévin RESTOIN

DÉCISION : en premier ressort, contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le cinq Mai deux mil vingt cinq par Benjamin GAYET, Vice-Président, assisté de Kévin RESTOIN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 31 octobre 2019, Monsieur [D] [Y] a donné à bail à Monsieur [F] [Z] un appartement sis à [Adresse 3], pour le loyer mensuel de 400,00 euros.

Monsieur [D] [Y] est décédé le 14 novembre 2023.

Un commandement de payer sur les loyers et charges impayés a été délivré à Monsieur [F] [Z] le 30 avril 2024, pour le montant de 284,00 euros, pour des loyers impayés de janvier à avril 2024, à l’initiative de Madame [G] [Y], la conjointe survivante du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, Madame [G] [Y] a fait assigner en référé Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MENDE, sollicitant :

que soit constatée la résiliation dudit bail ;

que soit en conséquence ordonnée l’expulsion de Monsieur [F] [Z], ainsi que celle de toute personne se trouvant de son chef dans les lieux, et avec l’assistance de la force publique ;

que soient ordonnés le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourraient lui, être dues ;

que Monsieur [F] [Z] soit condamné à lui payer à titre provisionnel la somme de 352,67 € correspondant aux loyers et celle de 70,82 euros au titre des frais ;

qu’il soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à la somme mensuelle de 400 euros, à compter du 1er juillet 2024, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ;

qu’il soit condamné à lui payer la somme de 1.500 € de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Par jugement du 09 décembre 2024, auquel il est renvoyé pour de plus amples explications concernant la situation de fait, les moyens développés par la requérante et ses demandes, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé, a :

renvoyé les parties à se pourvoir au principal, cependant dès à présent et vu l’urgence ;

rouvert les débats à l’audience du 06 janvier 2025 à 14H00, la présente ordonnance valant convocation de Madame [G] [Y] et de Monsieur [F] [Z] ;

enjoint à Madame [G] [Y] de produire tous justificatifs attestant de sa qualité actuelle de propriétaire ou de titulaire d’un démembrement de propriété, dans le cadre ou non d’une indivision, la qualifiant pour agir au titre du bail litigieux ;

soulevé en cas de besoin d’office le défaut de qualité à agir de Madame [G] [Y] ;

sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties ;

réservé les dépens ;

rappelé que son ordonnance était de plein droit exécutoire par provision.

A l’audience de renvoi, à laquelle les deux parties ont comparu, Madame [G] [Y] a sollicité le renvoi pour faire le point de la dette locative.

A celle du 03 mars 2025, les parties une nouvelle fois comparantes, Madame [G] [Y], par l’intermédiaire de Madame [H] [E] qui s’est présentée comme la tutrice de celle-ci, elle-même représentée par un avocat, a maintenu ses demandes, réactualisant cependant celle de la condamnation provisionnelle pécuniaire du défendeur à la somme de 658 euros, et demandant que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans caution ni constitution de garantie, enfin que Monsieur [F] [Z] soit débouté de sa demande de délais.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025.

MOTIFS

La présente décision sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

Sur l’intervention volontaire aux débats de Madame [H] [E], tutrice de Madame [G] [Y].

Dans le cadre de ladite réouverture des débats, le juge a appris que Madame [G] [Y] avait été placée sous une mesure de tutelle par le juge des tutelles de [Localité 6], selon jugement du 29 novembre 2024, Madame [H] [E] ayant été désignée en qualité de tutrice.

A l’évidence, cette intervention volontaire est recevable, en application des articles 321 et suivants du code de procédure civile, étant précisé que cette décision d’ouverture d’une mesure de protection majeure concernant Madame [G] [Y] est postérieure au commandement de payer visant la clause résolutoire (en date du 30 avril 2024) et de l’assignation délivrée au locataire (du 11 juillet 2024), si bien qu’il peut être considéré que la procédure a été jusque-là valablement menée par Madame [G] [Y].

Enfin, la présente procédure de résiliation d’un bail d’habitation (comme l’est le contrat litigieux) en tant que bailleresse fait partie des actes considérés comme d’administration voire conservatoires par le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, entraînant la possibilité pour la tutrice, sans autorisation du juge des tutelles, d’agir au nom de la majeure protégée qu’est celle-ci, en vertu de l’article 504 alinéa 1 du code civil.

Sur la qualité à agir de Madame [G] [Y], représentée par Madame [H] [E], tutrice.

Faisant suite à la réouverture des débats ordonnée par le juge dans ledit précédent jugement, la requérante a produit une attestation de notoriété, réactualisée au 20 décembre 2024, par laquelle elle justifie de sa qualité de cohéritière du bailleur initial, aux côtés de ses enfants, dont le partage des droits successoraux n’a visiblement pas encore été opéré.

Comme il l’a déjà été dit dans le précédent jugement, l’article 800 du code civil édicte qu’un héritier doit administrer les biens qu’il reçoit dans la succession, ce dont relève la gestion d’un bail dont est l’objet un immeuble dépendant de celle-ci.

Par ailleurs, l’article 815-3 du même code précise que la gestion des biens successoraux peut se faire sans le consentement d’au moins des deux-tiers des droits indivis, lorsque cette gestion se fait sans opposition de la part des autres indivisaires, ce qui est manifestement le cas de la présente espèce.

Il est du reste de principe que ressort des actes d’administration la procédure tendant à la résiliation d’un bail d’habitation en tant que bailleur, pour impayés de loyers, la situation présentant un caractère urgent pour les droits collectifs des indivisaires, pouvant être même présentement qualifiée de mesure conservatoire, d’autant plus en référé.

Enfin, par sa qualité d’héritière indivisaire du bien objet du bail litigieux, Madame [G] [Y] a bien la qualité de bailleresse indivisaire et est donc revêtue de la qualité lui permettant d’agir sur la base des demandes susmentionnées.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 11 mai 2024, soit, à un jour près, moins de deux mois avant la signification de l’assignation (en date du 11 juillet 2024). Cependant, le bailleur initial étant une personne physique, le non-respect de ce délai n’est pas sanctionné par la Loi.

L’assignation en expulsion a quant à elle été notifiée à la Préfecture le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience (07 octobre 2024).

Dès lors, la demande de constat de la résiliation du bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile (texte non visé dans l’assignation, mais verbalement invoqué par le conseil de la requérante lors de l’audience du 07 octobre 2024, contradictoirement en la présence du défendeur), dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient l’usage de la procédure de référé dans le cadre d’une situation d’urgence, alors que les preneurs qui ne régularisent pas leurs impayés de loyer occupent sans contrepartie un immeuble.

Le commandement de payer en date du 30 avril 2024 visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai de deux mois (et non de six semaines comme visé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, les stipulations contractuelles à ce titre prévalant). Par ailleurs, il est précisé que le visa de la clause résolutoire au titre de ce commandement s’est fait par le placement en annexe de cet acte d’une copie de la clause résolutoire mentionnée dans les conditions générales du contrat de bail, ce contrat ayant par ailleurs été fournie en ses conditions particulières et ses conditions générales, document compris dans les cinq feuilles mentionnées dans l’acte.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 01er juillet 2024, soit le lendemain du dernier jour dudit délai de deux mois.

Sur les sommes dues

L’article du 835 code de procédure civile (texte non visé dans l’assignation, mais également verbalement invoqué par le conseil de la requérante lors de l’audience du 07 octobre 2024, contradictoirement en la présence du défendeur), édicte que le juge des référés peut « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (…) accorder une provision au créancier (…) ».

Il résulte du décompte arrêté à février 2025, que le montant restant dû au titre des loyers est de 658,00 euros.

Cependant, lors de l’audience du 07 octobre 2024, la requérante a indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 497,00 euros à octobre 2024, ce qui est manifestement contraire à son propre décompte qui mentionne la somme de 646,00 euros à cette même date, sans aucune explication concernant ce différentiel de 149,00 euros, alors que Monsieur [F] [Z], tout en reconnaissant la dette annoncée, a indiqué qu’il avait aussi versé en avril ou mai (nécessairement 2024) la somme supplémentaire de 240 euros, qui n’apparaissait pas sur le décompte produit. D’ailleurs et alors qu’il lui avait été laissé un délai de quinze jours après cette audience pour qu’il en justifie, il ne l’a pas fait, alors que l’article 1353 du code civil exige que « celui qui se prétend libéré (d’une dette) doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Dès lors, cette somme ne pourra être retenue au bénéfice du défendeur.

En revanche, le différentiel susdit étant incompréhensible et du reste non expliqué par la requérante, elle devra jouer contre ses intérêts, si bien que la somme qui sera retenue à l’encontre de Monsieur [F] [Z] sera celle de 509,00 euros (soit 658 euros – 149 euros de différentiel inexpliqué), et ce à titre provisionnel, somme à laquelle celui-ci sera condamné à payer à la requérante, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, en application de l’article 1231-6 du code civil, alors que le juge ne retient expressément pas la date du commandement de payer, ni celle de l’assignation, du fait du caractère successif des créances recherchées et des paiements intervenus entre temps.

Sur les délais de paiement

Sur le fondement des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent contrat de bail « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. »

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] sollicite implicitement des délais, puisqu’il a indiqué à l’audience du 07 octobre 2024 qu’il souhaitait apurer sa dette et payer son loyer courant.

Le juge constate en outre que celui-ci a bien repris le service courant du loyer, par ses versements mensuels de 142 euros, ce depuis novembre 2024.

Dès lors, un échéancier lui sera accordé, ce d’autant que la dette est d’un montant très modique et que Monsieur [F] [Z] a des ressources compatibles avec les montants mensuels qui seront fixés au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande que Monsieur [F] [Z], bien que succombant, ne soit pas condamné à payer à la requérante une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera en revanche condamné à payer les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Il est enfin rappelé que la présente ordonnance de référé est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, si bien que la demande de la requérante visant à ce qu’il soit « ordonné » l’exécution provisoire sera rejetée, le juge statuant en référé n’ayant pas à l'« ordonner ».

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, cependant dès à présent et vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [H] [E] es qualité de tutrice de Madame [G] [Y] ;

CONSTATONS que Madame [G] [Y] représentée par sa tutrice, Madame [H] [E], est pourvue de la qualité à agir à l’encontre de Monsieur [F] [Z] ;

DECLARONS recevable en son action Madame [G] [Y] représentée par sa tutrice, Madame [H] [E] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2019 entre Monsieur [D] [Y] et Monsieur [F] [Z], concernant l’appartement sis à [Adresse 3], sont acquises au 01er juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] à payer à Madame [G] [Y] représentée par sa tutrice, Madame [H] [E], la somme provisionnelle de 509,00 euros, au titre des loyers impayés jusqu’au 30 juin 2024, puis au titre des indemnités d’occupation à compter du 01er juillet 2024 jusqu’à février 2025 inclus, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [F] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant, en neuf (09) mensualités de 50,00 euros chacune, plus une dixième (10è) soldant le principal et les intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois le 25 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que Monsieur [F] [Z] soit occupant sans droit ni titre de l’immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 3], ce rétroactivement à compter du 01er juillet 2024 ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [G] [Y] représentée par sa tutrice, Madame [H] [E], puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [F] [Z] soit condamné à verser à Madame [G] [Y] représentée par sa tutrice, Madame [H] [E], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec application éventuelle de l’indexation prévue au contrat de bail ;

* qu’il soit procédé au transport des meubles le cas échéant laissés dans les lieux aux frais de Monsieur [F] [Z] dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur [F] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [G] [Y] représentée par sa tutrice, Madame [H] [E], de ses demandes plus amples et/ou contraires, et notamment de celle tendant à ce que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans caution ni constitution de garantie ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président