N° RG 24/00403 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3HX – ordonnance du 22 janvier 2025

N° RG 24/00403 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3HX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 22 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. IMMOQUAD

Immatriculée au RCS d'[Localité 2], sous le numéro 449 644 087

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentér par M^e Bérengère RENE, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [W]

né le 10 Février 1986 à [Localité 3] (76)

Profession : Sans profession

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Karine MANN, avocat au barreau de l’EURE,

S.A.S. PIZZA DU MANOIR

Immatriculée au RCS d'[Localité 2], sous le numéro 800 923 419

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, non représentée

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER lors des débats: Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 04 décembre 2024

ORDONNANCE :

— réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025

— signée par François BERNARD, premier vice-président et Aurélie HUGONNIER, greffier lors de la mise à disposition

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N° RG 24/00403 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3HX – ordonnance du 22 janvier 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2014, la société à responsabilité limitée (SARL) IMMOQUAD (ci-après dénommée « la SARL IMMOQUAD ») a consenti à la société par actions simplifiées (SAS) PIZZA DU MANOIR (ci-après dénommée « la SAS PIZZA DU MANOIR ») un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur des locaux situés [Adresse 5] et prenant effet au 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023. Le contrat mentionnait un loyer annuel de 5 130,75 euros hors taxes.

Par acte du même jour, Monsieur [E] [W], président de la SAS PIZZA DU MANOIR, s’est porté caution de l’engagement pris par la SAS.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL IMMOQUAD a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 3813,92 euros visant la clause résolutoire et commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs le 4 juin 2024, puis a dénoncé cet acte à M. [W] le 8 juin 2024.

Le commandement de payer étant resté sans effet, la SARL IMMOQUAD a fait assigner la SAS PIZZA DU MANOIR et M. [W] devant le Président du tribunal judiciaire d’EVREUX statuant en référé par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024 aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion et la condamnation solidaire de la SAS PIZZA DU MANOIR et de M. [W] au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 04 décembre 2024, la SARL IMMOQUAD, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions et sollicite :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 juillet 2024 ;l’expulsion de la SAS LA PIZZA DU MANOIR ;la condamnation solidaire de la SAS LA PIZZA DU MANOIR et de Monsieur [E] [W] à lui payer la somme actualisée au mois de décembre 2024 de 9 228,82 euros au titre d’arriérés de loyers avec intérêts au taux légal  ;la condamnation solidaire de la SAS LA PIZZA DU MANOIR et de Monsieur [E] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 4 juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;la condamnation solidaire de la SAS LA PIZZA DU MANOIR et de Monsieur [E] [W] aux dépens incluant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à caution ;le débouté de M. [W] de ses demandes ;la condamnation solidaire de la SAS LA PIZZA DU MANOIR et de Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et l’article 1103 du code civile, elle fait valoir que la SAS PIZZA DU MANOIR n’a pas procédé au paiement des loyers dus dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer ni n’a produit l’attestation d’assurance. Elle considère donc que l’acquisition de la clause résolutoire a eu pour effet de résilier le bail le 4 juillet 2024. Elle ajoute que l’engagement de caution de M. [W] est parfaitement valable et qu’aucune contestation sérieuse ne saurait être retenue. Elle précise que le contrat de bail s’étant renouvelé tacitement, l’engagement de M. [W] en qualité de caution l’a été également, faute pour lui d’avoir procédé à une dénonciation de celui-ci. Enfin, pour s’opposer au caractère disproportionné de l’engagement de caution invoqué par la partie adverse, la SARL IMMOQUAD soutient que M. [W] ne tire aucune conséquence juridique de ce moyen.

M. [E] [W], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 novembre 2024, demande au Président du tribunal judiciaire de :

constater l’existence de contestations sérieuses relatives à la validité de l’acte de caution ;dire n’y avoir lieu à référé ;renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fonddébouter la SARL IMMOQUAD de l’ensemble de ses demandes ;condamner la SARL IMMOQUAD aux dépens et à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Invoquant l’existence de contestations sérieuses, M. [W] indique que l’acte de caution n’est pas valable en l’absence des mentions obligatoires figurant dans l’acte et de sa signature.

Il fait également valoir l’extinction de son engagement de caution au motif que le bail commercial a pris fin le 31 mars 2023 et que l’acte de caution n’a pas été renouvelé.

Enfin, il fait valoir le caractère disproportionné de l’engagement de la caution et explique que lors de son engagement ès qualité, il était âgé de 28 ans et ne disposait d’aucun revenu ni patrimoine.

La SAS PIZZA DU MANOIR n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

MOTIFS

Sur le constat de la résiliation du bail et la demande d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence le juge des référés peut ordonner en référés toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un bail.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, la demande en contestation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

du contrat de bail en date du 28 mars 2014 qui contient une clause résolutoire ;du commandement de payer la somme de 3813,92 euros , arrêtée au 2 mai 2024 qui a été délivré le 4 juin 2024 avec rappel de la clause résolutoire figurant au bail ;du décompte arrêté au 2 décembre 2024 faisant apparaître que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

La SAS PIZZA DU MANOIR , à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a lieu de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 4 juillet 2024.

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire, «  les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent , soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite. Il convient dès lors d’ordonner à la SAS PIZZA DU MANOIR la libération des lieux , avec au besoin le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 835 al 2 du code de procédure civile dispose que «  dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut » accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au vu du décompte produit, la demande en paiement provisionnelle est justifiée à hauteur de la somme de 9 228,82 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au mois de décembre 2024.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi la SAS DU MANOIR sera en outre tenue de régler une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 juillet 2024.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Sur la demande de condamnation solidaire à l’égard de la caution et la contestation sérieuse soulevée

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Monsieur [W] soulève plusieurs contestations sérieuses au titre de son engagement de caution ayant trait notamment à la validité de l’acte de caution lui-même.

L’acte de cautionnement litigieux souscrit le 28 mars 2014 est antérieur à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit de sûretés fixée au 1er janvier 2022 et reste soumis aux règles légales et jurisprudentielles antérieures.

L’ancien article 1326 dudit code applicable au présent litige prévoit que l’acte juridique par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous seing privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En vertu de l’ancien article L. 341-2 du code de la consommation applicable au présent litige : « toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci: « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même » ».

L’article L. 341-3 du même code ajoute que lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : « en renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ».

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème chambre civile, n°22-17.252, 11 juillet 2024), que pour les cautionnements souscrits avant le 1er janvier 2022, les mentions manuscrites apposées de la main de la caution, prescrites à peine de nullité de son engagement, doivent impérativement précéder sa signature.

En l’espèce, la SARL IMMOQUAD produit le contrat de bail commercial en date du 28 mars 2014. La page 14 de ce contrat portant le titre « la caution » concerne le cautionnement de M. [W]. Sur cette page, figure la mention manuscrite «  lu et approuvé, bon pour caution conjointe et solidaire en renonçant au bénéfice de discussion de la société PIZZA DU MANOIR SAS, pour toute la durée du bail, pour le bon paiement des loyers, charges, taxes et accessoires, ainsi que pour les indemnités d’occupation et réparations locatives, à concurrence de Quinze mille euros (15 000 euros) ».

Toutefois, sous cette mention, ne figure pas la signature de M. [W]. Seul figure en bas de page du document un paraphe, au même endroit que sur les précédentes pages du contrat.

Or, cette absence de signature de M. [W] sur l’acte de cautionnement et la seule présence de son paraphe en bas de page permettent de caractériser une contestation sérieuse sur la validité du cautionnement.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le caractère disproportionné du cautionnement et l’extinction de l’engagement de la caution invoqué par le défendeur, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires et de condamnations solidaires au titre des arriérés locatifs et des indemnités d’occupation présentées par la SARL IMMOQUAD à l’encontre de M. [W].

Sur les demandes accessoires

La SARL IMMOQUAD, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer .

Aucune considération tirée de l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties présentées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SAS PIZZA DU MANOIR à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SAS PIZZA DU MANOIR à payer à la SARL IMMOQUAD , à titre provisionnel :

—  9228,82 euros au titre des loyers , indemnités d’occupation et charges dues au mois de décembre 2024 ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 4 juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 3813,92 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires et de condamnations solidaires au titre des arriérés locatifs et des indemnités d’occupation formées par la SARL IMMOQUAD à l’encontre de Monsieur [E] [W] ;

CONDAMNE la SARL IMMOQUAD aux entiers dépens incluant le coût du commandemment de payer;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire en ce compris celles formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le président

Aurélie HUGONNIER François BERNARD