TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00556 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HXPY

[F] [C]

C/

[A] [B]

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 27 Août 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par Maître Marion AUBE de la SELARL EHMA AVOCATS, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 10] [Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par Maître Karine MANN, Avocat au Barreau de l’EURE – Substituée par Maître Anne-Laure BUZIT, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat conclu le 23 février 2009, Monsieur [F] [C] a donné à bail à Monsieur [A] [B] un appartement à usage d’habitation n°404, un garage n°2F et une cave n°21C situés [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 350,00 euros et 80,00 euros au titre de la provision sur charges.

Par jugement en date du 21 mai 2021, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX a condamné Monsieur [A] [B] au paiement de la somme de 1.546,51 euros correspondant à l’arriéré de charges locatives et condamné Monsieur [F] [C] à faire remplacer la baie vitrée située dans la pièce principale du logement dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 500,00 euros par mois de retard.

Par un arrêt en date du 22 septembre 2022, la Cour d’appel de ROUEN a confirmé le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [F] [C] à faire remplacer la baie vitrée du logement sous astreinte. Elle a également condamné Monsieur [A] [B] au paiement de la somme de 612,22 euros au titre des charges locatives impayées.

Cet arrêt a été signifié à Monsieur [F] [C] par acte de commissaire de justice du 09 mars 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [C] a fait signifier à Monsieur [A] [B] un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 28 décembre 2023.

Monsieur [F] [C] a fait assigner Monsieur [A] [B] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 14 mai 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 04 juin 2025, après renvois pour mise en état des parties,

Monsieur [F] [C], représenté par son Conseil, s’est référé à ses dernières conclusions déposées. Il a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— débouter Monsieur [A] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [A] [B] au paiement de la somme actualisée de 16.430,56 euros correspondant au montant des loyers et des charges arrêtés au 03 juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (28 décembre 2023) sur la somme de 4.803,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 28 décembre 2023 pour défaut de paiement des loyers, portant sur les locaux situés [Adresse 5] ;

— dire en conséquence que Monsieur [A] [B] est tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef l’immeuble qu’il occupe indument et devra en remettre les clés à Monsieur [F] [C] après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant ;

— ordonner, à défaut d’exécution volontaire, et ce après un commandement de quitter les lieux, son expulsion avec si besoin est, le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [A] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus ;

— condamner Monsieur [A] [B] au paiement de la somme de 1.831,45 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [A] [B] au paiement de la somme de 480,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel ;

— condamner Monsieur [A] [B] au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

— condamner Monsieur [A] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il a affirmé que Monsieur [A] [B] ne souhaite pas pousser ses meubles, de sorte que l’installation de la baie vitrée est impossible.

Monsieur [A] [B], représenté par son Conseil, s’en est référé à ses conclusions déposées. Il a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— suspendre le paiement du loyer et l’autoriser à consigner la dette de loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations dans la mesure où le bailleur ne satisfait pas à ses obligations de réaliser les travaux concernant la baie vitrée ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail du 23 février 2009 ;

— condamner Monsieur [F] [C] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— liquider l’astreinte provisoire à la somme de 1.500,00 euros et condamner Monsieur [F] [C] au paiement de cette somme ;

— prononcer une astreinte définitive de 100,00 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir jusqu’à la réalisation des travaux portant sur le remplacement de la baie vitrée ;

— débouter Monsieur [F] [C] du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [F] [C] à lui verser une indemnité de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [F] [C] aux entiers dépens de l’instance.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 15 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 08 janvier 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 14 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article XIII, page n°12) et le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [A] [B] le 28 décembre 2023 pour un montant total en principal de 4.803,30 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 février 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Monsieur [A] [B] sera ordonnée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS, INDEMNITÉ D’OCCUPATION ET LIQUIDATION DE L’ASTREINTE :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose également que " le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ".

En application des articles 1217 et 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, Monsieur [F] [C] produit un décompte pour la période de novembre 2022 jusqu’à juin 2025 démontrant que Monsieur [A] [B] reste lui devoir la somme de 16.430,56 euros à la date du 03 juin 2025.

Monsieur [F] [C], représenté, ne conteste pas le principe même de la dette.

Toutefois, se fondant sur une exception d’inexécution, il explique avoir cessé de payer les loyers au motif que le bailleur n’a pas fait remplacer la baie vitrée de la pièce principale du logement, comme il le lui était ordonné dans l’arrêt de la Cour d’appel de ROUEN signifié le 09 mars 2023.

Or, Monsieur [F] [C] verse aux débats plusieurs éléments affirmant qu’il a tout mis en œuvre pour satisfaire à son obligation :

— un courrier avec accusé de réception en date du 23 octobre 2023 dans lequel il informe Monsieur [A] [B] que les travaux auront lieu le 10 novembre 2023 à 8 heures, à charge pour le locataire de déplacer ses meubles afin que les techniciens puissent intervenir ;

— un procès-verbal de constat en date du 10 novembre 2023 dans lequel il ressort que Monsieur [A] [B] n’a pas déplacé ses meubles, qu’une armoire et un canapé lit se trouvent à proximité immédiate de la baie vitrée et que le locataire affirme « je ne suis pas en mesure de déplacer mes meubles et je ne connais personne pouvant m’aider à le faire » ;

— qu’une sommation de faire a été délivrée à Monsieur [A] [B] le 28 décembre 2023 lui ordonnant de contacter son bailleur afin de fixer un nouveau rendez-vous pour le remplacement de la baie vitrée ainsi de prendre les dispositions nécessaires pour que les meubles soient déplacés.

Il est ainsi démontré que Monsieur [F] [C] a mandaté des techniciens le 10 novembre 2023 pour effectuer les travaux de remplacement de la baie vitrée dont Monsieur [A] [B] réclame l’exécution. Toutefois, ceux-ci n’ont pu intervenir en raison de l’obstruction de la vitre par les meubles du locataire. Dès lors, Monsieur [A] [B] ne peut faire grief à Monsieur [F] [C] du refus des techniciens d’intervenir en raison de son propre comportement.

Toutefois, l’arrêt rendu par la Cour d’appel de ROUEN signifié le 09 mars 2023 a ordonné à Monsieur [F] [C] de réaliser lesdits travaux dans un délai de 4 mois, à l’issue duquel serait prononcé une astreinte provisoire de 500 euros par mois de retard pendant trois mois. Or, si Monsieur [F] [C] affirme avoir fait établir un devis au mois de mai 2023 et que les délais d’approvisionnement des matériaux ont retardé l’intervention, il ne produit aucun élément permettant d’en justifier. Par conséquent, le bailleur aurait dû procéder aux travaux au plus tard le 09 juillet 2023.

Ainsi, jusqu’au 10 novembre 2023, Monsieur [F] [C] n’a pas rempli ses obligations lui incombant ; Monsieur [A] [B] était donc en droit de ne pas régler ses loyers sur la période du 09 juillet 2023 au 10 novembre 2023 ; d’autant plus que l’inexécution du bailleur est suffisamment grave au regard de sa nature et de sa durée.

Par conséquent, Monsieur [A] [B] sera autorisé à consigner les loyers et charges des mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2023 à la Caisse des dépôts et Consignations jusqu’à la réalisation des travaux, soit la somme de 3.258,89 euros.

En outre, il sera fait droit à la demande de Monsieur [A] [B] de liquider l’astreinte provisoire à la somme de 1.500,00 euros.

Toutefois, Monsieur [A] [B] sera débouté de toutes ses autres demandes au motif que le bailleur n’a pu exécuter son obligation en raison de son propre comportement.

Il sera en outre condamné à verser à Monsieur [F] [C] la somme de 13.171,67 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 29 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de juin 2025 inclus).

Monsieur [A] [B] qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil et dans les limites de la demande formulée, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 décembre 2023 sur la somme de 4.803,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [A] [B] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles le bailleur est opposé.

Monsieur [A] [B] ne produit aucun élément concernant sa situation financière ; toutefois, il ressort du diagnostic social et financier que le locataire déclare 2.000 euros de revenus mensuels et 774,99 euros par mois au titre de ses charges.

Par ailleurs, Monsieur [A] [B] ne formule aucune proposition concrète et ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience, susceptible de pouvoir lui faire bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR TROUBLE DE JOUISSANCE FORMÉE PAR MONSIEUR [A] [B] :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet dispose que le bailleur est tenu « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

En l’espèce, Monsieur [A] [B] sollicite la condamnation de Monsieur [F] [C] au paiement de la somme de 3.000 euros pour troubles de jouissance. Il affirme en effet que l’absence d’étanchéité de la baie vitrée provoque une baisse constante de la température, ce qui affecte sa santé.

Au soutien de sa prétention, il verse une photographie de son thermostat ainsi qu’un certificat médical en date du 23 février 2024 dans lequel il est précisé " Monsieur [B] [A] présente des douleurs thoraciques constrictives chaque nuit depuis quelques semaines car le froid peut majorer ces problèmes cardiaques ".

Monsieur [F] [C] sollicite le rejet de cette demande. Il reconnait l’existence d’un trouble de jouissance mais fait valoir que celui-ci aurait cessé si le locataire avait permis la réalisation des travaux.

Or, il résulte des développements précédents que Monsieur [F] [C] n’a pas satisfait à son obligation de remplacer la baie vitrée dans le délai de quatre mois suivant la signification de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de ROUEN.

Par conséquent, Monsieur [A] [B], justifiant de l’existence d’un préjudice de jouissance, sera indemnisé de celui-ci jusqu’au 10 novembre 2023, date à laquelle son préjudice aurait dû prendre fin et qui ne s’est poursuivi qu’en raison du comportement du locataire.

Ainsi, Monsieur [F] [C] sera condamné à verser à Monsieur [A] [B] la somme de 1.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR PRÉJUDICES MORAL ET MATÉRIEL FORMULÉE PAR MONSIEUR [F] [C] :

Monsieur [F] [C] sollicite la condamnation de Monsieur [A] [B] au paiement de la somme de 480,00 euros au titre de son préjudice matériel, ainsi que la somme de 300,00 euros au titre de son préjudice moral.

Concernant le préjudice matériel allégué, le bailleur produit une facture des frais de stockage des menuiseries entreposées depuis septembre 2023 s’élevant à la somme de 480,00 euros à la date du 19 juillet 2024.

Or, il résulte de l’ensemble des développements précédents que Monsieur [F] [C] n’a satisfait à son obligation que le 10 novembre 2023, de sorte que les frais antérieurs à cette date ne peuvent être mis à la charge de Monsieur [A] [B].

Si la facture ne comprend aucun détail de calcul, il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [C] les frais de stockage du matériel postérieurs au 10 novembre 2023. Ainsi, seront soustraits à la somme demandée, les frais liés aux mois de septembre, octobre et novembre 2023.

Par conséquent, Monsieur [A] [B] sera condamné à verser la somme de 349,09 euros au titre des frais de stockage du mois de décembre 2023 jusqu’au mois de juillet 2024 (480 euros / 11 mois = 43,64 euros par mois x 8 mois).

Concernant le préjudice moral allégué, le bailleur ne verse aux débats aucun élément permettant de justifier de l’existence de son préjudice.

Par conséquent, Monsieur [F] [C] sera débouté de sa demande sur ce chef.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’issue du litige, chaque partie supportera l’intégralité des dépens qu’elle a engagés.

Par ailleurs au vu de la situation respective des parties, aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ne sera prononcée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [F] [C] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2009 entre Monsieur [F] [C] et Monsieur [A] [B] portant sur un appartement à usage d’habitation n°404, un garage n°2F et une cave n°21C situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 février 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [A] [B] à verser à Monsieur [F] [C] la somme de 13.171,67 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 03 juin 2025 (terme de juin 2025 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [A] [B] à verser à Monsieur [F] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 décembre 2023, sur la somme de 4.803,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [A] [B] à consigner la somme de 3.258,89 euros auprès de la Caisse des dépôts et Consignations jusqu’à la réalisation par Monsieur [F] [C] des travaux de remplacement de la baie vitrée ;

DIT qu’il y a lieu de liquider l’astreinte provisoire prononcée à l’encontre de Monsieur [F] [C] par la Cour d’appel de ROUEN dans son arrêt du 22 septembre 2022 signifié le 09 mars 2023 à hauteur de 1.500,00 euros ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] à verser à Monsieur [A] [B] la somme de 1.000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [A] [B] à verser à Monsieur [F] [C] la somme de 349,09 euros au titre des frais de stockage du matériel du mois de novembre 2023 à juillet 2024 ;

DIT que chaque partie conserva la charge des dépens qu’elle a engagés ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER