TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 4]

Références : N° RG 25/00104 – N° Portalis DBXU-W-B7J-H7WS

Minute n°:

S.C.I. PACY INVEST

C/

[J] [R]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 AVRIL 2025

Mise a disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Avril 2025 et signée par Thierry ROY, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. PACY INVEST III

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurence DE PALMA-PAPET, avocat au barreau de l’EURE,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 8] [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Thierry ROY

Greffier : Valérie DUFOUR

Débats à l’audience publique du : 19 Mars 2025

ORDONNANCE :

— réputée contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Exposé du présent litige :

Par contrat en date du 10 octobre 2019, la SCI PACY INVEST III a donné à bail à Madame [J] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel total de 512,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PACY INVEST III a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 octobre 2024 ; puis il a fait assigner Madame [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 16 janvier 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 19 mars 2025,

La SCI PACY INVEST III – représentée par son conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référé à son acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur;

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 1] avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique, dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard ;

— statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Autoriser la bailleresse à reprendre possession des lieux en cas d’abandon éventuel de ceux-ci sans restitution des clés ;

— condamner, à titre de provision, le locataire, à payer au bailleur les sommes actualisées suivantes :

—  2.874,00 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés au 1er mars 2025, majorés de 10% à titre de clause pénale prévue au contrat de bail ;

— mensuellement et jusqu’à son départ effectif des lieux, à compter du 1er avril 2022, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement prévu et le cas échéant révisé ;

En tout état de cause :

— condamner le locataire à payer au bailleur la somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le locataire aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle a indiqué être fermement opposé à l’octroi de délais de paiement en raison de l’arrêt des règlements depuis le mois de juin 2024.

Madame [J] [R], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à personne, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Art 12 page 2 des conditions générales annexées au contrat, paraphées et signées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer à Madame [J] [R] un commandement de payer visant cette clause le 02 octobre 2024 pour un montant en principal de 1.597,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 décembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Madame [J] [R] sera ordonnée en conséquence.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure il n’y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef.

De plus la demande d’astreinte en cas d’inertie de la locataire face à l’expulsion ainsi que celle relative à une autorisation de reprise en cas d’abandon des lieux sans restitution des clés sont prématurées à ce jour, nul ne sachant par avance comment le départ de la locataire peut être amener à se dérouler.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SCI PACY INVEST III produit un décompte indiquant que Madame [J] [R] reste lui devoir, la somme de 2.874,00 euros à la date du 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 512,00 euros (loyers + charges) en date du 1er mars 2025 et une dernière ligne créditrice de 283,00 euros (versement CAF du 1er mars 2025).

Madame [J] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester l’existence ou le montant de cette dette.

Madame [J] [R] devra donc régler la somme de 2.874,00 euros (terme de mars 2025 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 03 décembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de mars 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [J] [R] devra également régler d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LA CLAUSE PENALE :

En application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le contrat prévoit expressément, en son article 13 des conditions générales paraphées par les parties et annexées au contrat de bail, une clause pénale mettant à la charge du locataire défaillant en terme de paiement des loyers une pénalité de 10% de la totalité des sommes dues au bailleur dès la réalisation du 1er acte d’huissier.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré à Madame [J] [R] le 02 octobre 2024.

La dette locative s’élève au 1er mars 2025 à la somme de 2.874,00 euros.

La clause pénale à la charge de Madame [J] [R] s’élève en conséquence à la somme de 287,40 euros.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Compte tenu de l’absence de Madame [J] [R] à l’audience et au cours de l’enquête sociale, le tribunal se trouve dans l’impossibilité de s’assurer de sa situation financière et, par voie de conséquence, de lui accorder des délais de paiement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la préfecture.

Madame [J] [R], partie tenue aux dépens, devra régler à la SCI PACY INVEST III la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SCI PACY INVEST III ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail avec prise à effet à compter du 10 octobre 2019 entre d’une part la SCI PACY INVEST III et d’autre part Madame [J] [R], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 03 décembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI PACY INVEST III pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [J] [R] à verser à la SCI PACY INVEST III la somme provisionnelle de 2.874,00 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme de mars 2025 inclus ;

CONDAMNE Madame [J] [R] à verser à la SCI PACY INVEST III la somme provisionnelle de 287,40 euros au titre de la clause pénale pour cause d’inexécution du contrat ;

CONDAMNE Madame [J] [R] à verser à la SCI PACY INVEST III une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [R] à verser à la SCI PACY INVEST III la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation, sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER