TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 1]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00382 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HVOC

[E] [Q] [F]

[R] [S]

C/

S.C.I. [A] 26

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 31 Mars 2026 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, Avocat au Barreau de l’EURE – Substitué par Maître Marie-Julie HUBERT, Avocat au Barreau de l’EURE

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [R] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, Avocat au Barreau de l’EURE – Substitué par Maître Marie-Julie HUBERT, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [A] 26

Domiciliée Chez Madame [M] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Laurent TAFFOU de la SELARL CABINET TAFFOU, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 21 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Axelle DESGREES DU LOU

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, la S.C.I [A] 26 a donné à bail à Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 950 euros hors charges.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le jour même.

Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S] ont notifié à la société bailleresse leur départ du logement, par courrier du 9 juillet 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi le 10 octobre 2022.

Par courrier du 12 décembre 2022, Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S] ont mis en demeure la S.C.I [A] 26 d’avoir à restituer le montant du dépôt de garantie. Il leur a été répondu le 19 décembre 2022 que le dépôt de garantie était retenu en raison de diverses dégradations locatives.

Les parties se sont rapprochées de leurs assurances de protection juridique respectives.

Ainsi, par lettre du 17 mars 2023, l’assureur de protection juridique de Monsieur [E] [F] a mis la bailleresse en demeure de restituer le dépôt de garantie dans un délai de quinze jours.

Le 8 juin 2023, l’assureur de protection juridique de la S.C.I. [A] 26 a notifié aux locataires le refus de son assurée de restituer le dépôt de garantie et les a mis en demeure de lui payer la somme de 4.781 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

Une tentative de conciliation a été réalisée par la commission départementale de conciliation qui a cependant constaté un échec le 29 juin 2023.

Ainsi, Monsieur [E] [F] a, par acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, fait assigner la S.C.I [A] 26 devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX aux fins de paiement et d’indemnisation de ses préjudices.

Après trois renvois, l’affaire été appelée à l’audience du 07 mai 2025.

Monsieur [E] [F], représenté par son Conseil, s’est référé aux termes de son assignation et sollicite ainsi du tribunal de voir :

— condamner la S.C.I [A] 26 à lui restituer le dépôt de garantie donné lors de l’entrée dans les lieux, d’un montant de 950 euros ;

— condamner la S.C.I [A] 26 à lui payer la somme de 1.330 euros au titre de la majoration appliquée au retard de la restitution du dépôt de garantie pour la période allant du 10 novembre 2022 au 10 janvier 2025 ;

— condamner la S.C.I [A] 26 à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance causé par un logement indécent ;

— condamner la S.C.I [A] 26 à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la S.C.I [A] 26 aux entiers dépens.

La S.C.I [A], représentée par son Conseil, s’est référée à ses dernières conclusions déposées. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

— débouter Monsieur [E] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [E] [F] à lui payer la somme de 4.421 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations effectuées par celle-ci compte-tenu des manquements du locataire, majorée des intérêts de retard à compter du 08 juin 2023, date de la mise en demeure ;

— condamner Monsieur [E] [F] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [F] aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Le tribunal a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier et renvoyé l’affaire à l’audience du 21 janvier 2026 afin que les parties apportent des précisions sur la situation de Madame [R] [S], cotitulaire du bail litigieux.

A l’audience du 21 janvier 2026, Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S], intervenant volontairement, représentés par leur Conseil, se sont référés à leurs dernières conclusions déposées. Ils ont ainsi sollicité du tribunal de voir :

— condamner la S.C.I [A] 26 à leur restituer le dépôt de garantie donné lors de l’entrée dans les lieux d’un montant de 950 euros ;

— condamner la S.C.I [A] 26 à leur payer une majoration de 10% du montant du loyer, soit 95 euros par mois de retard à compter du 10 novembre 2022 jusqu’à restitution complète du dépôt de garantie, soit la somme de 2.470 euros pour la période du 10 novembre 2022 au 10 janvier 2025 ;

— condamner la S.C.I [A] 26 à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance causé par un logement indécent ;

— condamner la S.C.I [A] 26 à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la S.C.I [A] 26 aux entiers dépens.

Se fondant sur l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils contestent les dégradations mentionnées par la bailleresse et soutiennent que :

— cette dernière avait donné son accord pour repeindre les murs de la cuisine et que l’état des lieux de sortie versé aux débats a été modifié après qu’ils l’aient signé,

— en application des article 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la réparation de la fuite d’eau ayant affecté la cuisine incombait au bailleur dès lors qu’elle ne résultait pas d’un défaut d’entretien de leur part,

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils invoquent les articles 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et affirment que les dégâts causés par l’humidité et des infiltrations d’eau sur les murs lors des jours de pluie ont rendu le logement indécent, leur causant ainsi un préjudice de jouissance.

La S.C.I [A] 26, représentée par son Conseil, s’est rapportée à ses précédentes conclusions.

Au visa des articles 1730 du code civil et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle estime que les locataires ont manqué à leur obligation de restituer les lieux dans l’état d’origine, l’état des lieux de sortie mentionnant que le mur est détérioré par l’effet de l’humidité.

Au soutien de sa demande en paiement, elle invoque les articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et soutient que :

— Le mur séparant la cuisine et la salle de bain a été détérioré par l’humidité sans qu’aucune fuite n’ait été trouvée, et ce alors qu’il apparaissait en bon état dans l’état des lieux d’entrée. Elle reproche également aux locataires de ne pas l’avoir informée de cette dégradation qui nécessitait pourtant d’importantes réparations.

— Aucun n’accord n’a été donné pour repeindre les murs de la cuisine, la demande des locataires portant exclusivement sur les portes les placards.

Pour contester la demande indemnitaire des locataires, elle s’appuie sur l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et fait valoir que bien que les dégâts se soient déclarés pendant la période de location, ils ne l’en ont pas informée. Elle ajoute que les locataires ne justifient pas de la cause de l’humidité, et que dès lors que la recherche de fuite n’a révélé aucune fuite, ils sont nécessairement à l’origine des dégradations.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE DE MADAME [R] [S] :

L’article 329 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que l’intervention volontaire « n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

Madame [R] [S], en qualité de cotitulaire du contrat de bail conclu le 1er mars 2021, dispose légitimement d’un droit d’agir à l’encontre de la S.C.I [A] 26.

En conséquence, Madame [R] [S] est fondée à intervenir volontairement à la présente instance.

II. SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE AVEC MAJORATION :

L’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ».

Le délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Par ailleurs, cet article prévoit également une majoration égale à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, lorsque le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais légaux. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il incombe au bailleur qui retient le dépôt de garantie de démontrer que des sommes restent dues par le locataire.

A cet égard, aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire, notamment, en ce qui concerne les canalisations d’eau, le dégorgement et remplacement de joints et de colliers.

Il convient de retenir qu’il :

— appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

— incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, il résulte tant des déclarations des parties que de la comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée que la cuisine n’est plus dans son état d’origine après avoir été repeinte par Monsieur [E] [H] et Madame [B] [S]. De plus, dans le séjour, l’état des lieux de sortie mentionne « plinthe arrachée, trous dans le mur, mur recouvert de moisissures suite dégât des eaux » tandis que l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er mars 2021 constatait un très bon état des murs de la cuisine.

Il appartient aux locataires, qui ne démontrent pas que l’état des lieux versés aux débats a été modifié, de prouver qu’ils ne sont pas à l’origine de ces dégradations.

A cet effet, ils produisent une attestation des locataires suivants, dont les justificatifs d’identité ne sont pas produits et qui ne répond pas au formalisme imposé par l’article 202 du code de procédure civile. Cette pièce est donc dépourvue de force probante. En revanche, ils s’appuient également sur un rapport d’intervention en recherche de fuite dressé dès le 23 juillet 2021 par la S.A.R.L ALT’EAU précisant que « le bas du mur est complètement imbibé d’eau, lors de notre passage la fuite n’était plus existante. Nous pensons qu’elle a été colmatée par le plâtre qui est autour des tuyaux » ainsi qu’un devis de cette même société en date du 04 octobre 2022 libellé au nom de la S.C.I [A] 26 pour une nouvelle recherche de fuite destructive avec matériel spécifique nécessitant « d’ouvrir le mur au niveau du placo et peut être faudra-t-il casser du carrelage sous réserve de ce que nous découvrirons lors de l’ouverture du placo. Nous vérifierons les évacuations et les alimentations ». Ces pièces ne permettent pas d’écarter l’hypothèse d’une fuite, mais démontrent au contraire qu’une recherche de fuite destructive est nécessaire pour identifier la cause des dégâts, et qu’une fuite plus ancienne avait déjà été colmatée de manière artisanale avec du plâtre. La S.C.I. [A] 26, qui a fait procéder à la recherche de fuite destructive par la société AE [O] [Z], ne démontre pas que cette recherche n’a pas donné de résultat. Compte-tenu de leur ampleur, les travaux qui ont été nécessaires pour identifier la fuite et remettre en état les cloisons excèdent les menues réparations et l’entretien courant incombant au locataire.

De plus, il résulte de la lettre adressée par l’assureur de la S.C.I. [A] 26 aux locataires le 8 juin 2023 que la bailleresse était informée du dégât des eaux survenu le 17 mars 2021 et qu’elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Dès lors, en l’absence de démonstration par la S.C.I. [A] 26 d’une faute de Monsieur [E] [H] et Madame [B] [S], il lui appartient d’en supporter le coût.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune dégradation des murs de la cuisine dès lors qu’il est seulement indiqué qu’ils ont été repeints sans l’accord du propriétaire, sans qu’il soit établi que la peinture n’a pas été faite dans les règles de l’art ou que les couleurs choisies diminuent la valeur locative du bien.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. [A] 26 ne pouvait pas valablement retenir le dépôt de garantie qui aurait dû être restitué au plus tard deux mois après la remise des clefs, soit le 10 décembre 2022.

Par conséquent, la S.C.I. [A] 26 sera condamnée à restituer à Monsieur [E] [H] et Madame [B] [S] la somme de 950 euros au titre du dépôt de garantie, et cette somme sera assortie d’une majoration de 10% du loyer mensuel en principal (soit une majoration de 95 euros le loyer mensuel étant de 950 euros), pour chaque période mensuelle commencée en retard.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE LA SOMME DE 4.421 EUROS AU TITRE DES RÉPARATIONS EFFECTUÉES PAR LA S.C.I [A] 26 :

Au regard des développements précédents, la S.C.I [A] 26 sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 4.421 euros correspondant au coût des travaux effectués dans le logement.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR LOGEMENT INDÉCENT

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».

En l’espèce, les pièces produites par Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S] sont insuffisantes pour démontrer l’indécence du logement. Néanmoins, il est établi que certains murs ont été très dégradés par l’humidité et que des travaux conséquents ont été nécessaires pour identifier la cause de cette humidité et remettre le logement en état. Il en résulte que les locataires n’ont pas pu jouir paisiblement du logement.

Dès lors, compte-tenu de la durée de la période concernée et en l’absence de pièce complémentaire démontrant la particulière gravité de leur préjudice, Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S] se verront allouer la somme de 450 euros (30 euros par mois à compter du mois de juillet 2021) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

V. SUR LES FRAIS NÉCESSAIRES :

La S.C.I [A] 26, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte-tenu des démarches qu’ont dû effectuer Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S], la S.C.I [A] 26 sera condamnée à leur verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [R] [S] ;

CONDAMNE la S.C.I [A] 26 à restituer à Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S] la somme de 950 euros au titre du dépôt de garantie versé pour le logement situé [Adresse 4] donné à bail suivant contrat signé le 1er mars 2021, avec majoration de retard de 95 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 10 décembre 2022 ;

DÉBOUTE la S.C.I. [A] 26 de sa demande indemnitaire au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE la S.C.I [A] 26 à payer à Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S] la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la S.C.I [A] [Cadastre 1] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la S.C.I [A] 26 à payer à Monsieur [E] [F] et Madame [R] [S] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.C.I. [A] 26 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main.

A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.