TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/03336 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7PD

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires EXPRESSION, situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), Société par actions simplifiée au capital de 23 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909,dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [Y] [F] épouse [D], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 15 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 Octobre 2024 et mise en délibéré au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [D] et Mme [Y] [F] sont propriétaires des lots n° 13 et 34 au sein de la copropriété EXPRESSION sise [Adresse 2] à [Localité 4].

Par exploits de commissaire de Justice du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires EXPRESSION, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner Mme [Y] [F] et M. [W] [D] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence :

— Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 10 763,09 € selon arrêté de compte du 10 juillet 2023, provision charges 01/10/24-31/12/24 et Fonds Travaux ALUR Trim. 04/2024 0034 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 336,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 7 juin 2023 sur une somme de 13 917,44 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens

A l’audience du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et s’est opposé à tout délai de paiement.

M.[W] [D] et Mme [Y] [F] ont comparu par avocat à l’audience du 10 octobre 2024 et se sont référés à leurs conclusions.

Ils contestent les dommages et intérets ainsi que les frais figurant sur le relevé de compte SERGIC du 23 septembre 2024 d’un montant total de 912,72 euros, demandent que cette somme soit déduite du décompte de charges, et sollicitent un délai de paiement de 24 mois par versements mensuels de 450,00 euros en sus des charges courantes, le solde devant être réglé lors de la 24ème mensualité.

Au soutien, ils expliquent :

— que Mme [Y] [F] travaille depuis 3 ans en tant qu’assistante à domicile et perçoit un salaire d’environ 1 000,00 euros net par mois, après retenue à la source,

— qu’elle perçoit des allocations chômage à hauteur de 1 814,00 euros par mois, soit des revenus nets par mois de 2 814,00 euros,

— que M. [D] est éléctricien et suit une formation en informatique en intérim,

— qu’ils ont trois enfants à charge

— qu’ils perçoivent des allocations familiales et une prime d’activité pour un total versé par la CAF de 798,57 euros par mois,

— qu’en 2023, ils ont eu un revenu global de 50 953 euros par an,

— qu’ils perçoivent un loyer mensuel de 1 200,00 euros,

— qu’ils paient un loyer mensuel de 500,00 euros et règlent un prêt immobilier de 600,00 euros par mois,

— que leur dette en charges de copropriété a débuté en 2021 lorsqu’ils ont souhaité investir dans des terrains agricoles en Afrique et qu’ils ont finalement perdu beaucoup d’argent,

— que, de bonne foi, ils ont réglé une somme de 6 128,56 euros le 23 juillet 2024 au syndicat des copropriétaires et une somme de 950,00 euros le 8 octobre 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires EXPRESSION verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 7 juin 2023, adressées en recommandé avec avis de réception à M. [D] et Mme [F], dont les avis de réception ont été signés le 9 juin 2024 par ceux-ci.

Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 13 773,44 euros outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 13 917,44 euros.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 septembre 2021, 31 mai 2022 et 15 juin 2023;

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée;

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 10 juillet 2023, pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2024 1/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 1er TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7 876,22 euros,

— un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 10 juillet 2023, sur la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 886,87 euros.

— un jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 9 février 2023 (condamnation pour charges du 1/01/2021 au 1/01/2022);

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’aux termes de la résolution 17.0 du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2022 relative à la constitution d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2022 celle-ci a été refusée à la majorité absolue de l’article 25, et qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale postérieur n’a été versé aux débats.

Il en résulte que le montant de 109,41 euros représentant le total des sommes de 1,84 euros et 34,63 euros mentionnées au titre des fonds travaux ALUR pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2022 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 1er avril 2022 au 1er mars 2024, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 7 766,81 euros (= 7 876,22 – 1,84 – 34,63 – 1,84 – 34,63 – 1,84 – 34,63).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la distribution des lettres de mise en demeure, soit à compter du 9 juin 2023.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolutions n°7 et 17 de l’assemblée générale du 15 juin 2023), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles sur la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, appel provisions 4ème trimestre inclus, s’élève bien à la somme de 2 886,87 euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article 20 – III , du règlement de copropriété en date du 5 novembre 1982, versé contradictoirement aux débats, que “dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nue-propriétaires et usufruitiers ou propriétaires et titulaires de droit d’usage et d’habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat”.

Les défendeurs seront donc tenus solidairement au paiement des charges étant propriétaires indivisaires.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il y a lieu de donner droit à la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de M.[W] [D] et Mme [Y] [F] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence et ce juste après une condamnation, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il est cependant noté des versements certes partiels mais conséquents sur les extraits de comptes de SERGIC produit par les défendeurs ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus (616 euros +1204 euros+ 6128,56 euros versés depuis mars 2024).

Il convient donc de condamner solidairement M.[W] [D] et Mme [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires EXPRESSION une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 336,00 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas fondés les frais de constitution dossier d’avocat de 192,00 euros en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles conformément au contrat de syndic.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 7 juin 2023 apparaissent bien fondés, mais il convient de les ramener à la somme de 39,00 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

M.[W] [D] et Mme [Y] [F] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 39,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [W] [D] et Mme [Y] [F] sollicitent des délais de paiement et propose un échéancier de 450 euros par mois, expliquant avoir trois enfants à charge, que Madame perçoit environ 2814 euros par mois (salaire et allocations chômage), que le couple perçoit la somme de 798,57 euros d’allocations sociales et familiales, et 1200 euros de loyer de leur locataire.

Monsieur [D] indique travailler.

Ils ajoutent payer un loyer de 500 euros et leur prêt immobilier de 600 euros mensuellement. Ils soulignent avoir versé la somme de 6 128,56 euros le 23 juillet 2024.

Il ressort que les élements relatifs à Madame [F] sont justifiés, de même que la perception des allocations familiales ainsi que du règlement de la somme de 6 128,56 euros. En revanche, Monsieur [D] ne produit pas de pièces actualisées sur ses revenus en 2024, et il n’est pas justifié non plus de la perception d’un loyer par le couple.

M. [W] [D] et Mme [Y] [F] ne démontrent pas être suffisamment en capacité d’apurer leur dette par l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [W] [D] et Mme [Y] [F] seront par conséquent déboutés de cette demande.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [W] [D] et Mme [Y] [F], qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Ils sont par ailleurs condamnés solidairement à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires EXPRESSION, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M.[W] [D] et Mme [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires EXPRESSION la somme de 7 766,81 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus la période du 1er avril 2022 au 1er mars 2024, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 9 juin 2023 jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M.[W] [D] et Mme [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires EXPRESSION la somme de 2 886,87 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, appel provisions 4ème trimestre inclus avec intérêt au taux légal à compter du 9 juin 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[W] [D] et Mme [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires EXPRESSION la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[W] [D] et Mme [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EXPRESSION la somme de 39,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DÉBOUTE M.[W] [D] et Mme [Y] [F] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M.[W] [D] et Mme [Y] [F] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires EXPRESSION en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M.[W] [D] et Mme [Y] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,