TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/05687 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHNH

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3]

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [V] [Y] [D], demeurant [Adresse 1]

Non comparant,

Madame [F] [D] née [J], demeurant [Adresse 1]

Non comparante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 11 Juillet 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Novembre 2024 et mise en délibéré au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J] sont propriétaires des lots numéros 57 et 165 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 6 700,64 € selon arrêté de compte du 4 juin 2024, APPEL PROVISIONS SUR CHARGES 01/04/2025 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/04/2025 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 2 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 1 434,73 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 30 avril 2024 sur une somme de 5 362,93 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.

A l’audience du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisés

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 14 septembre 2023 adressées en recommandé avec avis de réception à M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J], les avis de réception ayant été signé par chacun.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 3 781,10 euros au 3 septembre 2023, outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 3 925,10 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2-1 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 4/12/2019, 28/01/2021, 16/12/2021, 14/12/2022, 21/12/2023

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2024 pour la période du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2024 3/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 3ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4 250, 81 euros,

— un décompte au 4/06/2024 des sommes à échoir de 2 449,83 euros pour la période du 1 octobre 2024 au 01 avril 2025

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 et 3/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 4 250,81 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la somme de 3781,10 euros soit à compter du 14 septembre 2023 et à compter de l’assignation du 11 juillet 2024 pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles jusqu’au 2ème trimestre 2025 devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolutions n°13 et 14 du PV de l’assemblée générale du 21 décembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025 et fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR dudit exercice), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges provisionnelles jusqu’au 2ème trimestre 2025 devenues exigibles, s’élève à la somme de 2 449,83euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, cette est afférente au logement familial des époux [D] et les engagent solidairement conformément à l’article 220-1 du code civil. De plus, le règlement de coproproéité produit prévoit la solidarité en cas d’indivision des lots ce qui est le cas de l’espèce.

En conséquence, les consorts [D] seront condamnés solidairement à payer la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce les époux [D] ont déjà été condamnés par jugement du 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry pour des arriérés de charges au 1er juillet 2020 pour la période du 1er avril 2016 au 1er juillet 2020.

Les manquements à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant il est noté des paiements pour régler la condamnation antérieure, règlements réguliers et conséquents ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérets.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 1434,73 euros au titre des frais de recouvrement.

En l’espèce n’apparaissent pas fondés :

— les frais de mise en demeure du 15 novembre 2022 ses modalités d’envoi n’étant pas justifiées,

— les frais de constitution dossier huissier et les frais de constitution transmis à l’avocat dont il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles. De même pour les frais de suivi de dossier transmis à l’avocat.

Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure mais qui seront ramenés à la somme de 54 euros conformément au contrat de syndic et les frais de sommation de 168,73 euros.

Les époux [D] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 222,73 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Monsieur et Madame [D], qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Ils sont par ailleurs condamnéssolidairement à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 4 250,81 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 et 3/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3 781,10 euros à compter du 14 septembre 2023, et à compter de l’assignation du 11 juillet 2024 pour le surplus et ce, jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 2 449,83 euros au titre des charges provisionnelles jusqu’au 2ème trimestre 2025 devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 222,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE solidairement M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M.[V] [Y] [D] et Mme [F] [D] née [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,