TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/02359 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7WW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 12 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence des [5], situé [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000 euros, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [H] [V] [I], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

Madame [N] [O] épouse [V] [I], demeurant [Adresse 3]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 25 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 Octobre 2024 et mise en délibéré au 12 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] sont propriétaires des lots n° 316 et 381 au sein de la résidence en copropriété [5] sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6].

Par exploits de commissaires de Justice du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M.[H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 6], RESIDENCE [5], [Adresse 2] et [Adresse 4] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à lui payer les sommes suivantes :

• 9 611,77 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 8 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 31 janvier 2024, date de la mise en demeure,

• 1 619,40 (539,80 € x 3) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 22 mars 2023 (résolution numéro 7),

• 80,01 € (26,67 € x 3) correspondant aux appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisonnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 22 mars 2023 (résolution numéro 9),

• 8 486,96 € au titre des travaux de réhabilitation énergétique approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023 (résolution numéro 5)

• 2 500,00 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans ses assignations introductives d’instance.

Bien que régulièrement assignés, M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] n’ont pas comparu à l’audience en personne et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 31 janvier 2024, distribuée en recommandé avec avis de réception à Monsieur [H] [V] [I] et/ou Madame [N] [V] [I] le 6 février 2024, l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9 741,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 janvier 2024.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif des qualités de copropriétaires de M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux, accusés de réception de convocation et attestations de non recours des assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 30 juin 2021, 7 juin 2022, 22 mars 2023,

— et les procès-verbaux et attestations de non recours des assemblées générales des 14 juin 2023 et 25 juin 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour les périodes concernées,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété,

— un extrait de compte du Cabinet PRECLAIRE, arrêté au 8 mars 2024,

— et un extrait de compte du Cabinet PRECLAIRE arrêté au 9 octobre 2024.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, en particulier du décompte arrêté au 8 mars 2024, il apparaît qu’il convient :

1) dans la colonne débit du décompte arrêté au 8 mars 2024 :

• de déduire :

— les frais de relances copropriétaire et de mise en demeure mentionnés en date des 6 octobre et 24 novembre 2021 (25 € et 35 €), 7 mars 2022 (35 €), 6 mai 2022 (35 €), 9 et 29 novembre 2022 (25 € et 35 €), 7 mars 2023 (35 €) et 13 décembre 2023 (25 €), soit un total de 250,00 euros, ces frais ne constituant ni des appels de charges ni des appels de fonds travaux.

— la somme de 14 177,83 euros figurant à la date du 1er octobre 2023 au titre de la rénovation énergétique du bâtiment D2, la demande du syndicat des copropriétaires au regard de ces travaux étant examinée ci-après.

Le total de la colonne débit se trouve ainsi ramené à la somme de 10 759,80 euros (= 25 187,63 – 14 177,83 – 250,00).

2) dans la colonne crédit du décompte arrêté au 8 mars 2024 :

• de déduire :

— la subvention CD91 BAT.D2 de 1 221,76 euros et la subvention MPR BAT. D2 de 2 401,54 euros, la PRIME COPRO FRAGILE BAT. de 1 500,00 euros et l’indemnité SINISTRE INCENDIE BAT.D2 de 480,72 euros, destinées au financement de la rénovation énergétique du bâtiment D2, ainsi qu’il ressort du PV d’assemblée générale du 14 juin 2023 (résolutions n° 5 et n°13),

Soit un total de 5 604,02 euros.

Le total de la colonne crédit se trouve ainsi ramené à la somme de 9 971,84 euros (= 15 575,86- 5 604,02).

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés sur la période du 30 juin 2021 au 8 mars 2024, APPEL 1er TRIMESTRE 2024 et fonds travaux loi Alur inclus, s’élève à la somme de 787,96 euros (= 10 759,80 – 9 971,84).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 31 janvier 2024.

S’agissant des provisions devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites (résolution n°7 du PV de l’assemblée générale du 22 mars 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 1 619,40 euros.

S’agissant des appels fonds travaux devenus exigibles :

A l’examen des pièces produites (résolution n°9 du PV de l’assemblée générale du 22 mars 2023 fixant le taux annuel de la cotisation obligatoire du fonds de travaux loi Alur 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 80,01 euros.

Sur la demande au titre des travaux de réhabilitation énergétique

A l’examen des pièces produites (résolutions n°5 et 13 du PV de l’assemblée générale spéciale du 14 juin 2023 et décompte arrêté au 8 mars 2024 et appel de fonds bâtiment D2 travaux rénovation énergétique du 26 septembre 2023), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des travaux de réhabilitation énergétique s’élève à la somme de 8.573,81 euros (= 14 177,83 – 1 221,76 – 2 401, 54 – 1500,00 – 480,72).

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce le règlement de copropriété ne prévoit pas la solidarité pour le paiement des charges des indivisaires de lots. De plus il n’est pas démontré que Monsieur et Madame [V] vivent dans le logement litigieux, l’adresse figurant sur la matrice et les appels de fonds étant différente de celle des lots.

En conséquence, le syndicat ne peut prétendre à demander une condamnation solidaire.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Cependant, il ressort de l’extrait de compte délivré par le syndic, arrêté au 8 mars 2024, portant sur la période du 30 juin 2021 au 8 février 2024, que M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] ont effectué des versements réguliers pour tenter de contenir leur dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs indivisaires seront condamnés in solidum.

Il convient donc de condamner M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I], qui succombent, sont condamnés aux dépens de l’instance.

M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] sont par ailleurs condamnés à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] la somme de 787,96 euros au titre des charges de copropriété échues sur la période du 30 juin 2021 au 1er janvier 2024, APPEL 1er TRIMESTRE 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 31 janvier 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] la somme de 1 619,40 euros au titre au titre des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] la somme de 80,01 euros au titre des appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] la somme de 8 573,81 euros au titre des travaux de réhabilitation énergétique approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023;

CONDAMNE in solidum M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [5], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [V] [I] et Mme [N] [O] épouse [V] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,