TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/00500 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYIY

NAC : 72I

Jugement Rendu le 14 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Localité 10] 42, situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IME GESTION, société par actions simplifiée au capital de 210 000.00 euro, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [L] [O], né le 28 Avril 1972 à [Localité 6] (INDE), demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Frédéric SAME de la SCP SAMÉ AVOCATS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 19 Décembre 2023,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Septembre 2024 et mise en délibéré au 14 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [O] est copropriétaire des lots n°42 et 124, au sein de la résidence [Localité 10] 42 sise [Adresse 1] à [Localité 8].

Par exploit de commissaire de Justice du 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Localité 10] 42, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, a fait assigner Monsieur [L] [O] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de le voir :

— condamner à lui payer les sommes de :

17 860,01 € selon arrété de compte du 13 novembre 2022, 4/4 FONDS DE DTRAVAUX ALUR 2024 et APPEL 4ème trimestre 2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérét au taux légal à compter de la mise en demeure;

—  3 000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-l du code civil.

-184,00 € au titre de l’article 10-l de la Loi du 10 juillet 1965.

—  2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 11 ocotbre 2022 sur une somme de 13561,53 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire ct juger qu’a défaut de respecter une échéance fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-l à 514-6 du CPC.

— Condamner le défendeur en tous les dépens.

Par conclusions régulièrement notifiées le 12 septembre 2024, Monsieur [O] sollicite du tribunal judiciaire d’Evry de :

— Statuer ce que de droit sur la dette de charges mises à jour à septembre 2024

— D’octroyer des délais de paiement à Monsieur [O] pour le règlement de sa dette, sur 24 mois

— Débouter le SDC [Localité 10] 42 de sa demande fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

— Débouter le SDC [Localité 10] 42 de sa demande de dommages intérêts

— Débouter le SDC [Localité 10] 42 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

A l’audience du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Monsieur [O] a comparu par avocat et s’est référé à ses conclusions.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 11 octobre 2022 distribuée en recommandé avec avis de réception le12 octobre 2022 à Monsieur [O], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 13 268,53 euros au titre des charges de copropriété, et 144 euros au titre des frais de recouvrement.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [O] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°42 et 124 au sein de la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 22/05/2018, 4/06/2019, 20/10/2020, 7/11/2023, 12/07/2021, 27/06/2022, 7/11/2023;

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;

— le contrat de syndic

— les jugements du TI de [Localité 9] du 2 juillet 2015, du 12 mai 2016, du 3 juin 2019

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 15 novembre 2023, pour la période du 01/01/2019 au 15/11/2023, appel de fond 4ème trimestre 2023 et appel de fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14 193,77 €.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Localité 10] 42 maintient sa demande.

Monsieur [O] ne conteste pas la dette, ni son montant.

S’agissant des charges de copropriété impayées :

Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01/01/2019 au 15 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 et appel de fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 14 193,77 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2022, date de distribution de la mise en demeure pour un montant de 13 268,53 euros.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (Résolution n°9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2022 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 3 666,24 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 10] 42 réclame une somme de 184 euros au titre des frais de recouvrement.

N’apparaissent pas fondés :

— les frais de la mise en demeure de l’avocat du 10 octobre 2022 en ce qu’il s’agit de dépens ;

Seule apparait fondée la demande relative aux frais de mise en demeure de 40 euros.

Par conséquent, Monsieur [L] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 10] 42 la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires explique que le défendeur en ne règlant pas obtient des délais auxquels ils n’a pas droit, générent un préjudice, qu’il contraint les autres copropriétaires à lui faire l’avance des sommes, et que cela perturbe la gestion de l’immeuble.

Il ressort des pièces que Monsieur [O] a déjà été condamné à trois reprises pour non paiement des charges de copropriété ce qui a donné lieu à saisie immobilière.

Les manquements répétés de Monsieur [O] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant il est relevé des paiements partiels de Monsieur [O] et des messages à l’égard de la copropriété avec une volonté d’apurer la dette depuis la procédure ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En conséquence, Monsieur [L] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérets.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, le défendeur sollicite des délais de paiement en raison de ses revenus modestes (1232,58 euros) parce que ce sont ses enfants qui occupent le logement, et qu’il s’est discipliné dernièrement à faire des règlements substanciels.

Monsieur [O] justifie de ses revenus pour l’année 2022 de l’ordre de 1370 euros mensuels, et avoir 3 personnes à charge. Il ne réactualise pas ses revenus, ni ne produit d’éléments ssuffisants pour prouver sa solvabilité et la garantie qu’il règlera sa dette jusqu’au bout à savoir comme il l’affirme par règlements de 800 euros. Compte tenu de l’importance de la dette, sa demande de delais sera rejetée.

Monsieur [O] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [O] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 10] 42 une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires[Localité 10] 42 la somme de 14 193,77 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 1/01/2019 au 15/11/2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 et appel de fonds travaux Alur inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, date de distribution de la mise en demeure sur un montant de 13 268,53 euros et à compter de l’assignation introductive du 19 décembre 2023 pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 10] 42 la somme de 3 666,24 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 1er trimestre au 4ème trimestre 2024;

DEBOUTE Monsieur [L] [O] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires[Localité 10] 42 la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires[Localité 10] 42 la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires[Localité 10] 42 la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,