TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00802 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QERL

JUGEMENT

DU : 27 Décembre 2024

Société ESSONNE HABITAT

C/

M. [P] [X] [B]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Mr [U], muni d’un pouvoir

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [X] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :ESSONNE HABITAT + CCC

CCC DEFENDEUR

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2018, la Société ESSONNE HABITAT a loué à Monsieur [X] [B] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 335, 35 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2024, la Société ESSONNE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2973, 30 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 30 novembre 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la Société ESSONNE HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

condamner le locataire à payer la somme de 3336, 37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2973, 30 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner le locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l’Essonne

le 6 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 novembre 2024.

A cette audience, la Société ESSONNE HABITAT, représentée par son mandataire sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3053, 92 euros au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, le paiement du loyer ayant repris.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [B] [P], présent, ne conteste pas la demande, en son principe mais précise avoir effectué un versement de 630 euros le 30 octobre 2024. Il expose avoir rencontré d’importants problèmes familiaux ayant générés des difficultés financières et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros .

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 18 juin 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 27 décembre 2024. La Société ESSONNE HABITAT a été autorisé à produire une note en délibéré afin de produire un décompte actualisé au jour de l’audience, qui a été communiqué le 12 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 4 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 5 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Société ESSONNE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 octobre 2024, selon décompte en date du 12 novembre 2024 produit en délibéré, la dette locative de Monsieur [X] [B] [P] s’élève à la somme de 2423,92 euros ( déduction faite d’un montant de 313, 02 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens et du versement de 630 euros effectué par le locataire le 30 octobre 2024) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de la somme de 2423,92 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 janvier 2024 pour la somme de 2973, 30 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article Titre 6 « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte produit par la Société Essonne Habitat que le paiement du loyer a repris avant l’audience.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, l’absence d’opposition du bailleur et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [X] [B] [P], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [X] [B] [P] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [X] [B] [P] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [B] [P] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la Société ESSONNE HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2018 entre la Société ESSONNE HABITAT, d’une part, et Monsieur [X] [B] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] [P] à verser à la Société ESSONNE HABITAT la somme de 2423,92 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 2973, 30 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [X] [B] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société ESSONNE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [X] [B] [P] soit condamné à verser à la Société ESSONNE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la Société ESSONNE HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,