TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02315 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7XM

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. DU LAVOIR prise en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Monsieur [E] [S], gérant et Madame [W] [I], associée, munis d’un Kbis,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [U]

né le 16 Mars 1978 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 30 décembre 2023, la SCI DU LAVOIR a donné à bail à Monsieur [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] 68100 MULHOUSE, pour un loyer mensuel de 800 € outre 60 € de provision sur charges, payable le 5 de chaque mois.

L’attestation d’assurance contre les risques locatifs n’ayant pas été produite par le locataire et suite à des impayés locatifs, la SCI DU LAVOIR a fait signifier deux commandements de payer visant la clause résolutoire le 26 janvier 2024 pour défaut d’assurance et de paiement des loyers d’un montant principal de 1 660 euros.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 15 octobre 2024, la SCI DU LAVOIR régulièrement représentée par ses son gérant et son associé, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre M. [G] [U], preneur et la SCI DU LAVOIR, bailleur, en date du 30 décembre 2023, portant sur l’appartement situé [Adresse 2];

— ordonner l’expulsion de M. [G] [U] de l’appartement situé [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner M. [G] [U] à payer à la SCI DU LAVOIR la somme de 7 680 €, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’ août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner M. [G] [U] à payer à la SCI DU LAVOIR une indemnité légale d’occupation à compter du 9 mars 2024, égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu’au départ effectif de M. [G] [U] et de tout occupant de son chef, soit le montant de 860 € ;

— condamner M. [G] [U] à payer à la SCI DU LAVOIR la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner M. [G] [U] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 janvier 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI DU LAVOIR réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Aucun loyer n’a été payé depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur [G] [U], ni l’attestation d’assurance. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties susvisées pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [G] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, la SCI DU LAVOIR justifie avoir saisi la Caisse d’allocations Familiales du Haut-Rhin plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 29 janvier 2024. Elle a par ailleurs notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin six semaines au moins avant la première audience, le 3 septembre 2024. La SCI DU LAVOIR est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l’obligation de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs

La souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail sont des obligations essentielles du locataire, ce qui résulte tant du bail litigieux qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et des article 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI DU LAVOIR établit le principe en versant aux débats outre le contrat de location du logement précité, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 janvier 2024 .

Monsieur [G] [U], en tant que locataire, sur lequel pèse la charge de la preuve et qui par hypothèse du fait de son absence de comparution échoue à la rapporter, n’a pas satisfait à l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance couvrant ses risques locatifs ni dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, ni en cours de procédure. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Il y a donc lieu de constater que le bail est résilié depuis le 27 février 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI DU LAVOIR, Monsieur [G] [U] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du mois d’août 2024 , que l’arriéré se chiffre à la somme de 7 680 euros.

Monsieur [G] [U] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à la SCI DU LAVOIR la somme de 7 680 euros au titre du décompte du mois d’août 2024 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, dépôt de garantie inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 et à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Monsieur [G] [U] est condamné à verser cette indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2024 inclus, compte tenu du décompte précité s’arrêtant à l’échéance du mois d’août inclus, et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs.

Sur le surplus

Succombant, Monsieur [G] [U] est condamné aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais d’un seul commandement de payer. En effet, la procédure de délivrance de commandement de payer peut se réaliser avec la délivrance d’un seul acte de commissaire de justice.

La demande de la partie requérante ayant été jugée fondée, il convient de la décharger des frais irrépétibles qu’elle a exposés à concurrence de la somme de 700€, que Monsieur [G] [U] sera condamné à lui payer, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile applicables aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE La SCI DU LAVOIR recevable en ses demandes;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties a été résilié de plein droit le 27 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 3] [Localité 7], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à la SCI DU LAVOIR la somme de 7 680 € (décompte arrêté au mois d’août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [U] au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à la somme de 860 euros;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à La SCI DU LAVOIR cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs des lieux, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens y compris le coût d’un seul commandement de payer d’un montant de 126,47 euros ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à La SCI DU LAVOIR la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 novembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,