TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 1923

Références : R.G N° N° RG 24/00903 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBCJ

JUGEMENT

DU : 26 Décembre 2024

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

M. [U] [L] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 26 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Karim BOUANANE du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [L] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : +1CCC au Cabinet LEGITIA

+ 1CCC au Défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 février 2017, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société Logement Francilien a donné en location à Monsieur [U] [L] [Z], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 569,79 €, provision sur charges comprises, montant depuis lors actualisé à la somme de 609,77 €.

Le 20 décembre 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [L] [Z] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 760,91 € selon décompte arrêté au 18 décembre 2023.

Par courrier du 23 septembre 2022, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à personne le 2 mai 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a attrait Monsieur [U] [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SA 1001 VIES HABITAT sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef,de condamner Monsieur [U] [L] [Z] au paiement des sommes suivantes :1 700,14 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024 (échéance de février 2024 incluse), outre intérêts à compter du 20 décembre 2023;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,390 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 3 mai 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 26 décembre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 130,13 €, frais déduits.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [U] [L] [Z].

Monsieur [U] [L] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Il précise également qu’il obtient un salaire mensuel de 1800 € en tant qu’intérimaire.

Le demandeur déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte des bailleurs arrêté au 11 octobre 2024, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 11 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 130,13 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce le bailleur ne produit aucun des justificatifs prévus par la loi (pour la régularisation, l’envoi d’un décompte par nature de charges et la mise à disposition des pièces justificatives), la dette justifiée s’élève donc à la somme de 1053,97 € au titre des loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [L] [Z] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 1 053,97 € actualisée au 11 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] [Z] demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant. La SA d'[Adresse 9] aux droits de laquelle se trouve la SA 1001 VIES HABITAT ne s’y oppose pas.

Il ressort des débats que Monsieur [U] [L] [Z] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Il ressort en outre du décompte que Monsieur [U] [L] [Z] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il convient d’accorder à Monsieur [U] [L] [Z] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 23 septembre 2022.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [U] [L] [Z] le 20 décembre 2023, pour un montant principal de 1 760,91 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [U] [L] [Z] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. La SA d'[Adresse 9] aux droits de laquelle se trouve la SA 1001 VIES HABITAT ne s’y oppose pas.

Le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [U] [L] [Z] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [U] [L] [Z] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [U] [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [U] [L] [Z] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [L] [Z] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et de l’assignation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Monsieur [U] [L] [Z] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [Z] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 1 053,97 € actualisée au 11 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [U] [L] [Z] à s’acquitter de cette somme en 22 mensualités d’un montant de 50,00 €, le tout en sus du loyer courant, la dernière étant constituée du solde de la dette  ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SA 1001 VIES HABITAT ;

CONSTATE que le contrat signé le 21 février 2017 entre la SA 1001 VIES HABITAT et Monsieur [U] [L] [Z] concernant les locaux situés [Adresse 2] (logt n°1282010011) à [Localité 8] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Monsieur [U] [L] [Z] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA 1001 VIES HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 20 février 2024;

Monsieur [U] [L] [Z] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [U] [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 VIES HABITAT sera en droit d’exiger de Monsieur [U] [L] [Z] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [L] [Z] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [U] [L] [Z] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE