N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00056

N° Portalis DBWM-W-B7J-CQBU

N.A.C. : 5AZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

(sans représentation obligatoire)

du 08 Octobre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par M^e Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

d’une part

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

d’autre part ;

Nous, Juge des référés, après débats à l’audience publique du 10 septembre 2025 tenue par Françoise-Léa CRAMIER, présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, assistée de Karine FALGON, greffière, avons avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 28 septembre 2022, à effet au 1er octobre 2022, Monsieur [K] [M] a donné à bail à Monsieur [T] [H] un garage situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 37€, provision sur charge comprise, payable par mois.

Monsieur [K] [M] a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [T] [H], par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, pour une somme de 78€ au titre de l’arriéré locatif et des charges impayées. Le commandement visait en outre la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Celui-ci est resté sans réponse dans le délai d’un mois imparti.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, Monsieur [K] [M] a fait assigner Monsieur [T] [H] devant le juge des référés auquel il demande de :

— constater la résiliation à la date du 27 avril 2025 du bail qu’il a consenti à Monsieur [T] [H] le 28 septembre 2022,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [H] des lieux loués et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [T] [H] à lui payer et porter :

— la somme de 117,40€ outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 78€ et à compter de l’assignation pour le surplus représentant les loyers impayés à la date de résiliation du bail le 27 avril 2025,

— la somme de 37,40€ à titre d’indemnité d’occupation depuis le 1er mai 2025 jusqu’à totale et complète libération des lieux avec remise des clés,

— condamner Monsieur [T] [H] à lui payer et porter une indemnité de 1.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [T] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [K] [M], représenté par son avocat, a repris les termes de ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [K] [M] expose que l’absence de respect par son locataire de son obligation de paiement entraîne l’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, ainsi que toutes les conséquences de droit en la matière.

En défense, régulièrement assigné par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, délivré en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [T] [H] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

Au terme des dispositions des articles 1714 et suivants du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. En outre, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, Monsieur [K] [M] verse à l’appui de sa demande le bail en date du 28 septembre 2022 donnant en location à Monsieur [T] [H] un local à usage de garage.

Par ailleurs, le commandement de payer du 27 mars 2025 délivré à Monsieur [T] [H] en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile est régulier, le commissaire de justice ayant procédé aux vérifications utiles quant à la réalité de cette adresse.

Ce commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 septembre 2022 y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ainsi, en faisant délivrer ce commandement, Monsieur [K] [M] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille en outre le montant de la créance de 78€, en ce qu’elle représente les impayés de loyers de deux mois.

Or, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 28 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. Or, au regard des effets de la clause résolutoire, depuis le 28 avril 2025, Monsieur [T] [H], et tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre du garage qui a fait l’objet du bail.

L’expulsion de Monsieur [T] [H] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [H] depuis l’acquisition de la clause résolutoire, c’est-à-dire le 28 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel indexé dû à compter du mois de mai 2025 soit 37,40€ par mois.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [K] [M], l’obligation de Monsieur [T] [H], qu’il n’a pas contesté à défaut de s’être manifesté, au titre des loyers et charges arrêtée au 28 avril 2025, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme visée, soit 117,40€ au titre des loyers des mois de février, mars et avril 2025.

En conséquence de quoi Monsieur [T] [H] sera condamné à payer et porter cette somme à Monsieur [K] [M] avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 78€, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [H], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer en date du 27 mars 2025.

Par ailleurs, l’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’état du litige, l’équité commande que Monsieur [K] [M] n’ait pas à supporter l’intégralité des frais irrépétibles, engagés par elle pour assurer la légitime préservation de ses droits.

Monsieur [T] [H] sera donc condamné à lui payer et porter la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 28 septembre 2022 conclu entre Monsieur [K] [M] d’une part et Monsieur [T] [H] d’autre part ;

CONSTATONS la résiliation du bail portant sur un local à usage de garage situé [Adresse 2] à effet au 28 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [T] [H] et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 2] appartenant à Monsieur [K] [M] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPELLONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [H], à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 37,40€ par mois ;

CONDAMNONS par provision Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 117,40€ au titre des loyers et charges arrêtée au 28 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 78€, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Françoise-Léa CRAMIER, présidente et Karine FALGON, greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Françoise-Léa CRAMIER