REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 Décembre 2024

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00135 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGEJ

DEMANDERESSE:

Madame [V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE:

Madame [B] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Décembre 2024, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MOULIN + CCC

CCC DEFENDEUR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2022, M. [Z] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [B] et M. [N] [D] [J] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 5], outre deux emplacements de parking en annexe du logement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 701,59 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

M. [N] [D] [J] a donné congé par courier réceptionné par le bailleur le 22 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [C] [B] un commandement de payer la somme principale de 2151,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [C] [B] le 15 février 2024.

Par assignation du 13 mai 2024, M. [Z] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

3727,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de commissaire de justice et la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. En l’espèce, il s’agit d’un rapport de carence.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 novembre 2024, M. [Z] [V] représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 octobre 2024, s’élève désormais à 423,18 euros. M. [Z] [V] considère enfin que s’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension de la clauser résolutoire, le paiement des loyers depuis le commencement du bail étant irrégulier et considérant que la situation lui est préjudiciable s’agissant d’un particulier

Mme [C] [B] ne conteste pas avoir rencontré des difficultés de paiement. Elle indique avoir procédé à un versement de soldant la dette. Elle expose ne percevoir un salaire mensuel de 1600 euros environ, sans personne à charge. Elle ajoute rencontrer des difficultés d’encaissement des versements effectués par l’agence immobilière en charge de la gestion locative expliquant les retards de paiement.

Mme [C] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement s’il n’est pas retenu que la dette est soldée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré 27 décembre 2024 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Z] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue à l’article VIII du contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2151,44 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il resort des décomptes produits que Mme [C] [B] a repris le paiement du loyer avant l’audience, et a procédé à des versements suplémentaires ayant permis de diminuer la dette.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [C] [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 141 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [C] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [Z] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 octobre 2024, Mme [C] [B] lui devait la somme de 423,18 euros.

Mme [C] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et n’ayant pas transmis à l’audience d’élement démontrant qu’elle a soldé la dette, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé au montant du loyer augmenté des charges justifies qui auraient été dû en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [V] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [Z] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juin 2022 entre M. [Z] [V], d’une part, et Mme [C] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 27 mars 2024,

CONDAMNONS Mme [C] [B] à payer à M. [Z] [V] la somme de 423,18 euros (quatre cent vingt-trois euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,

AUTORISONS Mme [C] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 03 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 141 euros (cent quarante et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNONS la suspension les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [B],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [C] [B] sera condamnée à verser à M. [Z] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Mme [C] [B] à payer à M. [Z] [V] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [C] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024 et celui de l’assignation du 13 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge