TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e REDON-REY Valérie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à M^e Mikael BIJAOUI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06617 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TUW

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [M]

né le 21 Avril 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [K] épouse [X] [S]

née le 02 Juillet 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mikael BIJAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mikael BIJAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 novembre 2021, à effet du 05 novembre 2021, Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] ont donné à bail à Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 725 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Le 17 juin 2024, Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] ont fait signifier à Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] un commandement de payer la somme en principal de 2.578,44 euros, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 15 octobre 2024, Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] ont fait assigner Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection, à l’audience du 09 janvier 2025, aux fins de :

Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement par provision Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] au paiement de la somme de 5.544 euros correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement du mois d’octobre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,Les condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit la somme de 867,04 euros,Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 juin 2024,Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 juillet 2025, Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S], représentés par leur conseil, sollicitant, aux termes de leurs dernières conclusions, de :

Débouter Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] de l’ensemble de leurs demandes et contestations,Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement par provision Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] au paiement de la somme de 9859,66 euros correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement du mois de mai 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,Les condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit la somme de 888,10 euros,Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 juin 2024,Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N], représentés par leur conseil, sollicitent de :

Constater le caractère irrégulier des charges locatives et déduire les sommes indûment imputées,Accorder un échéancier de paiement sur 24 mois,Suspendre la clause résolutoire durant ce délai,Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs autres demandes, notamment d’indemnité d’occupation et d’article 700,Mettre les dépens à la charge des demandeurs,Suspendre l’exécution provisoire du jugement à venir.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] justifient de la propriété du bien loué et de leur qualité pour agir.

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 15 octobre 2024 a été dénoncée le 15 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 09 janvier 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 18 juin 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

Sur la contestation des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

En l’espèce, les locataires font grief aux bailleurs d’avoir indûment intégré les honoraires du syndic dans les charges récupérables qui leur ont été imputées pour les périodes 2022/2023 et 2023/2024.

Cependant, il ressort des décomptes de charges qui sont fournies pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 qu’il n’apparaît aucun honoraire de syndic au titre des charges.

En outre, les locataires indiquent que les sommes de 30,39 euros pour l’exercice 2022/2023 et 235,36 euros pour l’exercice 2023/2024 auraient dû être crédités sur le décompte locatif.

Néanmoins, il ressort du décompte locatif actualisé au 15 mai 2025 que ces sommes ont bien été créditées le 15 mai 2025.

Dès lors, Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] seront déboutés de leur demande tendant à constater le caractère irrégulier des charges locatives et à déduire des sommes à ce titre.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article VIII à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 17 juin 2024 pour un arriéré locatif de 2.578,44 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 17 août 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 15 mai 2025 que Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] restent débiteurs de la somme de 9.859,66 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement, en vertu de la clause de solidarité incluse au bail en son article VII, Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] à payer à Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [M] la somme de 9.859,66 euros à titre provisionnel, arrêtée au 15 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2.578,44 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû par Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] à ce titre la somme provisionnelle de 867,04 euros à compter du 18 août 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à révision en fonction de la clause insérée dans le bail. La demande de Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] sollicitent des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et le tribunal ne peut donc pas leur accorder de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande de Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [M] à ce titre sera rejetée.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer aux bailleurs la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] seront condamnés in solidum.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] recevables en leurs demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] de leur demande tendant à constater le caractère irrégulier des charges locatives et à déduire des sommes à ce titre ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies au 17 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, Monsieur [R] [X] [S] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] tendant à ce que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] à payer à Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] la somme de neuf mille huit cent cinquante-neuf euros et soixante-six centimes (9.859,66 euros) à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 15 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de deux mille cinq cent soixante-dix-huit euros et quarante-quatre centimes (2.578,44 euros) et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] à payer à Monsieur [R] [X] [S] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] la somme de huit cent soixante-sept euros et quatre centimes (867,04 euros) à titre provisionnel, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Monsieur [R] [X] [S] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à révision en fonction de la clause insérée dans le bail ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [O] et Madame [T] [N] à payer à Monsieur [R] [M] et Madame [U] [K] épouse [X] [S] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION