1 exp Maître [P] [E] de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES,

1 exp M^e Aline PAYAN

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRASSE

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 14 AOUT 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00012 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QC2O

Minute N° 25/154

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le quatorze Août deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Charlotte DUPAIN, Greffière, lors des débats, et de Fanny PAULIN, Greffière, lors de la mise à disposition

à la requête de :

CAISSE DES CONGES INTEMPERIES BTP CAISSE de la REGION MEDITERRANNEE ( CIBTP) demeurant [Adresse 4] immatriculé au répertoire des entreprises et établissements de l’INSEE sous le numéro 775 558 356 00033 agissant en qualité d’association déclarée représentée par son représentant légale domicilié es qualité audit siège.

Représenté par M^e Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [X] [I] né à [Localité 8] (TUNISIE) le 06/06/1971 de nationalité française époux de Madame [Y] [N] sous le régime de la séparation de biens tunisien demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Aline PAYAN, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 22 Mai 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 26 juin 2025 , délibéré prorogé au 14 Août 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement en premier ressort rendu le 5 juillet 2023 par le tribunal correctionnel de Nice, signifié le 24 septembre 2024, la Caisse des Congés Intempéries BTP de la Région Méditerranée a fait délivrer à [X] [I], par acte de la SELARL KALIACT, commissaires justice associés à Nice, en date du 12 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 231.750,71 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers, lui appartenant, affectés à sa garantie en vertu d’une inscription d’hypothèque légale du 5 juillet 2024, publiée le 15 juillet 2024, sis sur la commune de Carros (Alpes-Maritimes), Ilot A de la zone industrielle départementale portant le numéro 8, dénommé [Adresse 10], comprenant un bâtiment à usage commercial, artisanal, industriel et de bureaux, figurant anciennement au cadastre section D numéro [Cadastre 1] lieu-dit [Cadastre 6] zone industriel est désormais section AY numéro [Cadastre 5], à savoir :

— lot n° 11 au rez-de-chaussée consistant dans un local à usage de bureaux et les 243/10.000èmes des parties communes générales ;

— le lot 168 consistant dans une aire de stationnement particulière pour voitures automobiles à l’extérieur et les 2/10.000èmes des parties communes générales ;

— le lot numéro 169 consistant dans une aire de stationnement particulière pour voitures automobiles à l’extérieur et les 10.000èmes des parties communes générales ;

— le lot numéro 170 consistant dans une aire de stationnement particulière pour véhicules automobiles à l’extérieur et les 10.000èmes des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 7] le 2 décembre 2024, Volume 2024 numéro 221, suivi d’une attestation rectificative publiée le 5 décembre 2024 volume 2024 F n° 225.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 9 décembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [X] [I] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 6 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 24 janvier 2025 et enregistré sous le numéro 25/12.

La Caisse des Congés Intempéries BTP de la Région Méditerranée , aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution de :

— Fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 04/11/2024 à la somme de 231 750,71 euros outre intérêts postérieurs au taux légal et jusqu’à complet paiement outre mémoire.

— Ordonner qu’en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l’acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente.

A défaut :

— Déterminer les modalités de la vente,

— Fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la SELARL KALIACT, Commissaires de Justice à NICE, et dire que le Commissaire de Justice pourra se faire assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que la décision à intervenir, désignant le Commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis.

— Autoriser la publication de la vente sur les sites INTERNET spécialisés en matière d’enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322-32 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

L’audience d’orientation a été renvoyée à la demande des parties, la partie saisie ayant constitué avocat.

Dans des conclusions régulièrement notifiées par R PVA le 20 mai 2025, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution de débouter la partie saisie de sa demande de nullité du commandement de payer et pour le surplus l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation dont il a repris intégralement les termes.

En réponse au moyen tiré de la nullité du commandement valant saisie immobilière au motif qu’il serait marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et qu’en conséquence les biens et droits immobiliers saisis seraient des biens communs,il fait valoir que les articles 2, 3 et 4 de la convention de la Haye s’appliquent aux époux de nationalité étrangère, qu’à la lecture de l’acte de mariage, on constate que les époux ont été naturalisés en 2002, que, dès lors, étant naturalisé français à cette date, ils ne peuvent se prévaloir de cette convention, que d’autre part, l’acte de vente établi par Maître [G], notaire à [Localité 11] en date du 16 décembre 2010 précise que [X] [I] est marié sous le régime tunisien de la séparation de biens, qu’il est de nationalité tunisienne, que, s’agissant des quotités acquises, il précise que celui-ci acquiert la pleine propriété des biens.

Il considère en conséquence que la partie saisie ne peut prétendre que les biens et droits immobiliers saisis seraient soumis au régime de la communauté. Il ajoute que l’État sur formalités délivré par le service de la publicité foncière ne mentionne ni le nom de l’épouse du défendeur ni une quelconque communauté de biens. Il ajoute qu’il convient de se placer au moment du mariage ou de prendre en compte les circonstances postérieures qui éclairent la volonté des époux, que l’acte de vente qu’il a signé atteste sans aucun doute possible de la volonté du débiteur saisi d’être soumis au régime légal tunisien, à savoir la séparation de biens, que, marié le [Date mariage 2] 1995 en Tunisie, il ne démontre pas que sa première résidence habituelle en 1995 aurait été en France, conditions essentielles à l’applicabilité des articles 2,3 et 4 de la convention précitée, que les mentions contenues à l’acte notarié vont fois jusqu’inscription de faux.

En ce qui concerne la demande d’autorisation de vente amiable, le créancier poursuivant précise ne pas s’y opposer.

***

[X] [I], dans des conclusions notifiées le 19 mai 2025 par RPVA, demande au juge de l’exécution, au visa de l’article L311-7 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— déclarer nul le commandement de payer délivré 12 novembre 2024, publié le 5 décembre 2024 ;

— ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière, la radiation de l’acte de saisie.

À titre subsidiaire, en l’absence d’annulation du commandement de payer, la partie saisie sollicite, au visa des dispositions des articles R322-15, R322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis moyennant le prix plancher de 250 000 €.

Il observe que, conformément aux dispositions de l’article L311-7 du code des procédures civiles d’exécution, la saisie des immeubles pourra être poursuivie contre les deux époux, que les biens et droits immobiliers objets de la procédure de saisie immobilière constituent des biens communs. Il fait valoir que les époux ont contracté mariage en Tunisie le [Date mariage 2] 1995, avant leur mariage, ils n’ont pas désigné la loi applicable à leur régime matrimonial, soumis en conséquence à la loi interne de l’État sur le territoire duquel ils ont établi leur première résidence habituelle après mariage, soit en l’espèce la loi française, qu’en conséquence le régime matrimonial applicable est donc celui de la communauté réduite aux acquêts par application des articles 2 et 4 de la convention de la Haye de 1978. Il souligne qu’il appartenait au créancier poursuivant de solliciter son acte de naissance et l’acte de mariage, transcrit au service central d’État civil lequel ne porte pas la mention d’un contrat de mariage. Il en conclut que le commandement de payer, qui est un acte de disposition dont la validité s’apprécie au jour de sa délivrance, non susceptible de régularisation en cours de procédure, est nul, justifiant ainsi la mainlevée de la procédure de saisie immobilière.

En ce qui concerne la demande d’autorisation de vente amiable, il précise que les époux au régularisé un mandat exclusif de vente auprès d’une agence immobilière au prix de 310 000 €, frais d’agence inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution seuls constituent des titres exécutoires:

— les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

— les actes et jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution ;

— les extraits des procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

— les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

— le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque;

— les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

L’article L 311-7 du même code invoqué dispose que la saisie des immeubles est poursuivie contre les deux époux.

La partie saisie argue de la nullité de la procédure de saisie immobilière en ce qu’elle n’aurait pas été poursuivie également à l’encontre de son épouse [R] [N] avec laquelle il s’est marié le [Date mariage 2] 1995 à [Localité 12] en Tunisie, les biens et droits immobiliers saisis constituant des biens communs.

Elle procède par voie d’affirmation, se contentant de verser aux débats la copie de l’acte de mariage.

Il résulte précisément de cet acte de mariage que les époux ont été naturalisés par décret du 29 janvier 2002, transcrit à Nantes le 14 février 2002. Naturalisés français à cette date, ils ne peuvent se prévaloir des dispositions de la convention de la Haye qui s’applique, conformément aux dispositions des articles 2, 3 et 4, aux époux de nationalité étrangère. Il ne démontre pas que sa première résidence habituelle en 1995 aurait été en France.

[X] [I] ne peut disconvenir à la lecture de l’acte d’acquisition des biens et droits immobiliers saisis, reçu le 16 décembre 2010, postérieurement à la publication du décret de naturalisation, dressé par Maître [L] [G], notaire à [Localité 11], dont les mentions valent jusqu’à inscription de faux, qu’il a déclaré être de nationalité tunisienne, être marié sous le régime tunisien de la séparation de biens. L’acte dispose expressément qu’il acquiert la pleine propriété. Cette mention est complétée par les déclarations des parties sur leur capacité.

Il ne peut davantage disconvenir que l’état sur formalités délivré par le service habilité foncière le mentionne comme seul et unique propriétaire des biens et droits immobiliers dont s’agit.

La partie saisie ne saurait faire grief au créancier poursuivant de ne pas avoir sollicité, préalablement à la procédure de saisie immobilière, copie de son acte de naissance qu’il s’abstient de produire personnellement.

Il s’ensuit que le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à [X] [I], propriétaire à titre personnel des biens et droits immobiliers dont s’agit n’encourt aucune nullité.

Il sera ajouté à titre superfétatoire que biens et droits immobiliers ne constituent pas la résidence familiale et qu’en conséquence le créancier poursuivant n’avait aucune obligation de le dénoncer à l’épouse.

La demande de nullité du commandement de payer et de mainlevée de la procédure de saisie immobilière sera purement et simplement rejetée.

Le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement rendu par le tribunal correctionnel de Nice en date du 5 juillet 2023, signifié avec commandement aux fins de saisie vente le 24 septembre 2024, définitif ainsi qu’il ressort du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 27 juin 2024.

Ce jugement constitue un titre exécutoire.

Le tribunal a condamné le prévenu au paiement au profit de la Caisse des Congés Intempéries BTP de la Région Méditerranée, partie civile, la somme de 212.216,17 euros au titre des cotisations éludées, de 1500 euros sur le fondement de l’article 475-1 du code de procédure pénale du code de procédure pénale.

La Caisse des Congés Intempéries BTP de la Région Méditerranée excipe d’une créance, liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation à l’audience d’orientation, se décomposant comme suit :

— principal : 212.216,17 euros

— article 475-1 du code de procédure pénale : 1.500,00 euros

— intérêts au taux légal du 5/7/2023 au 4/11/2024 : 15.129,44 euros

— dépens : .417,42 euros

— frais de procédure : 103,20 euros

— signification du jugement : 384,48 euros

TOTAL: 231.750,71 euros

Ces sommes ne sont pas contestées par la débiteur saisi qui a constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18, il convient de retenir la créance de la Caisse des Congés Intempéries BTP de la Région Méditerranée en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 231.750,71 euros, arrêtée au 4 novembre 2024 sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré jusqu’à parfait paiement.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

[X] [I] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis. Il produit le mandat de vente exclusif qu’il a consenti le 25 mai 2025 une agence immobilière. Le prix fixé est de 370.000 euros incluant la commission d’agence à la charge du vendeur.

Il démontre ainsi sa volonté de réaliser les biens en vue du paiement de sa dette.

Le créancier poursuivant s’oppose pas à cette demande.

Il convient d’accorder à la partie saisie l’autorisation sollicitée, conforme à l’objectif législatif tendant à privilégier la vente amiable au détriment de la vente forcée.

[X] [I] propose de fixer le prix plancher à la somme de 250 000 €, largement inférieur au prix escompté.

En l’état des éléments du dossier, du procès-verbal descriptif des biens saisis et des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer à la somme de 280.000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable sur autorisation de justice et notamment des dispositions de l’article R 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, prévoyant que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente

En application de l’article 57 du décret, devenu l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 55 du décret, devenu l’article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu’il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Les frais préalables de poursuite, dûment justifiés à la date de l’audience d’orientation, taxés provisoirement à la somme de 2066,78 euros TTC, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 27 Novembre 2025 à 9 heures, en application de l’alinéa 3 de l’article R 322-21, pour s’assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

Sur les dépens :

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute [X] [I] de sa demande de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière et de sa demande de mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

Juge que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

Mentionne que la Caisse des Congés Intempéries BTP de la Région Méditerranée poursuit la saisie immobilière au préjudice de [X] [I] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 231.750,71 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtés au 4 novembre 2024, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré sur la somme principale de 212.216,17 euros à compter du 5 novembre 2024, jusqu’à parfait paiement ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de [X] [I] sis sur la commune de [Localité 9] (Alpes-Maritimes), Ilot A de la zone industrielle départementale portant le numéro 8, dénommé [Adresse 10], comprenant un bâtiment à usage commercial, artisanal, industriel et de bureaux, figurant anciennement au cadastre section D numéro [Cadastre 1] lieu-dit 9538 zone industriel est désormais section AY numéro [Cadastre 5], à savoir :

— lot n° 11 au rez-de-chaussée consistant dans un local à usage de bureaux et les 243/10.000èmes des parties communes générales ;

— le lot 168 consistant dans une aire de stationnement particulière pour voitures automobiles à l’extérieur et les 2/10.000èmes des parties communes générales ;

— le lot numéro 169 consistant dans une aire de stationnement particulière pour voitures automobiles à l’extérieur et les 10.000èmes des parties communes générales ;

le lot numéro 170 consistant dans une aire de stationnement particulière pour véhicules automobiles à l’extérieur et les 10.000èmes des parties communes générales ;

Fixe à la somme de 280.000 euros le prix en deçà duquel ces biens ne pourront pas être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que les frais de poursuite préalables de poursuite, taxés à la somme de 2066,78 euros TTC euros, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 27 novembre 2025 à 9 heures et qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder 3 mois ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Frédéric Rometti, avocat du créancier poursuivant pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION