TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00790 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEP2

JUGEMENT

DU : 22 Novembre 2024

S.A. [Adresse 7]

C/

M. [I] [F]

Mme [Y] [L] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 22 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. ANTIN RESIDENCES HLM

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par le Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [I] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [Y] [L] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : LEGITIA + CCC

CCC défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 novembre 2018, la SA ANTIN RESIDENCES a donné en location à Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] un emplacement de stationnement (n° 32) sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel actualisé de 61, 74 €.

Le 7 juin 2023, la SA ANTIN RESIDENCES a fait délivrer à Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] un commandement de payer les loyers échus visant les clauses résolutoires insérées aux baux, pour un montant en principal de 213,11 € selon décompte arrêté au 15 juin 2023.

Par assignation délivrée à étude le 5 avril 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a attrait Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, et sollicite :

de constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues au bail du garage ainsi que la résiliation de plein droit du bail, à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le recours à la force publique au besoin,

d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] ;

de condamner Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] solidairement au paiement des sommes suivantes :

764,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), outre intérêts à compter du 7 juin 2023,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

400,00 € de dommages et intérêts ;

400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation,

d’ordonner l’exécution provisoire.

Le 8 avril 2024, la SA ANTIN RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 1er octobre 2024 et la SA ANTIN RESIDENCES, dûment représentée, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 965,58 €.

Monsieur [F] [I] comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 102,00 € par mois en plus du loyer courant. Il indique avoir passé un accord avec la bailleresse pour régler 102, 00 € par mois, et que les versements sont effectifs depuis juillet 2024. Il déclare travailler en intérim, avec un enfant à charge, et ne pas avoir d’autres dettes.

La SA ANTIN RESIDENCES déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En application de l’article 1104 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux (article 9, Clause résolutoire).

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] le 7 juin 2023, pour un montant principal de 213,11 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [F] [I] présent lors de l’audience, ne conteste pas l’absence de paiement du loyer, ni même le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 juillet 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] Sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 1728 du code civil ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu

En l’espèce, la SA ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 10 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 965,58 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ANTIN RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] en application des stipulations du bail à verser à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 965, 58 € actualisée au 10 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 213,11 € à compter du 7 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA ANTIN RESIDENCES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 63, 04 €..

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [I] déclare des ressources et charges compatibles avec l’octroi de délais de paiement et justifie de la mise en place d’un échéancier de paiement effectif depuis le Juillet 2024. La bailleresse ne s’y oppose pas.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] à se libérer en 10 mois au moyen de versements mensuels de 102 euros avant le 15 de chaque mois.

Il convient de rappeler que les loyers courants doivent par ailleurs être impérativement payés, que la 10ème mensualité doit apurer le solde de la dette, et qu’en cas de défaut de paiement d’une seule d’une seule mensualité, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets des clauses résolutoires seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra leur plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] deviendraient occupantse sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la SA ANTIN RESIDENCES sera en droit d’exiger de Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, il convient de débouter la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] qui succombent, au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juin 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA ANTIN RESIDENCES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA ANTIN RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 26 novembre 2018 entre la SA ANTIN RESIDENCES et Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] concernant le parking situé s’est trouvé de plein droit résilié le 7 juillet 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] solidairement à verser à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 965, 58 € actualisée au 10 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’aout 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023 ;

AUTORISE Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] à s’acquitter de cette somme en 10 mensualités, les 9 premières d’un montant de 102 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 15e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse :

Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA ANTIN RESIDENCES, la résiliation des baux étant acquise à la date du 07 juillet 2023 ;

Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] deviendraient occupantse sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la SA ANTIN RESIDENCES sera en droit d’exiger de Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet des clauses résolutoires.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, à compter de la résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] solidairement à verser à la SA ANTIN RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la SA ANTIN RESIDENCES ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] et Madame [L] [S] [Y] In solidum au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juin 2023 et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE