TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 24/300

DU : 23 Mai 2024

AFFAIRE N° RG 23/06292 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PVBO

NAC : 72I

Jugement Rendu le 23 Mai 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires [5] sis [Adresse 3] représenté par Maître [K] [X] [F] ès qualité d’administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 6], agissant en qualité d’administrateur provisoirede la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, assistée du cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30 000 euros immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Virginie SEVIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Greffier : Sylvie CADORNE, greffier lors des débats et Pauline RUBY, greffier lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond en date du 07 Novembre 2023,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mars 2024 et mise en délibéré au 23 Mai 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [O] est propriétaire des lots n°43, n°176, n°177 et n°178 au sein de la résidence en copropriété [5] située [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de Justice du 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par Maître [K] [X] [F], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulé, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Madame [U] [O] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— condamner Madame [U] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] la somme de 13.471,75 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus

— condamner Madame [U] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 85 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de copropriété qu’en application des l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type)

— condamner Madame [U] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] des intérêts à taux légal à compter du 10 mai 2023 date de la mise en demeure en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967

— condamner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil

— condamner Madame [U] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil

— condamner Madame [U] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] la somme de 2.160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner Madame [U] [O] aux entiers dépens.

***

L’audience du 18 janvier 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour permettre à Madame [U] [O] de constituer avocat.

A l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [5] comparaît par avocat et maintient les demandes de condamnation figurant dans son assignation introductive d’instance comme suit :

***

—  5.471,75 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux Alur échus et impayés arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus

—  85 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  2.160 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires [5] précise abandonner et ne plus réclamer de somme au titre des dommages et intérêts.

***

Madame [U] [O] comparaît à l’audience du 21 mars 2024 et indique que :

— elle ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées au titre des arriérés impayés de charges de copropriété et appels de fonds travaux Alur

— mais qu’elle conteste le principe et le montant des demandes présentées à son encontre au titre des frais de recouvrement et des frais irrépétibles

— elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires [5] à lui payer la somme de 4.800 euros au titre du remboursement de frais exposés par l’absence d’ascenseur en fonctionnement dans la résidence.

Madame [U] [O] indique qu’elle est en situation de handicap et que l’absence d’ascenseur en marche l’a empêchée d’accéder à son domicile. Elle précise avoir dû aller à l’hôtel, se faire livrer des courses, faire appel à de l’aide extérieure.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 10 mai 2023 distribuée en recommandé à Madame [U] [O] avec avis de réception signé le 12 mai 2023.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 17.291,36 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, outre une somme de 120 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement:

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [U] [O] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°43, n°176, n°177 et n°178 au sein de la copropriété

— le procès verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 11 juillet 2018, et les procès verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire des 15 novembre 2019, 12 février 2020, 10 avril 2020, 10 juin 2020, 18 novembre 2020, 3 décembre 2020, 15 décembre 2020, 27 janvier 2021, mars 2021, 23 avril 2021, 3 mai 2021, 28 mai 2021, 6 juillet 2021, 26 juillet 2021, 15 février 2022, 5 avril 2022, 11 juillet 2022, 12 septembre 2022, 6 mars 2023, 28 avril 2023

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées

— un décompte actualisé des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 20 mars 2024, pour la période du 31/12/2018 au 19/03/2024 appel de fonds du 1er trimestre 2024, appel de fonds travaux alur et règlements des 02-01-24, 16-01-24, 19-03-24, 19-06-24 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5.471,75 €

Madame [U] [O] ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 20 mars 2024, pour la période du 31/12/2018 au 19/03/2024 appel de fonds travaux alur et règlements des 02-01-24, 16-01-24, 19-03-24, 19-06-24 inclus s’élève bien à la somme de 5.471,75 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de distribution de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 85 euros.

En l’espèce, il a été justifié de deux lettres de mise en demeure des 07/02/2020 et 16/06/2022 ainsi que leurs modalités d’envoi en recommandé avec avis de réception. Ces frais constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 sus rappelé et le montant unitaire de 25 euros réclamé correspond au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

En revanche il n’a pas été justifié des modalités d’envoi de la lettre de mise en demeure du 15 décembre 2022 et la demande présentée à ce titre n’apparît dès lors pas bien fondée.

Par conséquent, Madame [U] [O] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 50 euros (25+25) au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par ordonnance du 30 octobre 2011, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Madame [U] [O] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires [5] à lui payer une somme de 4.800 euros en remboursement de divers frais qu’elle a été contrainte d’exposer en raison d’une absence d’ascenseur, ne lui permettant pas de rejoindre son domicile au regard de son handicap.

Madame [U] [O] ne rapporte pas d’éléments justifiant le bien fondé de sa demande.

En conséquence, il convient de débouter Madame [U] [O] de sa demande qui n’apparaît pas bien fondée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [O] est condamnée aux entiers dépens.

Madame [U] [O] est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE Madame [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] une somme de 5.471,75 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 20 mars 2024, pour la période du 31/12/2018 au 19/03/2024 appel de fonds travaux alur et règlements des 02-01-24, 16-01-24, 19-03-24, 19-06-24 inclus

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de distribution de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Madame [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] une somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE Madame [U] [O] de sa demande reconventionnelle en condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [5]

CONDAMNE Madame [U] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Madame [U] [O] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Pauline RUBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,