TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00868 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7BA

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2024

Mme [P] [Y] épouse [B]

C/

Mme [W] [Z]

M. [V] [X] [M]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

Madame [P] [Y] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [W] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [V] [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e BERTHELOT

+ 1CCC à Mme [Z]

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 6/02/2020, Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 9], et appartenant à Mme [P] [Y] épouse [B].

Par acte du commissaire de Justice du 12/10/2023, Mme [P] [Y] épouse [B] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.614,73 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 4/10/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 1.067,90 euros par mois.

Par acte du commissaire en date du 20/03/2024, Mme [P] [Y] épouse [B] a fait assigner Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 8] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner les locataires à payer la somme de 6.687,80 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— autoriser le bailleur à appréhender le dépôt de garantie,

— condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au double du montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner les locataires à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, Mme [P] [Y] épouse [B], représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 689,43 euros, au titre des loyers échus à la date du 1/09/2024.

Cités par actes délivrés par remise en l’étude, M. [V] [X] [M] n’a pas comparu et Mme [W] [Z], comparante, indique qu’ils perçoivent respectivement un revenu de 1.800 et 2.000 euros dans le cadre de contrats à durée indéterminée et offre d’apurer la dette par versements mensuels de 200 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2024, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 1/09/2024, que les locataires ont repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que Mme [P] [Y] épouse [B] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 1/09/2024, la dette s’élève à la somme de 689,43 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M], il y a lieu de leur accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 4 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 26/03/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 26/09/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 12/10/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 12/12/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ;

Sur le dépôt de garantie

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soient dûment justifiées.

Qu’il n’y a donc pas lieu à ce stade de statuer sur le dépôt de garantie ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M] à verser à Mme [P] [Y] épouse [B] la somme de 689,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1/09/2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12/10/2023 pour la somme de 4.614,73 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Autorise Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M] à apurer la dette locative précédemment fixée en 4 mensualités de 200 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M], faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M] à verser à Mme [P] [Y] épouse [B] à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur le dépôt de garantie à ce jour ;

En tout état de cause:

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [W] [Z] et M. [V] [X] [M] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,