TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 22/03405 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OUGH

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL CLD IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 328 899 901, dont le siège social est [Adresse 6]

Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [F] [H], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Christine POUYET, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

Madame [W] [K] [C] divorcée [H], demeurant [Adresse 4]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[P] [F] [H] et Mme [W] [K] [H] née [C] sont propriétaires des lots 52 et 105 dépendant de la résidence en copropriété [Adresse 10] située [Adresse 1] à [Localité 9].

Par assignations en date des 09 et 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic la Sarl CLD Immobilier, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement, avec intérêt, d’un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, outre leur condamnation solidaire au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

En l’état de ses dernières conclusions en réponse et d’actualisation n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 11 janvier 2024 et par voie de commissaire de justice à la défenderesse défaillante le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] demande au tribunal judiciaire de:

— Débouter Monsieur [P] [F] [H] de sa demande de délais de paiement

— Condamner solidairement Monsieur [P] [F] [H] et Madame [W] [K] [H] née [C], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] représenté par son syndic, la somme de 16.341,13 euros arrêtée au 1er janvier 2024, provision 01/2024 à 01/2024 inclus.

— Les condamner solidairement à régler cette somme au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] [Adresse 3] représenté par son syndic avec intérêts au taux légal à compter du 09 juin 2022 (date de l’assignation)

— Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code

Civil

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— Condarmner solidairement Monsieur [P] [F] [H] et Madame [W] [K] [H] née [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] – [Adresse 3] représenté par son syndic la somme de 625,05€ euros en règlement des fi’ais de recouvrement,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [F] [H] et Madame [W] [K] [H] née [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] représenté par son syndic la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [F] [H] et Madame [W] [K] [H] née [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] représenté par son syndic la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [F] [H] et Madame [W] [K] [H] née [C] aux entiers dépens.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, régulièrement notifiées par RPVA le 11 juin 2024, M. [P] [H] demande au tribunal de:

— Juger que Monsieur [H] se verra octroyer des délais de paiement sur une période de 2 ans.

— Débouter le SDC du surplus de ses demandes.

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

***

Bien que régulièrement assignée, Mme [W] [H] née [C] n’a pas constitué avocat.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance en date du 13 juin 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été informées de la date à laquelle le délibéré sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 01 mars 2020 au 01 janvier 2024 inclus,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 23 septembre 2020, 25 mars 2021, 2 septembre 2021, 20 octobre 2021, 6 avril 2022,25 janvier 2023

— un décompte des charges réclamées arrêté au 01er janvier 2024, sur la période du 01 mars 2020 au 01er janvier 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 16.341,13 euros.

Il convient de déduire du montant de la créance réclamée les sommes suivantes qui n’ont pas été justifiées par le versement des appels de fonds correspondants pour les frais réclamés :

— au 30/09/2020: eau chaude pour un monde de 94,56 euros et eau froide pour un montant de 74,10 euros

— et au 30/09/2022: eau chaude pour un montant de 273,90 euros et eau froide pour un montant de 146,68 euros.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 10] s’élève à la somme de 15.751,89 euros (16.341,13 – 94,56 – 74,10 -273,90 -146,68), au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 1er janvier 2024 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022, date des assignations introductives d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 17 juin 2022, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Le règlement de copropriété comporte en sa page 72 une clause de solidarité aux termes de laquelle en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dûes, afférentes audit lot.

En conséquence, M.[P] [F] [H] et Mme [W] [K] [H] née [C] sont condamnés solidairement au paiement de la dette de charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M.[P] [F] [H] et Mme [W] [K] [H] née [C] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires, au surplus dans un contexte où les défendeurs ont effectué de manière irrégulière des versements importants pour tenter de contenir le montant de leur dette.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 625,05 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme :

-55€ frais de mise en demeure du 15/10/2020 dès lors que ni la lettre ni les les modalités d’envoi en recommandé avec avis de réception n’ont été justifiés

-55€ de frais de mise en demeure du 27/04/2021 dès lors que les modalités d’envoi en recommandé avec avis de réception n’ont pas été justifiés

-270 euros et 60 euros de frais de dossier avocat [H] en date du 08/09/2021 et actua dossier avocat [H] en date du 07/04/2022 qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelées et qui sont au surplus compris dans les frais irrépétibles

-72 euros de lettre comminatoire en l’absence de toute pièce justificative versée aux débats.

Il a été justifié de la prise d’hypothèque (pièces 1 et 43) et la demande présentée au titre des frais d’hypothèque apparaît fondée en son principe mais il convient de ramener le montant à la somme de 17 euros conformément au montant figurant pour ce type d’acte dans les pièces versées.

Par conséquent M.[P] [F] [H] et Mme [W] [K] [H] née [C] sont solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 17 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [P] [F] [H] sollicite des délais de paiement sur une période de deux ans tandis que le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

L’ancienneté des pièces versées au soutien de la demande de délais de paiement, qui datent de 2022 ou de janvier 2023, ne permettent pas de s’assurer de la situation financière actuelle du défendeur et de vérifier si, comme soutenu, il serait en capacité d’apurer sa dette avec l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, la demande de délais de paiement n’apparait pas bien fondée et M. [P] [F] [H] ne peut qu’en être débouté.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, qui succombent, sont solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Les défendeurs sont également solidairement condamnés à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M.[P] [F] [H] et Mme [W] [K] [H] née [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 15.751,89 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 1er janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 17 juin 2022 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement M.[P] [F] [H] et Mme [W] [K] [H] née [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 17 euros au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE M. [P] [F] [H] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE solidairement M.[P] [F] [H] et Mme [W] [K] [H] née [C] à payer une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M.[P] [F] [H] et Mme [W] [K] [H] née [C] aux dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,