Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/03292 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H5XN

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 20 Mai 2025

ENTRE :

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 2]

comparant, assisté par M^e Rosine INSALACO, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée à l’audience par M^e Valentine POINSON, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [H] [P]

demeurant Chez Madame [P] – [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent MAGUET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, substitué à l’audience par M^e Juliette CHARBONNIER, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [Z] [P] née [G]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent MAGUET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, substitué à l’audience par M^e Juliette CHARBONNIER, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 avril 2018, Monsieur [I] [O] a donné à bail à Monsieur [H] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 370,00 € hors charges et 10,00 € de provisions pour charges

Le 26 mai 2018, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi contradictoirement.

Le 19 octobre 2022, Monsieur [H] [P] a adressé son congé par lettre recommandée.

Monsieur [H] [P] a définitivement quitté les lieux le 24 janvier 2023, date de l’état des lieux de sortie dressé de manière contradictoire par commissaire de justice.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception, Monsieur [I] [O] fait délivrer le 16 mars 2023 à une mise en demeure de payer la somme de 5 632,13 € au titre de l’arriéré de loyer et des réparations locatives.

Suivant assignation du 11 mai 2023 et signifiée à domicile, Monsieur [I] [O] attrait Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de condamner au paiement de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 7 décembre 2023 et signifiée à domicile, Monsieur [I] [O] attrait Madame [Z] [P] née [G] en tant que caution solidaire de Monsieur [H] [P] pour les mêmes demandes.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [I] [O], a indiqué qu’il sollicitait la condamnation de Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] née [G] pour les sommes suivantes :

—  50,26 € au titre de l’arriéré de loyer,

—  5 951,62 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023 ;

—  1168,53 € à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers ;

—  2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens.

Monsieur [I] [O] indiquait notamment :

— que du fait des dégradations locatives constatées par le commissaire de justice, il a sollicité des devis pour faire effectuer les réparations, que la dépose du parquet de la mezzanine était indispensable du fait de la dégradation importante de certaines lames,

— que du fait des travaux, il n’avait pas pu remettre en location le logement,

— que les locataires suite au dégât des eaux n’ont pas effectué les déclarations à l’assurance dans le délai, que dès lors les conséquences du dégât des eaux sont à mettre à leur charge.

Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] née [G] caution appelée dans la cause ont demandé de :

— déclarer nul l’engagement de caution

— de débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, que soit appliqué un coefficient de vétusté de 75 %,

—  157.23 € au titre du solde créditeur de son compte de locataire ;

—  370.00 € au titre du remboursement des provisions pour charges,

—  1 200.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] née [G] indiquaient notamment :

— qu’en l’absence de certaines mentions prévues à peine de nullité comme notamment le montant du loyer et la reproduction de l’article 5, l’engagement de caution de Madame [Z] [P] est nul,

— que le bailleur ne justifie pas des sommes dues au titre des loyers,

— que la plus grande partie des dégradations sont la conséquence de l’usure normale des lieux, que les frais de nettoyage sont excessifs, et qu’il n’est pas démontré qu’il soit nécessaire de changer l’intégralité du parquet pour trois lames détériorées,

— que concernant les murs et plafonds endommagés de la salle de bains, ces dégradations sont la résultante d’un dégât des eaux qui est imputable au propriétaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

Dans le cadre d’une bonne administration de la justice il y a lieu de joindre l’assignation faite par le bailleur à la caution (dossier 24-00020) au dossier concernant la demande principale faite par le bailleur à son locataire (dossier 23-03292) concernant les mêmes sommes, du fait de la connexité des deux instances.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [I] [O] verse aux débats un décompte arrêté au 16 mars 2023 mentionnant la situation au 31 décembre 2022 et celle au terme du bail le 20 janvier 2023 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 50,26 €.

Ainsi si la somme facturée au titre du bail dû pour la période du 1 janvier au 20 janvier est démontrée par Monsieur [I] [O].

Toutefois Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] née [G] font état du fait qu’aucun décompte n’est fourni pour la période antérieure et que dès lors la somme de 207,49 € correspondant au solde au 31 décembre 2022 n’est pas démontrée.

Aucun élément n’a été apporté par le bailleur concernant la somme due au 31 décembre 2022, procédant par simple affirmation sans permettre par la fourniture d’un décompte de contester le montant des sommes dues que dès lors il n’y a pas de justification suffisante des sommes dues par le locataire.

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [I] [O] de sa demande au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de paiement des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée établi le 26 mai 2018, un état des lieux de sortie effectué le 24 janvier 2023 et plusieurs factures qui s’élèvent à un montant de 5951 € toutes taxes comprises pour :

— Un nettoyage de l’appartement pour un montant de 1440,00 € TTC

— Un remplacement du parquet des mezzanines 1 et 2 pour un montant de 1319,99 € TTC

— Une reprise des murs et mise en peinture pour un montant de 2100,57 € TTC

— Un remplacement de la porte coffret électrique pour un montant de 189,95 € TTC

— Un remplacement du combiné de l’interphone, de l’appareillage électrique, des rails et roulettes de la porte coulissante, des stores vénitiens, de la tablette verticale du placard coulissant et du bureau informatique pour un total de 479,77 € TTC

— Un remplacement de divers éléments de la salle de bain affectés par un dégât des eaux pour un total de 421,33 € TTC

Au regard de l’état des lieux entrant, dressé de manière contradictoire, il apparaît que, lors de la prise du bail par Monsieur [I] [O], le logement se trouvait dans un bon état.

Sur les frais de nettoyage de l’appartement

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, que le logement présente un état de saleté léger à modéré. Si un tel état justifie d’octroi de dommages et intérêts au titre des frais de nettoyage, la somme sollicitée de 1440 € ne peut correspondre à ce qui a été constaté et paraît par là même excessive.

Dès lors il convient d’estimer la durée de nettoyage à une durée de l’ordre de 5 heures, il y a lieu de fixer le montant des réparations locative à la somme à 180,00 € au vu du coût moyen d’un employé de ménage.

Sur le remplacement du parquet des mezzanines 1 et 2

Concernant les dégradations du parquet de la Mezzanine 1, il ressort de l’état des lieux de sorite que plusieurs d’entre elles présentent des dégradations importantes qui ne sont pas la résultante d’un usage normal et constituent bien des dégradations imputables au locataire puisque le parquet avait été remis à neuf avant son arrivé dans les lieux comme en atteste l’état des lieux d’entrée.

Par contre concernant le parquent de la Mezzanine 2, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi que trois des lattes de parquet étaient déjà en mauvais état, en l’espèce mal clipsées avant l’arrivée de Monsieur [H] [P] dans le logement.

Dès lors, compte tenu de l’usure normale, il convient de diviser la somme demandée indifférement pour les parquets des deux mezzanines soit 1319,99 € TTC par 2, réduisant la somme à 660.00 €.

Sur la reprise des murs

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement que les peintures du plafond étaient déjà ternies avant l’arrivée de Monsieur [H] [P] dans le logement. L’état des lieux de sortie ne mettait pas en évidence une dégradation des murs supérieure à celle causée par l’usure naturelle des lieux Dès lors il y a lieu de débouter Monsieur [I] [O] de sa demande 1090,23 € correspondant à la mise en peinture des plafonds.

En revanche il ressort de la comparaison l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, ainsi que des photographies effectuées durant celui-ci, que le logement présente des trous dans la peinture des murs mais faute de justificatif sur la nature des pièces repeintes et considérant l’état de vétusté des murs il convient de réduire la somme due à 878,35 € x (1 – 0,60) = 219,59 €, 60% correspondant au taux de vétusté constatée après 4 ans et demi d’ancienneté alors que les surfaces étaient déjà en état d’usage. Dès lors ce poste de réparation est justifié à hauteur de 351,34 €.

Sur le remplacement de la porte coffret électrique

il ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement et de l’état des lieux de sortie que la porte du coffret électrique présentait des dégradations. Il convient dès lors d’écarter la somme de 189,95 € demandée par Monsieur [I] [O]

Sur les remplacements divers (de l’interphone, de l’appareillage électrique, des rails et roulettes de la porte coulissante, des stores vénitien, de la tablette verticale du placard coulissant et du bureau informatique)

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement avant l’arrivée de Monsieur [H] [P] que le volet électrique était hors service avant son entrée dans le logement. Pour le reste des dégradations in n’est pas démontré qu’elles ne sont pas imputables à la vétusté. Dès lors il convient d’écarter la somme de 479, 77 € au titre des remplacements divers.

Sur les éléments de la salle de bain imputables à un dégât des eaux

Il n’est pas contesté que les dégradations de la salle de bain sont directement imputables à un dégât des eaux survenu dans le logement en juin 2022.

Au vu des pièces fournies par l’une et l’autre des parties il ne peut être toutefois clairement déterminer la date, la nature exacte et la cause de ce dégât des eaux les parties procédant l’une et l’autre par voie d’affirmation.

Il ne peut être déduit de la non prise en charge par l’assureur du locataire du sinistre, que ce dernier aurait commis une faute dans la mise en œuvre de l’assurance,

Dès lors, en absence d’éléments permettant d’imputer ces dégradations au locataire, il convient de débouter Monsieur [I] [O] sur lequel repose la charge de la preuve de sa demande de 441,33 € demandées au titre des dégradations ayant eu lieu dans la salle de bain.

Il y a lieu d’indiquer que Monsieur [H] [R] est redevable de la somme de (180,00 + 660,00€ + 351,34 € soit 1 191,34 € eu égard à l’état du logement, somme à laquelle il convient de déduire le dépôt de garanti conservé par Monsieur [I] [O] soit 1191,34 € – 370 € = 821,34 €.

Sur l’engagement de caution

Attendu qu’il résulte de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 6 dans sa version applicable au 1er juin 2018 que

« La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, ces éléments sont bien présents de façon manuscrite notamment page 2 de l’acte sous seing privé d’engagement de cautionnement de Madame [Z] [G] épouse [P], lequel a bien été signé par celle-ci

Par conséquent, la demande tendant à la nullité du cautionnement de Madame [Z] [G] épouse [P] sera rejetée.

Madame [Z] [G] épouse [P] sera condamnée solidairement avec Monsieur [H] [R] des condamnations prononcées au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, l’ampleur relative des dégradations locatives, ne permet pas de justifier le fait que le bien n’ait pas pu être loué pendant une période dépassant celle admise entre deux locations, la preuve du lien de causalité entre les dégradations et le préjudice n’est dès lors pas rapportée

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Monsieur [I] [O] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [P] des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure de payer du 16 mars 2023 et de l’assignation.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision rendue contradictoirement par mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

ORDONNE la jonction dossier 24-00020 avec le dossier 23-03292,

DEBOUTE Monsieur [I] [O] de sa demande au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Z] [P] en qualité de caution à payer à Monsieur [I] [O] la somme de 821,34 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure de payer du 16 mars 2023 et de l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE