TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00107 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QP5R

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

M. [K] [Z]

Mme [D] [G]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [D] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 25 septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e CHAPULUT

+ 1CCC aux défendeurs

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 31/08/2023, M. [K] [Z] et Mme [D] [G] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 10], et appartenant à la société IMMOBILIERE 3F.

Par acte du 13/06/2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.575,24 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 11/06/2024.

Par acte en date du 20/11/2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [K] [Z] et Mme [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 8] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion des locataires,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 5.093,10 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 12/06/2025, après avoir entendu le bailleur, le délibéré a été fixé au 16/09/2025.

En cours de délibéré, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier en date du 20/06/2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25/09/2025 pour respect du principe du contradictoire.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 9.194,74 euros, au titre des loyers échus à la date du 15/09/2025, terme d’août 2025 inclus.

Cités par actes délivrés par remise en l’étude, M. [K] [Z] et Mme [D] [G], comparants, indiquent que l’un a un revenu de 2.200 euros dans le cadre d’une activité d’intérim et que l’autre perçoit des aides à hauteur de 1.300 euros. Ils offrent d’apurer la dette par versements mensuels de 255 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 15/09/2025, que les locataires ont repris le paiement du loyer (résiduel) au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 15/09/2025, la dette s’élève à la somme de 9.177,64 euros, hors frais de rejet, au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur la solidarité passive

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [K] [Z] et Mme [D] [G], il y a lieu de leur accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 255 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 21/11/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 25/09/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CAF le 16/06/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, disposition favorable au locataire  ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 13/06/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13/08/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que M. [K] [Z] et Mme [D] [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [K] [Z] et Mme [D] [G] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 9.177,64 euros, en deniers et quittances, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 15/09/2025, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13/06/2024 pour la somme de 3.575,24 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Autorise M. [K] [Z] et Mme [D] [G] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 255 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant (résiduel), l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de M. [K] [Z] et Mme [D] [G], faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement M. [K] [Z] et Mme [D] [G] à verser à la société IMMOBILIERE 3F à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [K] [Z] et Mme [D] [G] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,