TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 21/03209 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-N5P7

NAC : 72D

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [L] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE – SADA, situé [Adresse 6] inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 580 201 127,

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocate au barreau de PARIS plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au RCS d'[Localité 9]-COURCOURONES sous le numéro 413 426 479, situé [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [Y] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 7] à [Localité 11].

Les fonctions de syndic de la copropriété étaient exercées par la société CTH IMMO, rachetée par la SAS FONCIA SENART-GATINAIS qui exerce depuis ces fonctions.

Le syndic a fait réaliser des travaux de colmatage de la façade de l’immeuble le 7 mai 2013.

Le 19 juin 2013 Mme [L] [Y] a déclaré à son assureur la GMF un dégât des eaux survenu dans son appartement.

Le cabinet EUREXO-PJ, expert diligenté par la GMF, a relevé dans son rapport en date du 29 novembre 2013 que des travaux de ravalement sont impératifs et incontournables pour mettre un terme à la cause des infiltrations et a conclu à la responsabilité pleine et entière de la copropriété.

Mme [L] [Y] a fait assigner en référé devant le président du tribunal de grande instance d’Evry le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic CTH IMMO, aux fins que soit ordonnée une expertise.

Par ordonnance de référé rendue le 17 avril 2015, M. [V] [B] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport daté du 22 février 2016.

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier de justice en date du 20 mai 2021 Mme [L] [Y] a assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic CTH IMMO, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, de son trouble de jouissance, de son préjudice moral outre sa condamnation au paiement de frais irrépétibles et aux dépens.

La procédure a été enregistrée sous le n° de RG 21/3209.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 mars 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry la compagnie d’assurance Sada Assurance, prise en sa qualité d’assureur multirisque de l’immeuble au titre de sa police n°1H0265570 aux fins d’obtenir sa condamnation à le relever de toutes condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n° de RG 21/3209.

La procédure a été enrôlée sous le n° de RG 22/1870.

Les procédures enrôlées sous les n° de RG 21/3209 et RG 22/1870 ont été jointes le 09 juin 2022 sous le seul n° de RG 21/3209.

***

En l’état de ses dernières conclusions n°1, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 22 novembre 2023, Mme [L] [Y] demande au tribunal de:

Juger recevable et bien fondée Mme [L] [Y] en ses demandes,

Constater que les désordres proviennent de la façade de l’immeuble,

Juger que le Syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des désordres subis par Mme [Y]

En conséquence,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à Mme [Y] la somme de 2 042,26 euros au titre de son préjudice matériel, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à Mme [Y], sauf à parfaire, la somme de 36000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à Mme [Y] la somme de 5 000,00 euros au titre de son préjudice moral, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

En tout état de cause,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à Mme [Y] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, demande au tribunal de :

Débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la compagnie Sada Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] de toutes condamnations prononcées à son encontre tant au titre des préjudices matériels qu’immatériels sollicités par Mme [Y],

Condamner la compagnie Sada Assurances et Mme [Y] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°1, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 26 juin 2024, au visa des articles 1315 et 1134 du code civil et de l’article L.112-6 du code des assurances, la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada demande au tribunal de :

Juger que le sinistre est survenu avant la prise d’effet du contrat souscrit par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] auprès de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada et que sa garantie n’est pas due,

Juger que le syndicat des copropriétaires avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie et que la garantie de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada n’est pas due,

Juger que le contrat n’avait aucun caractère aléatoire au moment de sa souscription,

Juger le contrat nul et de nul effet,

Juger que le garantie de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sadan’est pas due,

Débouter tous concluants de leurs demandes à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada,

Mettre hors de cause la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada,

A titre subsidiaire,

Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada ne sont pas réunies,

Débouter tous concluants de leurs demandes à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada,

Mettre hors de cause la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada,

Juger que Mme [Y] ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’elle allègue,

En tout état de cause,

Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et Mme [L] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner tout succcombant à verser à la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par la SELARL LBCA, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 10 octobre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 13 février 2025, renvoyée sur l’audience du 12 juin 2025 où elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la matérialité des désordres, leurs origines, leurs causes

Sur la matérialité des désordres

Aux termes de son rapport en date du 22 février 2016, M. [V] [B], expert judicaire a constaté :

— dans la cuisine : la présence d’épaufrures et craquelures au niveau du doublage sous l’appui de la fenêtre et que l’humidimètre affiche un DEL rouge révélant que doublage sous l’appui de la fenêtre est humide.

— dans la chambre : que les murs sont recouverts d’un papier peint en bon état avec présence d’une tâche au niveau du revêtement sur le doublage sous l’appui de la fenêtre et que l’humidimètre affiche un DEL vert révélant que le doublage sous l’appui de la fenêtre est sec.

— dans le salon : que l’humidimètre affiche un DEL rouge révélant que le doublage sous l’appui de la fenêtre a un fort taux d’humidité et que sur le nez de dalle en extérieur de la façade est mise en place une bande de zinc permettant de limiter les infiltrations.

Il a noté que les murs sont repeints à neuf , la baie vitrée a été changée et les sols lino ne présentent pas de dégâts particuliers.

L’expert judiciaire relève dans son rapport que:

— des désordres ont été constatés au niveau de la façade de la cuisine et les murs et façades de la chambre et du salon sont à surveiller,

— bien que le mur de façade du salon (face intérieure) soit rénové et ne présente en apparence aucune trace de coulures, il présente un taux d’humidité important et son état est à surveiller,

— le mur de façade de la chambre n’est pas impacté mais son état reste à surveiller,

— et le mur de façade de la cuisine, présentant un taux d’humidité important, doit être repris.

Ainsi la matérialité des désordres est établie.

Sur l’origine et les causes des désordres

S’agissant de l’origine et de la cause des infiltrations, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, que les infiltrations provenant de la façade de l’immeuble sont responsables des désordres au niveau des murs de façades de l’appartement de Mme [L] [Y].

L’expert précise que la copropriété a manqué aux réalisations de travaux d’entretien de façades d’un immeuble d’habitation collectif.

Il est ainsi établi que les désordres constatés dans l’appartement de Mme [L] [Y] ont pour origine des infiltrations provenant des façades, parties communes, de l’immeuble.

Sur les responsabilités encourues

Aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsables des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, les dommages constatés dans l’appartement de Mme [L] [Y] trouvent leur origine dans les infiltrations de la façade de l’immeuble, partie commune.

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est pleinement engagée.

Sur la garantie de l’assureur

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver .

Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l’inverse il revient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de garantie qu’il allègue.

Aux termes de l’article L.113-2 du code des assurances, "L’assuré est obligé :

(…)

4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.(…) ".

En l’espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a souscrit le 29 novembre 2018 un contrat multirisque de la propriété immobilière Immo 3 n°1H0265570 auprès de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada avec date de prise d’effet au 01 janvier 2019 à 00h00.

Les parties s’opposent sur la mobilisation de la garantie due par l’assureur puisque:

— la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada demande à titre principal de dire que sa garantie n’est pas due et de prononcer sa mise hors de cause aux motifs que le sinistre est survenu avant la prise d’effet du contrat et que c’est la date du dégât des eaux, et non la date de la demande indemnitaire de la sinistrée, qui est à prendre en considération. Au surplus, elle relève que le syndicat des copropriétaires avait connaissance du fait dommageable lors de la souscription de la police d’assurance et qu’elle n’a donc pas à garantir le sinistre puisque le contrat n’avait pas de caractère aléatoire lors de sa souscription

— tandis que le syndicat des copropriétaires demande à être garanti par la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada en soutenant que la demande de garantie de la sinistrée a été introduite postérieurement à la prise d’effet du contrat d’assurance qui revêt dès lors bien un caractère aléatoire.

Ainsi que le relève la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada, le syndicat des copropriétaires ne prétend ni, au surplus, ne justifie avoir procédé à la déclaration de sinistre à la suite de la connaissance du dégâts des eaux subis par Mme [L] [Y] dont il a nécessairement eu connaissance, au plus tard, lors de l’assignation en référé expertise en avril 2015.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ayant failli à son obligation légale et contractuelle, les conditions particulières produites mentionnant cette obligation de déclaration [paragraphe Quelles sont mes obligations? En cas de sinistre “déclarer tout sinistre de nature à mettre en jeu l’une des garanties dans les conditions et délais impartis et joindre tous documents utiles à l’appréciation du sinistre], il ne saurait utilement solliciter le bénéfice de la garantie de son assureur.

Par conséquent sa demande à cet titre sera rejetée, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner le surplus des moyens allégués par l’assureur.

Sur les préjudices indemnisables

Sur le préjudice matériel

L’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que le devis n°90671-01 GEOP Assistance du 20/11/2015- sur lequel la demanderesse fonde sa demande au titre du préjudice matériel- permet d’avoir une estimation des travaux de remise en état des deux pièces.

La demande indemnitaire présentée au titre du préjudice matériel apparaît ainsi suffisamment bien fondée et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sera condamné à payer à Mme [L] [Y] une somme de 2.042,26 euros de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [L] [Y], qui soutient avoir subi entre 2008 et le 15 janvier 2018 des désordres, sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance qu’elle calcule sur la base d’un loyer estimé à 600 euros mensuels comme suit: (50% x 600€) x (10 ans x 12 mois) = 300 x 120 mois = 36.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande en relevnt que l’expert judiciaire ne fait état d’aucun préjudice de jouissance qui ne pourrait s’analyser au surplus que comme un simple préjudice esthétique résultant de la présence localisée de taches et de boursouflures sur les murs.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres subis ont consisté en des épaufrures et craquelures au niveau du doublage sous l’appui de fenêtre de la cuisine, d’une tâche au niveau du revêtement sur le doublage sous l’appui de fenêtre de la chambre, un fort d’humidité mesuré sur le doublage situé sous la fenêtre du salon.

Ces désordres ne rendent pas l’appartement impropre à son occupation, de sorte que le raisonnement de la demanderesse consistant à demander une indemnisation à hauteur de la moitié d’un loyer estimé n’apparaît pas bien fondé.

Il est établi que Mme [L] [Y] a effectué une déclaration de sinistre le 19 juin 2013 mais il n’a pas été justifié de la date de réception des travaux alléguée au 15 janvier 2018 de sorte que le raisonnement de la demanderesse consistant à retenir une période de 120 mois pour le calculd e son indemnisation n’apparaît pas bien fondé.

Les désordres établis, s’ils n’empêchent pas l’occupation de l’appartement, causent un préjudice de jouissance d’ordre esthétique qu’il convient d’indemniser par une somme de 2.000 euros au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires est condamné.

Sur le préjudice moral

La nature même du sinistre (infiltrations d’eau) et le fait de devoir consacrer du temps pour effectuer les démarches administratives, recevoir les experts, les techniciens ou effectuer les démarches judiciaires pour remédier aux désordres suffisent à caractériser le préjudice moral dont Mme [L] [Y] se prévaut et que le tribunal estime devoir indemniser à hauteur de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la procédure.

Il apparaît équitable de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à Mme [L] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, la demande présentée au titre des frais irrépétibles par la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada sera rejetée.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à Mme [L] [Y] les sommes de:

-2.042,26 euros au titre du préjudice matériel

-2.000 euros au titre du trouble de jouissance

-1.000 euros au titre du préjudice moral

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande en garantie à l’encontre de la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à Mme [L] [Y] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE la Société Anonyme de Défense et d’Assurance Sada de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux entiers dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,