TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 22/01376 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OLL4

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Isabelle GRACIA, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/0011636 du 09/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [G] est propriétaire des lots n°4, 5 et 9 au sein de la résidence en copropriété située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 08 mars, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Sas Foncia Denart-Gatinais, a fait assigner Mme [F] [G] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux majorés des intérêts outre sa condamnation au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et des dépens.

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives, régulièrement signifiées par Rpva le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande au tribunal de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

-37.309,82 € selon arrêté de compte du 13 avril 2023 PROV./CHG COURANTE 01/04/2023 inclus au titre des charges impayées en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

-3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

-524,10 € au titre de l’article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965.

-2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 1er octobre 2021, date de la mise en demeure.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître [N] [V] à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 26 mars 2024, Mme [F] [W] (anciennement [G]) demande au tribunal de:

— CONSTATER que Madame [G] [F] se nomme désormais Madame [W] [F] par changement d’état-civil auprès de la Mairie de [Localité 7].

— DIRE et JUGER que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne rapporte nullement la preuve du bien fondé de ses prétentions ni en leur principe ni en leur montant.

— DEBOUTER purement et simplement le Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes infondées.

— CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] à payer à Madame [F] [W] (anciennement [G]) la somme de 5 000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au titre de son préjudice moral.

— CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] à payer à Madame [F] [W] (anciennement [G]) la somme de 2 000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et en tous les dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Isabelle GRACIA, Avocat au Barreau de l’Essonne.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance rendue le 13 juin 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’identité de la défenderesse

Mme [F] [G] demande au tribunal de constater qu’elle se nomme désormais [F] [W] tandis que le syndicat des copropriétaires n’a pas spécifiquement conclu sur ce point.

La défenderesse ayant versé aux débats un courrier du 12 avril 2023 de la mairie de [Localité 6] concernant son changement de nom ainsi qu’une copie de sa carte nationale d’identité délivrée le 28 août 2023, la demande présentée apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Mme [F] [G] est donc nommée dans le présent jugement sous sa nouvelle identité [F] [W].

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, Mme [F] [W] soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa demande principale de condamnation en paiement de charges de copropriété ni dans le principe de son existence ni dans le montant en relevant que la gestion du syndic est insatisfaisante et que les parties communes sont dans un état déplorable, qu’un bénéfice à son crédit d’un montant de 1.329,70 euros d’apurement de charges 2019 n’a pas été repris dans le décompte de charges, que des règlements effectués n’ont pas été comptabilisés et qu’elle n’est redevable d’aucune somme.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le solde créditeur de 1.329,70 euros a bien été pris en compte au crédit et qu’il en est de même des régularisations de charges des autres années, que les contestations de la défenderesse sont infondées et que sa créance est certaine, liquide et exigible.

Sur ce:

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— l’arrêt en date du 06 novembre 2019 de la cour d’appel de [Localité 10] condamnant Mme [F] [G] au titre des charges de copropriété arrêtées au 04 février 2015, outre sa condamnation à des frais de recouvrement, à des dommages intérêts et à des frais irrépétibles

— les appels de fonds et relevés de charges sur la période du 2ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2023

— les procés verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et des travaux en date des 30 juin 2015, 23 décembre 201512 avril 2016, 16 mai 2017, 13 novembre 2018, 02 juillet 2019, 29 juin 2020, 30 juin 2021, 19 octobre 2022, 12 mai 2023

— un décompte, dans ses écritures, des charges réclamées arrêté au 13 avril 2023 sur la période du 01/04/2015 au 01/04/2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 37.309,82 euros.

Il est constant que le défaut d’entretien de l’immeuble, à le supposer caractérisé, n’exempte pas Mme [F] [W] du paiement de ses charges de copropriété de sorte que la défenderesse n’apparaît pas bien fondée à se prévaloir de “l’état déplorable” des parties communes pour demander le rejet de l’intégralité des demandes présentées à son encontre.

L’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 06 novembre 2019 a condamné la défenderesse au paiement d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 4 février 2015 de sorte que les apurements de charges 2014 et 2015 n’apparaissent pas compris dans cette condamnation.

S’agissant de l’apurement de charges 2019, et contrairement à soutenu par Mme [F] [W], le décompte fait apparaître:

— au crédit un montant de 3.294 euros

— et au débit des montants de 590,36 euros, 1.331 euros et 42,94 euros

qui sont conformes au montant figurant dans l’appel de fonds apurement de charges 2019 qui lui a été envoyé (pièce 4-5 du syndicat des copropriétaires demandeur) de sorte que son solde d’apurement de charges 2019 est de : 3294 – (590,36+1331+42,94) = 1.329,70 euros.

Mme [F] [W] n’apparaît donc pas bien fondée à soutenir que ce crédit de 1.329,70 euros d’apurement de charges 2019 n’a pas été repris dans le décompte des sommes réclamées.

Le même raisonnement et les mêmes constats s’imposent pour les apurements de charges des année 2016, 2017, 2018 et 2020 contestés par Mme [F] [W].

A l’examen des différentes pièces et décomptes versés aux débats, il apparaît que le syndicat des copropriétaires réclame les sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété et appels de fonds travaux et qui doivent donc être déduites du montant de la créance réclamée :

-15/06/2022 frais constitution hypothèque: 374,22 euros

-15/06/2022: suivi procédure recouvrement: 140 euros

-01/07/2022: AD LITEM JURIS honos inscription hypo/[G]: 180 euros

-18/12/2022: suivi procédure recouvrement: 140 euros

Au final, il apparaît que la créance du syndicat des copropriétaires arrêté au 13 avril 2023 sur la période du 01/04/2015 au 01/04/2023 inclus s’élève à la somme de 36.475,6 euros (37.309,82-374,22-140-180-140).

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation introductive d’instance du 08 mars 2022, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 524,10 euros au titre des frais de recouvrement tandis que la défenderesse conclut au rejet de la demande.

Il convient de déduire du montant réclamé au titre des frais de recouvrement les sommes suivantes:

— suivi contentieux facturés les 18/03/2021, 21/06/2021, 16/09/2021 pour des montants unitaires de 40,42 euros, facturé le 14/03/2022 pour un montant de 80,84 euros et facturé les 16/09/2022 et 13/03/2023 pour des montants unitaires de 140 euros dès lors que le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles excédant le cadre habituel de ses missions

Au final, seuls les frais correspondant à la mise en demeure du 01/10/2021 qui a été versée aux débats pour un montant de 42 euros conforme au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent justifiés.

Mme [F] [W] est donc condamnée à payer une somme de 42 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [F] [W] a déjà été condamnée par arrêt en date du 06 novembre 2019 de la cour d’appel de [Localité 10] pour non paiement de ses charges de copropriété.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fraglise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner Mme [F] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [F] [W], partie perdante, échoue à démontrer le caractère abusif de la procédure en recouvrement de charges de copropriété initiée à son encontre par le syndicat des copropriétaires et ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts présentée sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [W], partie perdante, est condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [F] [W] à payer la somme de 36.475,6 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux arrêtés au 13 avril 2023 sur la période du 01/04/2015 au 01/04/2023 inclus

DIT que les intérêts produits depuis le 08 mars 2022 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Mme [F] [W] à payer la somme de 42 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE Mme [F] [W] à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE Mme [F] [W] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

CONDAMNE Mme [F] [W] à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement

CONDAMNE Mme [F] [W] aux entiers dépens

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître [N] [V], pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait et rendu le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,