TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01958 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2ARE

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Mars 2026

S.C.P.I. KYANEOS PIERRE

C/

[H] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.P.I. KYANEOS PIERRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2021, Monsieur [G] [J] a donné à bail à Monsieur [H] [B] un logement situé [Adresse 3] (1er étage, logement K) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 710 euros, outre une provision sur charges de 140 euros, pour une durée de trois ans.

Par acte notarié du 10 mars 2025, la société civile de placement immobilier (ci-après SCPI) Kyaneos Pierre a acquis l’entière propriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Le bail précité s’est poursuivi.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la SCPI Kyaneos Pierre a fait signifier à Monsieur [H] [B] un commandement de payer la somme principale de 2 506,83 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 23 juillet 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2025, la SCPI Kyaneos Pierre a fait assigner Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 et des articles 834 et suivants du code civil :

—  constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

—  ordonner au preneur de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

—  condamner le preneur à lui payer la somme de 4 980,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les causes dudit commandement ;

—  condamner le preneur à lui payer à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus et majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l’APL en application des articles 1240 et 1760 du code civil ;

—  juger que dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcé à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet ;

—  condamner le preneur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

—  condamner le preneur aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

—  juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 03 novembre 2025 également.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pu être menée à bien, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close et n’ayant pas réussi à joindre le locataire.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026. Seule la SCPI Kyaneos Pierre comparaît, représentée par son conseil. Monsieur [H] [B] pourtant assigné à comparaître par remise de l’acte introductif d’instance à l’étude du commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté, ni excusé.

A cette audience, la SCPI Kyaneos Pierre maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 8 329,10 euros à la date du 06 janvier 2026.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.

Alors que Monsieur [H] [B] a été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la SCPI Kyaneos Pierre justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) par voie électronique le 23 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 novembre 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 03 novembre 2025, soit effectivement plus de six semaines avant l’audience du 12 janvier 2026.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et c’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.

La SCPI Kyaneos Pierre justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, fait signifier à Monsieur [H] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 506,83 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 06 janvier 2026 produit par la SCPI Kyaneos Pierre, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [H] [B].

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

L’occupation du logement par Monsieur [H] [B] après cette date, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant à Monsieur [H] [B] de restituer le logement loué.

A défaut de départ volontaire dans les délais légaux, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes provisionnelles en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Aussi, Monsieur [H] [B] sera condamné à titre provisoire à payer à la SCPI Kyaneos Pierre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux dont le montant sera fixé à la somme de 850 euros, somme égale au montant du loyer et des charges, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La SCPI Kyaneos Pierre verse aux débats les pièces suivantes :

—  le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er mai 2021 ;

—  le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 23 juillet 2025 ;

—  le décompte de la créance arrêté au 06 janvier 2026, mois de janvier inclus.

Il résulte de ces différentes pièces que Monsieur [H] [B] reste devoir à la SCPI Kyaneos Pierre la somme de 8 329,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient par conséquent de condamner à titre provisoire Monsieur [H] [B] à payer à la SCPI Kyaneos Pierre la somme de 8 329,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 06 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 2 506,83 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les indemnités d’occupation du 24 septembre 2025 au 06 janvier 2026 (échéance de janvier incluse) sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [B] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [H] [B], condamné aux dépens, devra payer à la SCPI Kyaneos Pierre une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire de la présente décision

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni de rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire rendue après débats publics et mise à disposition au greffe,

Déclare l’action de la SCPI Kyaneos Pierre recevable ;

Constate la résiliation du bail à usage d’habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] (1er étage, logement K) à [Localité 3], conclu le 1er mai 2021 entre la SCPI Kyaneos Pierre, d’une part, et Monsieur [H] [B], d’autre part, à compter du 24 septembre 2025 ;

Ordonne à Monsieur [H] [B] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;

Rappelle à Monsieur [H] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande – pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Cellule CCAPEX

CITE [Etablissement 1]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Condamne à titre provisoire Monsieur [H] [B] à payer à la SCPI Kyaneos Pierre la somme de 8 329,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 06 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 506,83 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamne à titre provisoire Monsieur [H] [B] à payer à la SCPI Kyaneos Pierre une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 850 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 24 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne Monsieur [H] [B] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

Condamne Monsieur [H] [B] à payer à la SCPI Kyaneos Pierre la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Le greffier La juge des contentieux de la protection