REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 Février 2025

MINUTE N° : 225

Références : R.G N° N° RG 24/00183 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMRT

DEMANDEURS:

Madame [G] [I] [R] épouse [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [J] [U], [D] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [H], [B] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Ance KIOUNGOU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 07 Février 2025, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MONFERRAN

+ 1CCC à M^e KIOUNGOU

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 19/05/2020, M. [S] [T] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7], et appartenant à Mme [G] [R] épouse [V] et M. [J] [V].

Par acte du 7/02/2024, Mme [G] [R] épouse [V] et M. [J] [V] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.601,17 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 3/02/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 766,16 euros par mois.

Par acte en date du 24/05/2024, Mme [G] [R] épouse [V] et M. [J] [V] ont fait assigner M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] statuant en référé et demandent de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— condamner le locataire à payer la somme de 5.029,46 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, Mme [G] [R] épouse [V] et M. [J] [V], représentés par leur conseil, réactualisent leur créance à la somme de 8.808,80 euros, au titre des loyers échus à la date du 20/11/2024. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Cité par acte délivré à domicile, M. [S] [T] représenté par son conseil, indique avoir retrouvé un emploi en contrat à durée indéterminée rémunéré 2.300 euros et demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 300 euros en sus du loyer courant. Il indique avoir fait des versements récemment.

L’affaire a été mise en délibéré au 7/02/2025, date indiquée à l’issue des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 20/11/2024, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que Mme [G] [R] épouse [V] et M. [J] [V] versent aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 20/11/2024, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 8.808,80 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024 inclus,, à laquelle il convient de faire droit;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [S] [T], il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du Code Civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 330 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 29/05/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 5/12/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 7/02/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 7/04/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que les bailleurs ont un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que M. [S] [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

Et dès à présent, vu l’urgence,

Condamnons M. [S] [T] à verser à Mme [G] [R] épouse [V] et M. [J] [V] la somme provisionnelle de 8.808,80 euros, en deniers et quittances, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 20/11/2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7/02/2024 pour la somme de 3.601,17 euros et à compter de la décision pour le surplus;

Autorisons M. [S] [T] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 330 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Disons qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constatons la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonnons l’expulsion de M. [S] [T], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamnons M. [S] [T] à verser à Mme [G] [R] épouse [V] et M. [J] [V] une provision mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, à valoir sur l’indemnité d’occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [S] [T] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le GreffierLe Président