TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 8]

N° minute : 1010

Références : R.G N° N° RG 25/00643 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QOCE

JUGEMENT

DU : 17 Juin 2025

M. [Y] [H]

C/

M. [D] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 17 Juin 2025.

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Lucie MESLÉ, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 24 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MESLE

+ 1CCC à M. [S]

Exposé des motifs

Suivant acte sous seing privé du 1/10/2024, M. [Y] [H] a donné à bail, pour une année, à M. [D] [S] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] [Localité 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16/01/2025, M. [Y] [H] a fait délivrer à M. [D] [S] un congé pour non paiement des loyers et défaut de souscription d’une assurance locative.

M. [Y] [H], par acte en date du 11/02/025, a assigné M. [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] aux fins de voir :

— valider le congé, et constater que M. [D] [S] est sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi celle de que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par le locataire, dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls,

— condamner le locataire à payer la somme de 1.200 euros au titre des loyers et charges au titre des mois de décembre 2024 et janvier 2025,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer qu’il aurait payé en cas de non résiliation du bail, jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 116,60 euros au titre des frais facturés par le syndic pour les Vigic,

— le condamner à une astreinte journalière de 150 euros par clé non restituée,

— prononcer sa condamnation à verser une somme de 2.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— prononcer sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience, M. [Y] [H], représenté par son conseil, maintient ses demandes et sollicite également la résiliation judiciaire du bail pour impayés et défaut de souscription d’une assurance locative.

Cité par acte délivré par remise à l’étude, M. [D] [S], comparant, indique être sans emploi, avoir quitté les lieux, mais sans justifier de la restitution des clés.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur fournit ses observations afférentes aux charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 17/06/2025.

SUR QUOI, LE JUGE,

Attendu que le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; qu’il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Sur la demande de validation du congé

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ;

Que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre ;

Attendu qu’en application de l’article 669 alinéa 3 du code de procédure civile, la date de réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ;

Qu’il s’en déduit que si la lettre recommandée n’a pas été remise au locataire absent et qu’elle n’a pas été retirée, la notification du congé n’est pas valable ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constaté que l’accusé de réception de la lettres recommandée adressée par M. [Y] [H] à M. [D] [S] le 16/01/2025 porte la mention “pli avisé et non réclamé” ;

Que dans ces conditions, le congé délivré par M. [Y] [H] est sans effet ;

Qu’en conséquence, la demande de validation du congé présenté par M. [Y] [H] sera rejetée ;

Sur la demande de résiliation judiciaire

Attendu qu’une copie de l’assignation n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ; que l’action en résiliation du bail pour impayés est donc irrecevable ;

Attendu que la demande de résiliation judiciaire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance locative par le locataire, obligation prévue par l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, est quant à elle recevable ;

Attendu qu’aux termes des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ; que l’article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Attendu qu’il est établi que le locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative à l’entrée dans les lieux, en cours de bail ou à l’audience ;

Qu’il s’agit d’un manquement du locataire à une obligation essentielle lui incombant au titre du bail ;

Qu’en conséquence, la gravité du manquement à l’obligation de souscrire une assurance locative justifie que la résiliation du bail soit prononcée ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion ou de restitution des clés

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte pour la restitution des clés, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation tant que les clés n’auront pas été restituées ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

*

Attendu qu’il n’y a pas lieu à ce stade (en l’absence de restitution des lieux par remise des clés) de statuer sur les conséquences de la sortie des lieux et en particulier sur les demandes afférentes aux réparations locatives (Vigic, remplacement porte de la chambre…) ;

Sur les loyers et charges impayés

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [Y] [H] verse aux débats l’acte de bail ; qu’il ne fournit pas de décompte des loyers et charges, indiquant simplement que les loyers de décembre 2024 à avril 2025 ne sont pas payés, ce qui n’est pas contesté ;

Attendu qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; qu’il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; que le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

Que les justificatifs de charges prévues par la loi sont :

— pour les provisions, la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation du compte de charge ou, en cas d’immeubles en copropriété, du budget prévisionnel ;

— pour la régularisation annuelle de charges, l’envoi d’un décompte par nature de charges, avec, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges, et la mise à disposition des pièces justificatives ;

Que plus précisément, s’agissant des immeubles en copropriété, les comptes de gestion établis par le syndic et annexés aux convocations des assemblées ne constituent pas des pièces justificatives valables en l’absence de toute ventilation entre les charges incombant au bailleur et celles incombant au locataire ;

Attendu qu’en l’espèce, M. [Y] [H] se contente de fournir quelques factures d’énergie, ses propres calculs de répartition de charges et les appels de fonds qui lui sont adressés par son syndic, mais ne produit pas de régularisation de charges en bonne et due forme, ni aucun élément contractuel établissant valablement ventilation entre les charges incombant au bailleur et celles incombant au locataire ou encore entre co-locataires ;

Attendu qu’il ressort des seules pièces fournies que la dette réclamée s’élève à la somme de 2.750 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, M. [Y] [H] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que M. [D] [S], partie succombante, sera condamné aux dépens ;

Attendu qu’aucune considération ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [Y] [H] de sa demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux en date du 16/01/2025 ;

DECLARE irrecevable la demande de résiliation judiciaire pour cause d’impayés présentée par M. [Y] [H] ;

PRONONCE la résiliation à compter du 30/04/2025 du bail convenu entre les parties pour défaut de souscription d’une assurance locative ;

ORDONNE l’expulsion de M. [D] [S], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [D] [S] à verser à M. [Y] [H] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/05/2025 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ou la remise des clés ;

DEBOUTE M. [Y] [H] de ses demandes afférentes aux répartions locatives ;

CONDAMNE M. [D] [S] à verser à M. [Y] [H] la somme de 2.750 euros au titre des loyers et charges, terme d’avril 2025 inclus ;

DEBOUTE M. [Y] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [S] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président