RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 21 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QTVW

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 11 février 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C. SCI LA ROSERAIE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1624

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. N’DYA DE MORIGNY, représentée par son président Monsieur [V] [E]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karine DROUHIN, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SCI LA ROSERAIE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS N’DYA DE MORIGNY, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial, au profit de la SCI LA ROSERAIE ;

— Prononcer la résiliation du bail commercial ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS N’DYA DE MORIGNY et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec si besoin assistance de la force publique assistée d’un serrurier dans les huit jours de la décision à intervenir ;

— Ordonner aux frais de la SAS N’DYA DE MORIGNY le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie des sommes qui pourraient lui être dues ;

— Condamner la SAS N’DYA DE MORIGNY à payer à la SCI LA ROSERAIE à titre provisionnel la somme de 33.585,96 euros sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Condamner la SAS N’DYA DE MORIGNY à payer à la SCI LA ROSERAIE une indemnité d’occupation trimestrielle de 3.863,72 euros équivalent au montant actuel du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux par remise des clefs ;

— Condamner la SAS N’DYA DE MORIGNY à payer à la SCI LA ROSERAIE la somme de 3.000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS N’DYA DE MORIGNY aux entiers dépens, y compris les frais des commandements et d’expulsion.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 janvier 2025, la présente procédure a été dénoncée à la société MOULINS DUMEE et à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE en leurs qualités de créanciers inscrits.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 au cours de laquelle la SCI LA ROSERAIE, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 32.449,68 euros arrêtée au mois de janvier 2025 inclus et s’est opposée à la demande de délais formulée par la défenderesse en maintenant le surplus de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA ROSERAIE expose que, par acte du 7 novembre 2019, elle a donné à bail à la société PRISCILLE ET JULIEN VALENCE, aux droits de laquelle vient la SAS N’DYA DE MORIGNY, des locaux commerciaux situés à Morigny-Champigny, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36.000 euros, payable mensuellement et à terme échu. Elle explique que, sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 8 novembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 28.989,24 euros. Ledit commandement étant resté infructueux, elle estime la clause résolutoire acquise.

En défense, la SAS N’DYA DE MORIGNY, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

À titre principal,

— Lui accorder un délai de paiement de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— L’autoriser à effectuer 24 mensualités d’un montant de 1.352,07 euros au profit de la SCI LA ROSERAIE en sus des loyers à échoir, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Ne pas ordonner que lesdites sommes échelonnées portent intérêt à un quelconque taux ;

— Suspendre en conséquence la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;

— Débouter la SCI LA ROSERAIE de l’ensemble de ses demandes dont sa demande d’expulsion et celle corrélative à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers en garantie de toutes sommes pouvant être dues depuis sa demande en paiement à titre provisionnel ;

À titre subsidiaire,

— Convoquer les parties en application de l’article 774-1 du code de procédure civile, à une audience de règlement amiable ;

En tout état de cause,

— Débouter en totalité la SCI LA ROSERAIE de sa demande formée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laisser les dépens à la charge de la SCI LA ROSERAIE.

La SAS N’DYA DE MORIGNY fait valoir que son activité a seulement pu débuter à compter du mois de septembre 2023, celle-ci ayant dû procéder à des travaux de remise en état, alors même qu’elle avait commencé de régler ses loyers à compter du mois de mars 2023. Elle souligne que les travaux réalisés devant son commerce par la commune depuis le mois de septembre 2024, qui impactent fortement son activité le stationnement à proximité de sa boulangerie étant impossible, vont s’achever au mois de mars 2025. Elle ajoute qu’elle va intégrer un nouvel associé afin que des fonds soient injectés dans la société pour lui permettre de redresser sa situation financière. Elle relève également qu’elle est à jour de ses obligations financières fiscales et sociales et qu’elle a procédé à plusieurs règlements, à hauteur de la somme totale de 8.000 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail du 7 novembre 2019 en son article intitulé «clause résolutoire» situé page 15 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI LA ROSERAIE justifie, par la production du bail commercial du 7 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 8 novembre 2024 et du décompte actualisé au 30 décembre 2024 inclus que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

La SCI LA ROSERAIE a fait délivrer à la SAS N’DYA DE MORIGNY un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 8 novembre 2024 d’avoir à payer la somme en principal de 28.989,24 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 8 novembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 9 décembre 2024.

Le maintien dans les lieux de la SAS N’DYA DE MORIGNY causant un préjudice à la SCI DE LA ROSERAIE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçues si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 9 décembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il ressort de l’examen du décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus que sont réclamés en paiement les loyers, charges, taxes et accessoires jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.

La partie défenderesse n’établit pas s’être acquittée de la somme réclamée, et n’en conteste ni le principe ni le montant à hauteur de la somme de 32.449,68 euros au terme du mois de janvier 2025 inclus.

L’obligation de la partie défenderesse de payer sa dette locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de condamnation provisionnelle en paiement au titre des arriérés locatifs, et ce, en deniers ou quittances, compte tenu des paiements intervenus.

En conséquence, il convient de condamner la SAS N’DYA DE MORIGNY à payer à la SCI LA ROSERAIE la somme de 32.449,68 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires dus jusqu’au mois de janvier 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 28.989,24 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l’espèce, la SAS N’DYA DE MORIGNY sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, demandes auxquelles s’oppose la SCI LA ROSERAIE.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que des versements récents sont intervenus permettant de réduire la dette et que les travaux impactant son activité seront terminés dans quelques semaines, ce qui devrait lui permettre de reprendre une activité normale.

Ainsi, il y lieu de prendre en compte les difficultés financières et les récents efforts de la SAS N’DYA DE MORIGNY en vue d’apurer le passif.

Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS N’DYA DE MORIGNY est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCI LA ROSERAIE la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS N’DYA DE MORIGNY à payer à la SCI LA ROSERAIE, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 32.449,68 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 28.989,24 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS N’DYA DE MORIGNY se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 24 mensualités d’un montant de 1.352,07 euros à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 1er avril 2025 et les mois suivants avant le 1er de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— La clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— Il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la SAS N’DYA DE MORIGNY et de tous occupants de son chef hors du local commercial loué situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— La SAS N’DYA DE MORIGNY devra payer mensuellement à la SCI LA ROSERAIE, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet effective de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS N’DYA DE MORIGNY aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS N’DYA DE MORIGNY à payer à la SCI LA ROSERAIE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,