TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01723 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2EDZ

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. KP [Localité 7] 2020

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Julien HOUYEZ, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Laure COBERT DELAUNAY, avocat au barreau de DIEPPE, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. AMUNI, venant aux droits de l’EURL CHEZ MARINETTE

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 03 Février 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 26 août 2021, la société SCI KP Lille 2020 a mis à bail au profit de la société Chez Marinette des locaux à usage commercial situés au [Adresse 8] (Nord) à compter du 15 septembre 2021. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat de bail a fixé le loyer annuel à 16 800 euros HT, payable mensuellement et d’avance, outre une provision annuelle pour charges de 1 560 euros, et prévu le versement d’un dépôt de garantie de 2 800 euros.

Suivant acte authentique du 31 mars 2023, auquel est intervenue la société SCI KP Lille 2020, la société Chez Marinette a cédé le fonds de commerce à la société Amuni.

Le 12 août 2025, à la suite d’impayés, la société SCI KP Lille 2020 a fait signifier à la société Amuni un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 6 novembre 2025, la société SCI KP Lille 2020 a assigné la société Amuni devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de voir :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes.

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 26 août 2021 à la date du 12 septembre 2025 ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société Amuni ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés dans le contrat de bail susvisé et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance qui sera rendue ;

— condamner la société Amuni à lui payer à titre provisionnel la somme de 16 800 euros, au titre de l’arriéré de loyer ;

— condamner la société Amuni au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1400 euros par mois et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux et la remise des clés ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société Amuni à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer d’août 2025, de l’état de frais du tribunal de commerce de Lille, le coût de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, la société SCI KP Lille 2020, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

La société Amuni n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 3 février 2026 compte tenu des contraintes du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la société Amuni n’a pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 12 août 2025 (pièce n° 3) en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 14 000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 189,89 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit le 12 septembre 2025 à 24 heures.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Amuni de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Amuni occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Amuni à compter du 13 septembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 26 août 2021 (pièce n° 1), l’acte notarié du 31 mars 2023 (pièce n° 2), le commandement de payer du 12 août 2025 et le décompte actualisé terme de septembre 2025 inclus, de sorte qu’elle n’est pas sérieusement contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 16 800 euros, terme de septembre 2025 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025, date du commandement, sur la somme de 14 000 euros et à compter du 6 novembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Amuni, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 12 août 2025 s’élevant à 189,89 euros.

La demande est rejetée pour le surplus, le coût de l’assignation et celui de la signification de la décision étant déjà inclus dans les dépens, et l’état de frais du tribunal de commerce n’étant pas produit aux débats.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Amuni à payer à la société SCI KP Lille 2020 la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société SCI KP Lille 2020 et la société Amuni concernant les locaux situés n° [Adresse 3] (Nord) depuis le 12 septembre 2025 à 24 heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Amuni et de tout occupant de son chef des lieux situés n° [Adresse 3] (Nord) ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la société SCI KP Lille 2020 à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 13 septembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société SCI KP Lille 2020 à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Amuni au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Amuni à payer à la société SCI KP Lille 2020 cette provision chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société Amuni à payer à la société SCI KP Lille 2020 la somme de 16 800 euros (seize mille huit cents euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, terme de septembre 2025 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025 sur la somme de 14 000 euros et à compter du 6 novembre 2025 pour le surplus ;

Condamne la société Amuni aux dépens, y compris le commandement de payer du 12 août 2025 s’élevant à 189,89 euros ;

Condamne la société Amuni à payer à la société SCI KP Lille 2020 la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN