TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01031 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QH5N

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [L] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Mr [C] muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE:

Madame [L] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 09 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT + CCC

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 12/09/2018, Mme [L] [R] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 9], et par un second contrat du même jour, d’un garage (lot 0744-01-9037) situé [Adresse 2], et appartenant à la société ESSONNE HABITAT, venant aux droits de la société LOGIREP.

Par actes des 12/12/2023 et 20/12/2023, la société LOGIREP a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.127,18 euros au titre des loyers et charges échus concernant le logement et un commandement de payer la somme de 527,68 euros au titre des loyers échus concernant le garage.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 913,79 euros par mois pour le logement et la somme de 48,12 euros pour le stationnement.

Par acte en date du 5/06/2024, la société ESSONNE HABITAT a fait assigner Mme [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 11] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner la locataire à payer la somme de 1.570,01 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société ESSONNE HABITAT, valablement représentée, réactualise sa créance à la somme de 1.474,39 euros, au titre des loyers échus à la date du 3/01/2025. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la résiliation du bail en faveur de la locataire.

Citée par acte délivré par remise en l’étude, Mme [L] [R] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 11/03/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 3/01/2025, que la locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société ESSONNE HABITAT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 3/01/2025, la dette s’élève à la somme de 1.474,39 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu de l’accord du bailleur et des difficultés éprouvées par Mme [L] [R] , il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 40 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 7/06/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 9/01/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 29/02/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; que le bail du box de stationnement sera soumis au même régime s’agissant d’un local accessoire au logement ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter des commandements de payer réguliers du 13/12/2023 et du 20/12/2023 ;

Qu’ainsi, les baux ont été résiliés de plein droit le 13/02/2024 et 20/02/2024 par le seul effet des clauses résolutoires ;

Que toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets des clauses résolutoires seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s’étaient poursuivis, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que Mme [L] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [L] [R] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 1.474,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3/01/2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorise Mme [L] [R] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 40 euros chacune, en plus du loyer courant (résiduel), payables le jour d’échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant (résiduel), l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate résiliation des baux convenus entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de Mme [L] [R] , faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [L] [R] à verser à la société ESSONNE HABITAT à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s’étaient poursuivis, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] [R] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,