Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 17 octobre 2025, n° 24/05963

TJ Évry 17 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Négligence dans la gestion du sinistre
La cour a constaté que le syndic n'a pas vérifié le versement de l'indemnité, ce qui constitue une faute de négligence dans l'exécution de son mandat, entraînant un préjudice pour le syndicat.
Accepté
Absence de réponse aux mises en demeure
La cour a relevé que la société FONCIA IMMOBILIAS n'a pas réagi aux demandes du syndicat, ce qui justifie l'octroi d'une indemnité pour préjudice moral.
Accepté
Dépens de la procédure
La cour a condamné la partie perdante aux dépens, justifiant ainsi le versement d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 17 oct. 2025, n° 24/05963
Numéro(s) :	24/05963
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle NICOLAÏ
Cabinet(s) :	SELAS MIALET AMEZIANE
Parties :	Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 2 ], son Syndic c/ Société FONCIA IMMOBILIAS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05963 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMWO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son Syndic, le Cabinet HOMELAND, Société par actions simplifiée au capital de 56.003,76 euros, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 818 341 448, dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par Maître Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Société FONCIA IMMOBILIAS, Société par actions simplifiée au capital de 455.222 euros, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 709 801 369, dont le siège social est situé [Adresse 10]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 19 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à MASSY (91300), représenté par le cabinet HOMELAND son syndic en exercice, a fait assigner la société FONCIA IMMOBILIAS devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— Recevoir le Syndicat des Coproprietaires du [Adresse 1] a [Localité 6] en son action et de 1'y déclarer bien fondé,

En conséquence,

— Condarnner le Cabinet FONCIA IMMOBILIAS à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 10.729,20 euros, avec intérets au taux légal à compter du 13 fevrier 2023, date de la premiere mise en demeure ;

— Condamner 1e Cabinet FONCIA IMMOBILIAS à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 3.000 euros à titre de dornmages et intérets ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

— Condamner le Cabinet FONCIA IMMOBILIAS à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à 91300 MASSY, représenté par son Syndic en exercice, une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés par la SELAS ARTOIS AVOCATS, représentée par Maitre Isabelle NICOLAT, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien,il explique que l’immeuble en copropriété a subi un important dégat des eaux qui a provoqué des infiltrations dans le logement A 203. Le syndic de l’époque, la société FONCIA IMMOBILIAS a déclaré le sinistre auprès de l’assureur dommage ouvrage de la copropriété, la société XL INSURANCE SE. L’assureur a proposé une indemnité de 10 729,20 euros TTC correspondant aux travaux de réparation chiffrés par devis, et dont le versement était soumis à l’envoi par le syndic du protocole d’accord signé avec un certain nombre de pièces. Le syndic aurait retourné par lettre recommandée ledit protocole le 17 septembre 2019 mais n’a pas attendu le versement de l’indemnité avant de faire débuter les travaux. C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires a avancé le coût des travaux.

Il ajoute que le nouveau syndic en fonction, HOMELAND après vérification des comptes n’a pas trouvé trace du versement de l’indemnité et après démarches auprès du cabinet FONCIA IMMOBILIAS et de l’assureur, aucune copie de l’envoi du protocole n’ a été retouvée. L’assureur a par la suite opposé la prescription biennale au syndicat des copropriétaires pour ne rien régler et ainsi il sollicite auprès du cabinet FONCIA IMMOBILIAS la somme de 10 729,20 euros au titre de son préjudice financier. Il sollicite également la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral estimant que le cabinet FONCIA IMMOBILIAS n’a pas réagi face aux différentes mises en demeure et n’a pas cherché à trouver une solution amiable alors qu’il a commis une faute dans le cadre de son mandat engageant sa responsabilité contractuelle.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La défenderesse bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 20 mars 2025 et fixée sur l’audience juge unique du 19 septembre 2025.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1991 du code civil sur le mandataire, celui-ci« est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est seul responsable de sa gestion, et ne peut se faire substituer.

En l’espèce, il ressort des pièces que la société FONCIA IMMOBILIAS était le syndic de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 13] au moment du sinistre. En conséquence le syndic était le mandataire du syndicat des copropriétaires.

Il ressort par ailleurs qu’un protocole d’accord a été signé entre le syndic FONCIA IMMOBILIAS et l’assureur dommage ouvrage XL INSURANCE COMPANY SE le 12 septembre 2019 pour la prise en charge du dommage résultant des infiltrations dans le logement A203 moyennant une indemnité de 10 729,20 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] correspondant aux travaux de remise en état. Il ressort également de l’ordre de service du 3 octobre 2019 que les travaux commandés ont été réalisés. Il existe une lettre d’accompagnement d’envoi du protocole àl’assureur effectuée par le syndic de l’époque mais aucune pièce sur le fait que l’envoi a bel et bien été mené à son terme par le syndic faute de justificatif des modalités d’envoi. De plus, l’assureur confirme que ce protocole n’a jamais rejoint son dossier.

Ainsi, si les travaux ont été réalisés, l’indemnité n’a pas été perçue par le syndicat des copropriétaires.

Le mandataire salarié doit agir avec un soin vigilant, une diligence attentive, un comportement averti, une attitude de « bon père de famille ». Tenu d’une obligation de prudence et de diligence, la responsabilité personnelle du syndic suppose une faute de sa part.

Il résulte du dossier, que le cabinet FONCIA IMMOBILIAS n’a vérifié à aucun moment que l’indemnité de l’assureur avait été versée alors même qu’un protocole avait été signé, les travaux réalisés, travaux réalisés grâce à l’avance des fonds par les copropriétaires. Le syndic FONCIA IMMOBILIAS, n’apporte pas la preuve contraire à la présente procédure. Ainsi, il a commis une faute de négligence en ne suivant pas la procédure d’autant plus que le protocole signé précise que l’indemnité doit être affectée à la réparation des dommages ce qui suppose, tout d’abord la réception de la somme et ensuite l’affectation de celle-ci aux travaux. Or, il est constant que les travaux ont été effectués sans réception préalable de l’indemnité.

En conséquence, le syndic FONCIA IMMOBILAS a failli dans sa mission de représentation du syndicat des copropriétaires en commettant cette faute de négligence qui entraine pour le syndicat des copropriétaires la perte de l’indemnité.

Il sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.729,20 euros au titre du préjudice financier, celui-ci ayant avancé les sommes correspondant à l’indemnité d’assurance qui devait être versée.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 février 2023.

Par ailleurs, il ressort des différentes mise en demeure, relance à l’attention du syndic FONCIA IMMOBILIAS à l’initiative du syndicat des copropriétaires, de son conseil, et du nouveau syndic, que la société FONCIA IMMOBILIAS n’a jamais répondu aux différentes demandes de copie de l’envoi du protocole par ces différents interlocuteurs de la copropriété.

En conséquence, le cabinet FONCIA IMMOBILIAS, sera condamné à payer la somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de sa réticence et de l’absence de toute collaboration de sa part dans le règlement du litige.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La sociét FONCIA IMMOBILIAS, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 13] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la SAS FONCIA IMMOBILIAS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 12] somme de 10 729,20 euros au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compterdu 13 février 2023 date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE la SAS FONCIA IMMOBILIAS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 1500,00 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SAS FONCIA IMMOBILIAS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SAS FONCIA IMMOBILIAS aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Isabelle NICOLAÏ, membre de la SELAS ARTOIS AVOCATS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,