TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01532 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2TJP

N° de minute :

E.P.I.C. OPH RIVES DE SEINE HABITAT

c/

S.A.S. B&K

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OPH RIVES DE SEINE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Deny ROSEN de la SELARL ROSEN-POULAIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0453

DEFENDERESSE

S.A.S. B&K

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 octobre 2025, avons mis au 26 novembre 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 avril 2017, l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT a consenti au renouvellement du bail commercial au profit de la SAS BENHAROUN portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf années, rétroactivement à compter du 1er janvier 2017 jusqu’au 31 décembre 2025, et moyennant un loyer annuel de de 9.386,70 euros hors charges payable trimestriellement et d’avance.

Par ordonnance en date du 8 juin 2023, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SAS BENHAROUN a autorisé la cession du fonds de commerce sis [Adresse 2] à [Localité 9] dépendant de la liquidation judiciaire de la SAS BENHAROUN au profit de Monsieur [U] [L] [D] pour le compte d’une société en cours de constitution moyennant le prix de 15.000 euros hors taxes, droits et frais.

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2023, Maître [O] [G], es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BENHAROUN, a cédé le fonds de commerce sis [Adresse 2] à [Localité 9] à Monsieur [U] [L] [D] et Monsieur [X] [J], agissant en qualité d’actionnaires pour le compte de la SAS B&K, en cours d’immatriculation au RCS de [Localité 7].

Par acte du 18 novembre 2024, l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 9.430,85 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par lettre recommandée avec avis de reception en date du 28 janvier 2025, l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT a mis en demeure la SAS B&K de régler son arriéré locatif, de fournir une attestation d’assurance en cours de validité et de reprendre l’exploitation de son activité commerciale ou, à défaut, de communiquer les raisons de la fermeture du commerce.

Arguant que la SAS B&K n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT a, par acte du 23 mai 2025, assigné la SAS B&K devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 1] l’expulsion de la SAS B&K des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir,Ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation et de charges à la somme mensuelle de 1.221,42 euros,Condamner la SAS B&K au paiement de la somme provisionnelle de 9.430,85 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 4ème trimestre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 18 novembre 2024,Condamner la SAS B&K au paiement d’une indemnité d’occupation majorée des charges de 1.221,42 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,Condamner la SAS B&K à payer une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SAS B&K aux dépens, dont distraction au profit de Maître Deny ROSEN.

Lors de l’audience du 14 octobre 2025, l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT, représenté par son conseil, confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, régulièrement assignée en l’étude d’huissier selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SAS B&K n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il est constant que l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT a fait signifier à la SAS B&K un commandement d’avoir à payer la somme de 9.430,85 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 novembre 2024.

La SAS B&K n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 18 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 décembre 2024 à minuit, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la SAS B&K est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 19 décembre 2024, ce qui constitue pour l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Le maintien dans les lieux de la SAS B&K causant un préjudice à l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande d’astreinte

L’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT produit un décompte, selon lequel sa créance au titre des loyers et charges dus au 4ème trimestre 2024 s’établirait à la somme de 7.113,73 euros à la date du 15 octobre 2024, et non à la somme de 9.430,85 euros sollicitée.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la SAS B&K sera donc condamnée au paiement de la somme de 7.113,73 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 octobre 2024 – échéance du 4ème trimestre 2024 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date du commandement de payer.

La SAS B&K sera, en outre, condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SAS B&K dont distraction au profit de Maître Deny ROSEN, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la SAS B&K à verser à l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT la somme de 1.500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 18 décembre 2024 à minuit ;

CONDAMNONS la SAS B&K à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 9] ;

AUTORISONS, à défaut pour la SAS B&K d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNONS la SAS B&K à payer à l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT la somme de 7.113,73 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date du commandement de payer ;

CONDAMNONS la SAS B&K à payer à l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT, à compter du 1er janvier 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes de l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT ;

CONDAMNONS la SAS B&K aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, dont distraction au profit de Maître Deny ROSEN, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS B&K à payer à l’EPIC OPH RIVES DE SEINE HABITAT la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À [Localité 7], le 08 décembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président