COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00199 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAJL

Minute N° : 25/00309

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :17/06/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [X] [G], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [B] [S]

née le 12 Juillet 1981

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 23 juin 2020 et du 29 avril 2024, l’OPHLM Mistral Habitat aux droits duquel la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Madame [B] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel total de 578,99€, hors charges.

Par exploit du 29 octobre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [B] [S] un commandement de payer et de justifier de l’assurance habitation, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3 477,81€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 14 octobre 2024.

Par exploit délivré le 04 mars 2025, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Madame [B] [S] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— la condamne à lui payer la somme de 2 350,92€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 29 décembre 2024 ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 764,16€ équivalent au loyer actuel et aux charges, en ce compris le remboursement des assurances LNA, à compter du 30 décembre 2024 jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la condamne au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée à l’audience du 03 juin 2025, où elle est plaidée.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 5 990,32€.

Madame [B] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision est mise en délibéré au 17 juin 2025.

Madame [B] [S] a été citée à étude.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception du 05 mars 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 03 juin 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 23 juillet 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 04 mars 2025.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 26 mai 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges, assurance) d’un montant de 5 990,32 euros, loyer de mai 2025 inclus.

Toutefois, l’actualisation à la hausse n’ayant pas été notifiée à Madame [B] [S], celle-ci ne peut se voir condamner au maximum qu’à hauteur des termes de l’assignation.

Ainsi, Madame [B] [S] sera condamnée à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 350,92€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 29 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, le surplus étant pris en charge au titre des indemnités d’occupation.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société GRAND DELTA HABITAT que Madame [B] [S] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 29 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 29 décembre 2024.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société GRAND DELTA HABITAT à compter du 29 décembre 2024 et Madame [B] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la défenderesse devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [B] [S] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 29 décembre 2024, Madame [B] [S] a causé un préjudice à la société GRAND DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [B] [S] à verser à titre provisionnel à la société GRAND DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 30 décembre 2024, lendemain du décompte visé à l’assignation, la somme de 764,16 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges et assurances comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [B] [S] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant les contrats de bail des 23 juin 2020 et 29 avril 2024 consenti à Madame [B] [S] et portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 9] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 décembre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 29 décembre 2024 ;

Constatons que Madame [B] [S] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis le 29 décembre 2024 ;

Condamnons Madame [B] [S] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 350,92€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 29 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus ;

Autorisons l’expulsion de Madame [B] [S] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [B] [S] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 764,16 euros, charges et assurances comprises, à compter du 30 décembre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [B] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juin 2025.

Le Greffier Le Juge