TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Février 2025

AFFAIRE N° RG 23/03465 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PLDU

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LAURISTON 11, situé [Adresse 2] – [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CREITEIL sous le numéro 518 241 922,

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M], dont le siège social est situé [Adresse 6]

Dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 janvier 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [M] était copropriétaire des lots n° 146, 167, 416 au sein de la résidence [Adresse 5] 11 sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4].

Monsieur [S] [M] est décédé le 14 octobre 2021.

Sa succession n’a pas été régularisée.

C’est dans ces conditions que par ordonnance du 2 mars 2023, la direction nationale des interventions domaniales (DNID) a été désignée comme curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de LAURISTON 11 sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à GRIGNY (91350) représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] devant le tribunal judiciaire d’EVRY et sollicite de :

— le condamner à lui payer la somme en principal de 10 428,87 €, au titre des charges de copropriété impayées arrétées au 01/04/2023 inclus et représentant :

10 133,86 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

295,01 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet1965 ;

ASSORTIR la condamnation prononcée à 1'encontre de la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] d’une condamnation an paiement de l’intérét au taux légal à compter :

de la relance adressée par le Cabinet Convergence Immobilier en date du 26/09/2019 pour paiement de la somme de 2 348,01€

du commandement de payer du cabinet ID FACTO, hussiers de justice en date du 28/01/2020 d’avoir à payer la somme de 1 852,72 euros.

de la relance adressée par le Cabinet Convergence Immobilier en date du 05/05/2021 pour paiement de la somme de 3 574,50 €

du commandement de payer du cabinet ID FACTO, hussiers de justice en date du 03/06/2021 d’avoir à payer la somme de 3 300,48 euros.

de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intéréts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires LAURISTON 11 sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4], la somme de 1000,00 € à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive.

CONDAMNER la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] à payer au au Syndicat des Copropriétaires LAURISTON 11 sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] , une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile, outre les entiers dépens qui pourront étre recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code cle Procedure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu. Dispensée de ministère d’avocat, elle a précisé s’en rapporter à justice par correspondance du 6 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 12 septembre 2024 renvoyée au 17 janvier 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— l’ordonnance du 2 mars 2023du juge au tribunal judiciaire d’Evry, désignant la DNID comme curateur à la sucession vacante;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12/07/2018, 26/09/2019, 15/12/2020, 12/07/2021, 30/06/2022;

— une attestation de non recours desdites assemblées;

— les appels de fonds et charges sur la période considérée ;

— le contrat de syndic;

— un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2023 sur la période du 08/06/2018 au 01/04/2023 provisions charges courantes 1/04/2023 et cotisations fonds travaux 01/04/2023 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 10 428,87euros frais de recouvrement inclus.

A l’examen des pièces produites, il apparait qu’il n’est pas justifé d’un procès verbal approuvant les cotisations fonds travaux sur les années 2018 à 2023. Par conséquent ces sommes seront déduites de la créance réclamée.

Ainsi, il est établit que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété échues arrêtées au 01/04/2023 pour la période du 8/06/2018 au 01/04/2023 provisions charges courantes 1/04/2023 inclus, s’élève à la somme de 9 373,76 euros (10 133,86 €-18,73€-18,73€ – 36€ -36€-36 €- 36€- 36€-36€-36 €-36 €-44,35€-44,35 €–44,35 €-44,33 €-22,20€-38,53 €-38-54€–38,54€-38,55€-40,45€-40,45€).

Il n’est pas justifié des modalités d’envoi des lettres de relance des 26/09/2019 et 5/05/2021. En conséquence, il ne peut en être tenu compte s’agissant du point de départ des intérets au taux légal.

Il est justifié toutefois de deux commandements de payer dans lesquels le défendeur est sommé de payer. En conséquence, ces commandements peuvent tenir lieu de point de départ des intérets légaux.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de ces commandements.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

En conséquence, la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 9 373,76 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier d’une raison valable à la carence après une première condamnation, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est toutefois noté quelques versements ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En conséquence, la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 295,01 euros.

Les frais de relance n’apparaissent pas fondés car il n’est pas justifié de leurs modalités d’envoi.

Seuls les frais de commandement de payer apparaissent fondés.

En conséquence, la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 235,01 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] qui succombe, sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 9 373,76 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/04/2023 pour la période du 08/06/2018 au 01/04/2023 provisions charges courantes 1/04/2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 763,65 euros à compter du 28 janvier 2020 date du commandement de payer, puis sur la somme de 3 149,42 euros à compter du 3 juin 2021 date du second commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 26 mai 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 235,01 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU membre du cabinet AUDINEAU GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,