TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05771 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKPO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 7], situé [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet AMJ IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital de 10.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 431.270.321, dont le siège social est situé [Adresse 1],

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [N] [T] [B], demeurant [Adresse 8]

défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [T] [B] est propriétaire des lots 663 et 920 dépendant de la copropriété [Adresse 7] située [Adresse 2] à [Localité 6].

Par assignation en date du 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL A.M. J., l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [N] [T] [B] à lui payer la somme de 23.678,80 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2022, jusqu’à parfait paiement,

— condamner Mme [N] [T] [B] à lui payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

— rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir,

— condamner Mme [N] [T] [B] à lui payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] [T] [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [N] [T] [B], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges depuis l’appel de fonds du 29/09/2016 jusqu’à l’appel de fonds du 19/06/2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 16 avril 2015, 20 mars 2017, 3 mai 2018, 23 mai 2019, 17 septembre 2020, 29 juin 2021, 27 octobre 2021, 13 juin 2022, 15 juin 2023 et 18 avril 2024,

— deux décomptes des charges réclamées :

. décompte arrêté au 20 décembre 2021, pour la période du 1er janvier 2016 au 20 décembre 2021, faisant apparaître un solde débiteur de 13.323,34 euros, comprenant des frais de recouvrement (448,38 €),

. décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, pour la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 23.678,80 euros. Il convient de relever que le décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024 comprend également, outre le solde antérieur du décompte arrêté au 20/12/2021 (13.323,34 €), des sommes réclamées au titre des frais (2.485,58 €) qui seront examiné au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire du montant de la demande :

— décompte arrêté au 20 décembre 2021 (période du 01/012016 au 20/12/2021) :

. frais de recouvrement : 448,38 euros,

. sommes non justifiées par la production des appels de fonds correspondants et/ou tout autre document comptable :

. appels de fonds du 01/01/2016 au 02/07/2016 : 5.303,35 euros,

. GRAVOLUS, plaque BAL : 47,32 euros (23,66 € x 2),

. appel de fonds du 01/01/2018 : 792,25 euros (747,13 € + 36,08 € + 9,04 €),

. appel de fonds du 01/01/2019 : 768,72 euros (732,24 € + 34,48 ),

. appel de fonds du 01/04/2019 : 768,72 euros (732,24 € + 34,48 €),

soit un total de 8.124,74 euros à déduire.

— décompte arrêté au 1er juillet 2024 (période du 26/04/2022 au 01/07/2024) :

. frais : 2.037,30 euros.

Au final, au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] s’élève à la somme de 13.516,76 euros [23.678,80 € – 7.676,36 € (non justifiés) – 2.485,68 (frais : 448,38 € + 2.,037,30 €)] au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er octobre 2016 (appel de fonds 4ème trimestre 2016) au 1er juillet 2024 (1/4 nett.facades + nez balcons B3) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022, date de délivrance du commandement de payer, la somme de 6.448,11 euros et à compter du 21 août 2024, date de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 21 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [N] [T] [B] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sollicite la somme de 2.485,68 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, il ne justifie que de la délivrance du commandement de payer du 11 janvier 2022, dont le coût mentionné sur l’acte s’élève à 186,25 euros.

En conséquence, Mme [N] [T] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 186,25 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [N] [T] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [N] [T] [B] sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [N] [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 13.516,76 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er octobre 2016 (appel de fonds 4ème trimestre 2016) au 1er juillet 2024 (1/4 nett.facades + nez balcons B3) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022 sur la somme de 6.448,11 euros et à compter du 21 août 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 21 août 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [N] [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 186,25 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE Mme [N] [T] [B] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [N] [T] [B] aux dépens

DIT que M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de Paris, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,