TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/03972 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RAWP

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], situé [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 €uros immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [Z] [I] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 30 Juin 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Octobre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [Z] [I] [V] est propriétaire des lots numéros 1 012 et 1705 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 10] sise [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [P] [Z] [I] [V] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Condamner M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 5] la somme de 1 863,49 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

— Condamner M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 577,52 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure.

— Condamner M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 5] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 667,59 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

— Condamner M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 5] des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 1 900,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner M. [P] [Z] [I] [V] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte de M. [P] [Z] [I] [V] est débiteur depuis plusieurs années, que sa dette représente près de trois années de charges impayées, qu’un protocole avait été mis en place en fin d’année 2023 mais n’a pas été respecté, et qu’à aucun moment M. [P] [Z] [I] [V] n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété et ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 9 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [P] [Z] [I] [V], bien que régulièrement assigné n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 3 avril 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [I] [V], dont l’avis de réception a été signé le 7 avril 2025, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans le délai de trente jours des appels de provision et fonds travaux loi ALUR des 1er et 2ème trimestres 2025 au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 et les appels de provision et fonds de travaux loi ALUR des 4 trimestres 2024 au titre du budget prévisionnel de l’année 2024, soit un montant total de 1 733,38 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [Adresse 10] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte en date du 2 juin 2025, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 1 863,49 euros,

— le budget prévisionnel du syndic au nom de M. [I] [V] pour l’exercice 2025,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 13 juin 2022, 5 juin 2023 et 4 juin 2024,

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 1 863,49 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1 733,38 euros à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 30 juin 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (PV de l’assemblée générale du 4 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 sous la résolution n°8 et fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour 2025 sous la résolution n°10 et budget prévisionnel du syndic pour 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] peut prétendre, au titre des provisions sur charges et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 577,52 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [P] [Z] [I] [V], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur a effectué quelques versements.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT” qui correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Les frais de relance du 23 janvier 2023 et 3 décembre 2024, ne sont pas justifiés faute de justificatif des modalités d’envoi des relances.

Seuls les frais des relances du 7 décembre 2022 et du 13 novembre 2024 de 30,00 euros, de conclusion de protocole du 2 février 2024 de 35,00 euros et du commandement de payer du 30 mars 2023 d’un montant de126,59 euros, sont justifiés.

M. [P] [Z] [I] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 216,59 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [P] [Z] [I] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] FONTAINE [Adresse 7] la somme de 1 863,49 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 et 2/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 733,38 euros à compter du 3 avril 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 30 juin 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 577,52 euros au titre des provisions sur charges et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 216,59 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [P] [Z] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [P] [Z] [I] [V] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,