TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/05050

N° Portalis DB3S-W-B7J-3EA3

Minute : 1018/25

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [O] [V] (Juriste contentieux)

muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [Z] [R]

Madame [M] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Copie délivrée à :

M. Et MME [R]

Le 15 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT dont le siège social est situé [Adresse 3], venant aux droits de l’OPH [Adresse 11]

représenté par M. [O] [V] (Juriste contentieux) muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [M] [R], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2017, OPH [Localité 10] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [K] [R] et Mme [M] [R] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 335,63 €.

Est Ensemble Habitat a également consenti un contrat de bail à M. [K] [R] et Mme [M] [R] concernant l’emplacement de stationnement n°110 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [K] [R] et Mme [M] [R], par exploit de commissaire de justice du 4 septembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 477,01 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [K] [R] et Mme [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [K] [R] et Mme [M] [R] de l’intégralité de leurs demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [K] [R] et Mme [M] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement M. [K] [R] et Mme [M] [R] à payer :

? la somme de 1 475,42 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de mai 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 7 décembre 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [K] [R] et Mme [M] [R] n’ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [M] [R], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

M. [K] [R], assigné à étude, n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 13 juin 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le locataire a quitté les lieux laissant la locataire seule, avec quatre enfants à charge, et pour seules ressources des indemnités versées par la CAF.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [K] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 7 décembre 2017 que M. [K] [R] et Mme [M] [R] doivent payer un loyer d’un montant de 335,63 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 701,06 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [K] [R] et Mme [M] [R] restaient devoir la somme de 1 475,42 € euros à la date du 23 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [R] et Mme [M] [R] au paiement d’une somme de 1 475,42 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025, date du jugement. Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2017 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 4 septembre 2024 pour la somme en principal de 1 477,01 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause aux dispositions légales plus favorables.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2024.

L’existence d’un contrat de bail entre Est Ensemble Habitat et M. [K] [R] et Mme [M] [R] ayant pour objet l’emplacement de stationnement n°101 situé [Adresse 5], n’est pas contestée.

Si des efforts sérieux de paiement du loyer courant peuvent être identifiés, des difficultés persistent. Surtout, l’arriéré de loyers et de charges s’élève aujourd’hui à la somme de 1 477,01 €, ce qui représente aujourd’hui plus de 2 mois de loyer courant.

Ces faits constituent un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, Mme [M] [R] propose de régler 50 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme [M] [R] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. Mme [M] [R] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [M] [R] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais. Il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [M] [R] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. La résiliation ne sera pas prononcée.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [M] [R] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et la résiliation judiciaire du bail de l’emplacement de stationnement interviendra. Dès lors que le bail sera résilié, Est Ensemble Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [K] [R] et Mme [M] [R]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [M] [R], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. Il n’y a pas lieu de condamner M. [K] [R] à une telle indemnité dès lors qu’ayant quitté les lieux, il n’est pas responsable du dommage subi par le bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 4 septembre 2024 et de l’assignation délivrée le 18 avril 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2017 entre Est Ensemble Habitat et M. [K] [R] et Mme [M] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [R] et Mme [M] [R] à verser à Est Ensemble Habitat la somme de 1 475,42 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 23 juin 2025, terme de mai 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [M] [R] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 475,42 euros, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 07 décembre 2017 entre Est Ensemble Habitat et M. [K] [R] et Mme [M] [R] concernant les locaux situés [Adresse 5] reprendra ses effets ;

— le contrat de bail conclu entre Est Ensemble Habitat et M. [K] [R] et Mme [M] [R] concernant l’emplacement de stationnement n°101 situé à la même adresse sera résilié ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [K] [R] et Mme [M] [R] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 7 décembre 2017 entre Est Ensemble Habitat et M. [K] [R] et Mme [M] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], d’une part, et au titre du contrat de bail conclu entre les mêmes parties portant sur l’emplacement de stationnement n°101 situé à la même adresse, sur la période courant du 1er juillet 2025, terme de juin 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [R] et Mme [M] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [M] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [M] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9] le 9 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION