RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 octobre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00398 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q2QF

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 12 septembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. DINEX

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Marie-Caroline CLAEYS, avocate plaidante au barreau de RENNES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. BROTHER GROUP HOLDING

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Loubna ZRARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0739, substituée lors de l’audience par Maître Shirly COHEN, avocate au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, la SAS DINEX a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS BROTHERS GROUP HOLDING, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater la résiliation de la sous-location commerciale à effet du 1er janvier 2022, consenti par la SAS DINEX à la SAS BROTHER GROUP HOLDING pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 2 octobre 2024 ;

— Dire la SAS BROTHER GROUP HOLDING occupante sans droit ni titre du local ;

— Ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de leur chef et de ses objets mobiliers avec si besoin est l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur en garantie des sommes dues ;

— Condamner la SAS BROTHER GROUP HOLDING au paiement à la SAS DINEX d’une somme de 154.846,22 euros à titre de provision correspondant aux arriérés de loyers et charges dus, jusqu’à la résiliation du bail ;

— Condamner à titre provisionnel la SAS BROTHER GROUP HOLDING à payer à la SAS DINEX une indemnité mensuelle d’occupation de 15.391,12 euros TTC (12.826 euros HT) depuis le 2 octobre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

— Condamner la SAS BROTHER GROUP HOLDING au paiement à la SAS DINEX d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 2 septembre 2025, ainsi que le coût de la notification aux créanciers inscrits.

Appelée à l’audience du 13 mai 2025, puis à celle du 20 juin 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 12 septembre 2025 au cours de laquelle la SAS DINEX, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau. Elle s’est en outre opposée oralement à la demande de délais de paiement formulée en défense.

Au soutien de ses prétentions, la SAS DINEX expose que, par contrat à effet au 1er janvier 2022, elle a donné en sous-location à la SAS BROTHERS GROUP HOLDING des locaux commerciaux et 5 places de stationnement extérieures, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 51.150 euros HT avec franchise partielle les 2 premières années. Elle explique que sa sous-locataire ayant cessé de procéder au paiement de ses loyers et charges, elle a été contrainte, après l’envoi d’une vaine mise en demeure, de lui faire délivrer par commissaire de justice le 2 septembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 123.566,62 euros. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle considère la clause résolutoire acquise.

En défense, la SAS BROTHERS GROUP HOLDING, représentée par son conseil, a sollicité oralement les plus larges délais de paiement pour lui permettre d’apurer sa dette locative qu’elle ne conteste pas, précisant en outre que les locaux, qui sont en train d’être vidés, pourront être restitués avant le mois de décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Préalablement, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SAS DINEX justifie, par la production de l’acte de sous-location de locaux commerciaux à effet au 1er janvier 2022, du commandement de payer délivré le 2 septembre 2024 et des factures produites, que sa locataire, la SAS BROTHERS GROUP HOLDING, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de sous-location liant les parties stipule, en son article 13, qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, la SAS DINEX a fait délivrer à la SAS BROTHERS GROUP HOLDING un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 2 septembre 2024, d’avoir à payer la somme en principal de 123.566,62 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 2 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 3 octobre 2024.

L’obligation de la SAS BROTHERS GROUP HOLDING de quitter les lieux n’étant, dès lors, pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS BROTHERS GROUP HOLDING occupante sans droit ni titre, de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef et qu’à défaut la SAS DINEX est autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des explications de la partie demanderesse que sont réclamés en paiement les loyers, charges et taxes dus pour la période du mois de décembre 2023 au mois de septembre 2024, outre les régularisations de charges et taxes foncières des années 2023 et 2024 pour un montant total de 154.846,22 euros.

La SAS BROTHERS GROUP HOLDING ne conteste pas le principe, ni le quantum de la dette.

En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SAS BROTHERS GROUP HOLDING à payer à la SAS DINEX la somme non sérieusement contestable de 154.846,22 euros comprenant les loyers, charges, taxes et accessoires dus au mois de septembre 2024 inclus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS BROTHERS GROUP HOLDING causant un préjudice à la SAS DINEX, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 3 octobre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS BROTHERS GROUP HOLDING au paiement de ladite indemnité à compter du 3 octobre 2024.

En revanche, la majoration sollicitée de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

Sur ce, la SAS BROTHERS GROUP HOLDING sollicite des délais de paiement sur 24 mois, demande à laquelle s’oppose la SAS DINEX.

Or, la SAS BROTHERS GROUP HOLDING n’apporte aucun élément probant circonstancié permettant d’établir qu’elle est en capacité d’honorer sa dette.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de délai de paiement formée par la défenderesse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS BROTHERS GROUP HOLDING, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment le coût de délivrance du commandement de payer.

Elle est également condamnée à payer à la SAS DINEX la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de sous-location portant sur le local commercial et les 5 places de stationnement extérieures situés [Adresse 2] à [Localité 4] à la date du 3 octobre 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS BROTHERS GROUP HOLDING et/ou de tous occupants de son chef du local commercial et les 5 places de stationnement extérieures situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS BROTHERS GROUP HOLDING à payer à la SAS DINEX la somme provisionnelle de 154.846,22 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS BROTHERS GROUP HOLDING à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SAS DINEX aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 3 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SAS BROTHERS GROUP HOLDING à payer à la SAS DINEX, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 3 octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE la SAS BROTHERS GROUP HOLDING aux dépens, comprenant notamment le coût de délivrance du commandement de payer ;

CONDAMNE la SAS BROTHERS GROUP HOLDING à payer à la SAS DINEX la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,