N° RG 24/06178 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWCZ

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/06178 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWCZ

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Sarah BARDOL

M^e Sylvia DA COSTA-DAUL

M^e Christian MENDY

M^e Jean WEYL

Le

Le greffier

M^e Sarah BARDOL

M^e Sylvia DA COSTA-DAUL

M^e Christian MENDY

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT DU 24 MARS 2026

DEMANDEURS :

Monsieur, [U], [M]

né le 05 Août 1977 à, [Localité 2] (SENEGAL), demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Sylvia DA COSTA-DAUL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 349, M^e Christian MENDY, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame, [J], [L] épouse, [N]

née le 13 Mars 1943 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

Monsieur, [B], [N]

né le 30 Juin 1967 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

S.C.I., [I], identifiée au SIREN sous le n° 441.503.992. et immatriculée au RCS de, [Localité 1], prise en la personne de son représentant, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Sarah BARDOL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 158

Monsieur, [F], [N], demeurant, [Adresse 5]

représenté par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Mars 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M., [K], [N] et son épouse Mme, [J], [N] née, [L] (ci-après « les consorts, [Z] ») étaient propriétaires d’un ensemble immobilier situé, [Adresse 6] à, [Localité 5], cadastré section AH n°, [Cadastre 1].

Selon règlement de copropriété notarié en date du 9 octobre 1959, cet immeuble était constitué de deux lots, chacun comprenant, outre des parties privatives, la moitié des parties communes.

Par acte de donation-partage notarié en date des 27 et 29 novembre 2002, les consorts, [Z] ont donné à leur fils, M., [B], [N], la nue-propriété du lot de copropriété n° 1 et la moitié des parties communes au sein de l’immeuble.

Par acte de donation notarié en date du 26 juin 2008, les consorts, [Z] ont donné à M., [B], [N] l’usufruit grevant les 2/3 indivis de ces mêmes droits, les donateurs se réservant le droit d’usufruit à hauteur du dernier tiers indivis.

Selon acte sous signature privée en date du 3 juillet 2018, les consorts, [Z] ont donné à bail d’habitation à M., [U], [M] un logement dans l’ensemble immobilier.

Par acte de vente notarié en date du 12 janvier 2023, les consorts, [Z] ont vendu à M., [B], [N] le tiers indivis en usufruit résiduel, ainsi que la pleine propriété du lot de copropriété n° 2 au sein du même immeuble et la seconde moitié des parties communes.

Par acte de vente notarié en date du 6 juin 2023, M., [B], [N] a vendu à la SCI, [I] les lots de copropriété n° 1 et 2 ainsi que la totalité des parties communes de l’ensemble immobilier.

Selon acte extrajudiciaire signifié par commissaire de justice le 6 décembre 2023, la SCI, [I] a fait délivrer à M., [U], [M] un congé reprise pour habiter fondé sur l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 pour la date du 9 juillet 2024.

Estimant que son droit de préemption avait été éludé, par assignation délivrée le 13 et 20 juin 2024 M., [U], [M] a attrait les consorts, [Z], M., [B], [N] et la SCI, [I] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir prononcer la nullité de la vente.

Par conclusions d’incident du 17 octobre 2024, le Conseil de la SCI, [I] a soulevé l’irrecevabilité de cette demande faute d’avoir été publiée au livre foncier en application de l’article 38-4 de la loi du 1er juin 1924.

Par mention au dossier, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de cette fin de non-recevoir à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, rappelant qu’il appartenait aux parties de la reprendre dans les conclusions adressées à la formation de jugement, conformément aux deux derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile.

Suite au décès de M., [K], [N] survenu le 8 janvier 2025, par assignation du 30 juillet 2025 M., [U], [M] a appelé en intervention forcée M., [F], [N] en sa qualité de co-héritier de M., [K], [N] avec M., [B], [N].

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier le 23 septembre 2025.

La clôture a été prononcée le 2 décembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 27 janvier 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, M., [U], [M] demande au tribunal de :

— juger le requérant recevable en sa demande ;

— prononcer la nullité de l’opération ayant conduit à la vente de l’ensemble immobilier consenti par M., [B], [N], à la SCI, [I] ;

— en conséquence, débouter les consorts, [N] de leur demande aux fins de voir le requérant condamné au paiement d’une indemnité de 2 000 € ;

— condamner les consorts, [N] et la SCI, [I], in solidum, à verser à M., [U], [M], la somme de 30 000 € au titre de son préjudice ;

— les condamner à lui restituer l’intégralité des loyers versés, soit la somme de 5 782,91 € ;

— condamner M., [K], [N], Mme, [J], [N], M., [B], [N] et la SCI, [I] à lui payer 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au fondement des articles 1162, 1178 et 1179 du code civil, que si le bail d’habitation dont il est bénéficiaire a été conclu postérieurement à la division de l’immeuble en lots, pour autant les parties défenderesses sont responsables d’une fraude destinée à contourner, dans son esprit, la loi du 31 décembre 1975 protectrice des occupants de locaux à usage d’habitation, puisque les consorts, [Z] n’ont cédé à leur fils la propriété des biens en cause qu’en vue de leur cession au profit de la SCI, [I], afin d’écarter M., [U], [M] de la vente, lequel était pourtant engagé avec Mme, [N] dans une démarche d’acquisition de son logement. Il ajoute qu’il est remarquable de constater que M., [B], [N] s’est abstenu de notifier au locataire ses coordonnées, malgré les termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il l’est tout autant que le bail ne comporte aucune mention de l’existence d’une copropriété ni les modalités relatives à l’usage des parties et équipements communs de l’immeuble.

Il fonde sa demande indemnitaire sur l’article 1240 du code civil, exposant que les défendeurs ont agi de concert afin d’organiser la vente du bien litigieux, et que cette action commune a contribué à lui causer un préjudice direct, ayant été contraint de demeurer dans son logement compte tenu des démarches engagées en vue d’acquérir son logement alors que sa famille avait emménagé à, [Localité 6], la perspective favorable d’acquérir ce logement l’ayant maintenu dans l’obligation de régler deux loyers, et que la perte de chance d’acquérir ce bien doit être réparée à hauteur du préjudice subi en raison du maintien dans le logement, soit en l’occurrence le règlement des loyers y afférents depuis près de 30 mois.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, Mme, [J], [N] née, [L], M., [B], [N] et M., [F], [N] (ci-après « les consorts, [N] ») demandent au tribunal de :

— déclarer la demande de M., [U], [M] mal fondée, et le débouter de ses fins et conclusions ;

— le condamner à leur payer les sommes de :

* 2 000 € à titre d’indemnité pour procédure abusive ;

* 3 000 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 n’est pas applicable dès lors que le bail est largement postérieur au règlement de copropriété, le demandeur ne rapportant au demeurant pas la preuve que l’esprit de la loi aurait été violé. Ils affirment que la vente précédente du 12 janvier 2023, intervenue entre parents, n’était pas plus soumise audit droit de préemption. Ils ajoutent que par l’effet des différentes mutations en faveur de M., [B], [N], l’immeuble vendu n’était plus en copropriété au moment où il avait été vendu à la SCI, [I] le 6 juin 2023. Ils précisent en outre qu’aucun congé pour vente n’ayant été délivré, les dispositions du droit de préemption instaurées par la loi de 1989 n’étaient pas davantage applicables.

Ils s’opposent à la demande indemnitaire formée par M., [U], [M], laquelle est formée au fondement de l’article 1240 du code civil, au motif que sa demande principale se fonde sur la responsabilité contractuelle et qu’en vertu du principe de non-cumul des responsabilités sa demande de ce chef apparaît mal fondée, le demandeur ne rapportant au demeurant pas la preuve de l’existence d’une faute ni d’un préjudice.

* * *

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Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 février 2025, la SCI, [I] demande au tribunal de :

— débouter M., [U], [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— le condamner à lui payer les sommes de :

* 2 000 € à titre d’indemnité pour procédure abusive ;

* 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 n’est pas applicable dès lors que le bail est largement postérieur au règlement de copropriété, le demandeur ne rapportant au demeurant pas la preuve que l’esprit de la loi aurait été violé par les parties défenderesses. Elle affirme que la vente précédente du 12 janvier 2023, intervenue entre parents, n’était pas plus soumise audit droit de préemption. Elle ajoute que par l’effet des différentes mutations en faveur de M., [B], [N], l’immeuble vendu n’était plus en copropriété au moment où il avait été vendu à la SCI, [I] le 6 juin 2023. Elle précise en outre qu’aucun congé pour vente n’ayant été délivré, les dispositions du droit de préemption instaurées par la loi de 1989 n’étaient pas davantage applicables.

Elle s’oppose à la demande indemnitaire formée par M., [U], [M], laquelle est formée au fondement de l’article 1240 du code civil, au motif que sa demande principale se fonde sur la responsabilité contractuelle et qu’en vertu du principe de non-cumul des responsabilités sa demande de ce chef apparaît mal fondée, le demandeur ne rapportant au demeurant pas la preuve de l’existence d’une faute ni d’un préjudice. Elle ajoute que l’indemnisation d’une perte de chance ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de la demande

Il sera observé à titre liminaire que la SCI, [I] n’a pas maintenu dans ses dernières conclusions la fin de non-recevoir qu’elle avait initialement soulevée devant le juge de la mise en état par conclusions du 17 octobre 2024, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi, celle-ci expliquant en définitive dans ses dernières conclusions au fond que suite à la justification par le demandeur de la réalisation des formalités requises cette fin de non-recevoir est devenue sans objet.

2. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10, I., alinéa 1er de la loi du 31 décembre 1975, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

Selon le III., cet article ne s’applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1er du décret du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la première vente d’un appartement et de ses locaux accessoires, depuis la division de l’immeuble dont ils dépendent et l’identification de chaque lot par un état descriptif publié au fichier immobilier, doit être, préalablement à sa conclusion, notifiée au locataire ou à l’occupant de bonne foi au sens de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 susvisée, et occupant effectivement les lieux.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation est postérieur à la division ou à la subdivision de l’immeuble.

En l’espèce, le bail d’habitation dont bénéficie M., [U], [M] a été conclu le 3 juillet 2018, soit plusieurs dizaines d’années après la mise en copropriété de l’immeuble tel qu’il résulte du règlement de propriété notarié en date du 9 octobre 1959.

Par conséquent, en application des dispositions ci-avant rappelées, le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 n’a pu bénéficier à M., [U], [M] lors de la vente de l’immeuble à la SCI, [I].

De la même façon, les développements de M., [U], [M], selon lesquels les parties défenderesses auraient violé l’esprit de la loi en organisant la vente de façon à ce que le droit de préemption du locataire fût éludé, sont inopérants, dès lors que le demandeur n’a en tout état de cause jamais été titulaire du droit de préemption en question.

A cet égard, la vente intervenue au préalable le 12 janvier 2023 entre les consorts, [Z] au bénéfice de leur fils M., [B], [N], n’était pas soumise audit droit de préemption en présence d’une vente réalisée entre parents, sans que M., [U], [M] n’apporte aucun élément de nature à considérer qu’elle telle vente fût conclue aux seules fins de contourner le dispositif légal protecteur du locataire. Dès lors, la régularité de cette vente ne peut pas plus être remise en question.

Par ailleurs, dès lors que suite à la vente intervenue le 12 janvier 2023 la pleine propriété des lots n° 1 et 2 et des parties communes a été réunie entre les mains de M., [B], [N] seul, tel a entraîné de plein droit la disparition de la copropriété en application des dispositions de l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, faute pour l’immeuble en cause d’avoir été soumis au statut de la copropriété, le droit de préemption prévu par les dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 était là encore inapplicable.

Par ailleurs, si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, au nouveau bailleur de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire, en l’espèce M., [U], [M] n’explicite pas en quoi le démembrement de propriété intervenu en 2008 au profit de M., [B], [N], sans que ce dernier n’ait notifié au locataire sa nouvelle qualité de co-indivisaire de l’usufruit du bien, aurait emporté des conséquences sur la régularité de l’opération de vente dont il poursuit désormais l’annulation, et en particulier les éventuelles incidences quant à l’existence ou l’efficacité du droit de préemption dont le locataire aurait pu être titulaire.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de M., [U], [M] tendant à l’annulation de « l’opération ayant conduit à la vente de l’ensemble immobilier consenti par M., [B], [N] à la SCI, [I] », ainsi que ses demandes indemnitaire et en restitution de loyers lesquelles en sont l’accessoire et deviennent donc sans objet.

3. Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à réparation que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Le simple fait que le demandeur ait été débouté de l’intégralité de ses moyens et prétentions ne suffit cependant pas à caractériser l’abus, sauf à priver de toute substance le droit fondamental d’agir en justice.

Par ailleurs, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle pour cause de procédure abusive suppose encore de démontrer, outre la faute consistant dans l’abus, un préjudice résultant de cette faute. Une telle action n’a en effet pas vocation à sanctionner le comportement d’une partie, mais d’indemniser le préjudice subi en raison de l’engagement de la procédure par l’autre.

En l’espèce, il n’est pas démontré que bien que ses prétentions soient mal fondées, M., [U], [M] ait fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice, ni qu’il ait causé aux parties défenderesses un préjudice susceptible d’indemnisation et distinct des frais irrépétibles que l’application de l’article 700 du code de procédure civile a déjà vocation à indemniser, de sorte que leur demande respective sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M., [U], [M], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

4.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, M., [U], [M] sera condamné à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au profit des consorts, [N], et à 2 000 € au profit de la SCI, [I].

4.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE M., [U], [M] de sa demande tendant à l’annulation de la vente ;

DÉBOUTE M., [U], [M] de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE M., [U], [M] de sa demande de restitution des loyers ;

DÉBOUTE Mme, [J], [N] née, [L], M., [B], [N] et M., [F], [N] de leur demande reconventionnelle indemnitaire ;

DÉBOUTE la SCI, [I] de sa demande reconventionnelle indemnitaire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de M., [U], [M] ;

CONDAMNE M., [U], [M] à verser à Mme, [J], [N] née, [L], M., [B], [N] et M., [F], [N] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [U], [M] à verser à la SCI, [I] une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M., [U], [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY