TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.N.C. SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Copie exécutoire délivrée

à : M^e LEMASITRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03161 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABI3

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

S.N.C. SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03161 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABI3

EXPOSE DU LITIGE

La SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS est propriétaire du lot n°3 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré An [Cadastre 1] Sec AU n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 33/1008ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet [G] en exercice, a assigné la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4871,83 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son conseil, a souhaité actualiser sa créance à la hausse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] justifie de la signification à la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS de conclusions avec signification de ses pièces à l’appui et actualise ainsi sa demande :

—  6372,08 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 2374,49 euros puis à compter de l’assignation sur la somme de 4871,83 euros et des dernières conclusions pour le surplus,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

— avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°3, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2025

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024

— l’historique du compte du 12 juillet 2023 au 15 octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 6372,08 euros (en ce inclus 1665,34 euros de frais de recouvrement et honoraires d’avocat),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2023, 4 avril 2024, 26 juin 2024 et 25 juin 2024 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2022, 2023, 2024,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024, 2025 et 2026,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’étanchéité de la courette arrière, poursuite du diagnostic technique global voté en 2020, remplacement de la chaudière à fioul par une chaudière à gaz, raccordement au réseau collectif de gaz, actualisation du devis de l’entreprise VERONEO, remise en peinture de la porte sur rue et nettoyage de la façade, étude concernant le réaménagement du réseau d’eau,

— la mise en demeure de payer la somme de 2374,49 euros adressée le 9 décembre 2024 à la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS (distribuée le 11 décembre 2024).

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1665,34 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 4706,74 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4706,74 euros.

La SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4706,74 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 11 décembre 2024 sur la somme de 2374,49 euros, de l’assignation du 20 mai 2025 sur la somme de 2497,34 euros, et du présent jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)”.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1665,34 euros se décomposant comme suit :

—  12 euros de frais de relance (13 septembre 2024),

—  55 euros de frais de mise en demeure (8 novembre 2024),

—  96 euros de frais de mise en demeure par avocat,

—  840 euros d’honoraires d’avocat,

—  282,31 euros de frais d’assignation,

—  380 euros de frais d’état daté.

Les courriers de relance et de mise en demeure adressés par le syndic, tout comme l’état daté ne sont pas produits. Les honoraires d’avocat relèvent des frais irrépétibles et les frais d’assignation des dépens.

Dans ces conditions, seule la somme de 96 euros réclamée au titre de la mise en demeure par avocat sera retenue.

En conséquence la somme de 96 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de réception de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS présente, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Le montant sollicité à titre de réparation sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 20 mai 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet [G] :

— la somme de 4706,74 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 11 décembre 2024 à hauteur de 2374,49 euros, de l’assignation du 20 mai 2025 à hauteur de 2497,34 euros et du présent jugement pour le surplus,

— la somme de 96 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 11 décembre 2024,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 20 mai 2025,

CONDAMNE la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet [G], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

La Greffière, La Juge,