COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro., [Adresse 1] c/, [G], [A]

N°26/ 244

Du 24 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 25/01984 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QPGV

Grosse délivrée à :

l’ASSOCIATION, [Z]

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au

greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de

l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le24 Mars 2026 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro., [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur, [G], [A],

[Adresse 3],

[Localité 3] USA

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M., [S], [A] est propriétaire des lots n°1064 et 1181 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Par lettre du 22 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a mis en demeure M., [S], [A] de payer la somme de 28.620,49 euros de charges de copropriété dues au 22 novembre 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 5] a fait assigner M., [S], [A] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

29.481,53 euros de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2024,2.000 euros de dommages et intérêts,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, les procès-verbaux des assemblées générales approbatives des comptes, les états des dépenses et les états de répartition des charges ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance. Il rappelle que les appels de fonds doivent être payés quelles que soient les contestations s’agissant d’avances de trésorerie permanentes en vertu de la loi. Il fait valoir que la résistance abusive du défendeur à régler ses charges lui cause un préjudice dont il évalue la réparation à la somme de 2.000 euros.

M., [S], [A] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2026 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA PROCÉDURE.

L’article 479 du même code ajoute que le jugement par défaut ou le jugement réputé contradictoire rendu contre une partie demeurant à l’étranger doit constater expressément les diligences faites en vue de donner connaissance de l’acte introductif d’instance au défendeur.

En effet, au terme de l’article 684 du code de procédure civile, l’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination.

L’article 688 alinéa 2 du même code précise que, s’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :

1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements européens ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;

2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte ;

3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.

En l’espèce, M., [S], [A] réside aux Etats-Unis si bien qu’est applicable la convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale.

Cette convention prévoit que l’huissier de justice compétent pour la notification adresse la demande au moyen du formulaire annexé à la convention accompagné de l’acte à notifier en deux exemplaires directement à l’autorité centrale désignée par l’Etat destinataire.

En l’espèce, le commissaire de justice a bien accompli les diligences pour notifier l’assignation à M., [S], [A] mais l’entité requise lui a retourné l’acte en lui indiquant qu’il n’avait pas été possible de le remettre à son destinataire.

Pour autant, l’adresse figurant sur l’acte est identique à celle d’une lettre recommandée adressée à M., [S], [A] qui l’a bien reçue suivant une « attestation de distribution à son destinataire » établie par la poste.

Dès lors que l’acte ayant été transmis depuis plus de six mois et que le syndicat produit le justificatif de ce que l’autorité requise n’a pu le remettre à son destinataire malgré les diligences entreprises, il peut être statué sur le fond du litige.

Sur la demande principale de paiement des charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M., [S], [A] est propriétaire des lots de copropriété n°1064 et 1181,le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2018 au 31/03/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2020 au 31/03/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er mars 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2019 au 31/03/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 octobre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2020 au 31/03/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022,le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 janvier 2025 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/03/2024,l’état financier après répartition au 31/03/2020, au 31/03/2023 et au 31/03/2024,les comptes de gestion au 31/03/2023 et les budgets prévisionnels,les appels de charges, fonds et provisions adressés à M., [S], [A],une mise en demeure de payer la somme de 28.620,49 euros de charges de copropriété impayées adressée à M., [S], [A] par lettre du 22 novembre 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 29.481,53 euros au 15 février 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 29.481,53 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de lettre comminatoire d’un montant de 140 euros le 04/05/2022 et d’un montant de 96 euros le 28/03/2024, des frais de mise en demeure d’un montant de 110 euros le 11/05/2022, d’un montant de 15 euros le 23/08/2023, d’un montant de 15 euros le 29/02/2024, d’un montant de 15 euros le 17/05/2024, d’un montant de 15 euros le 28/08/2024 et d’un montant de 15 euros le 22/11/2024,des frais d’assignation d’un montant de 140 euros le 01/06/2022,

le tout pour un montant total de 952 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de lettre comminatoire, ou de frais de remise en demeure, ou de frais d’assignation ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 15 euros et les frais d’assignation qui seront inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais de recouvrement nécessaires d’un montant de 28.544,53 euros, arrêtée au 15 février 2025, que M., [S], [A] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M., [S], [A] s’abstient, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensable à l’entretien de l’immeuble.

Il cause ainsi à la collectivité un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, en considération de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 1.000 euros.

Il sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M., [S], [A] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M., [S], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 5] la somme de 28.544,53 euros de charges de copropriété et de frais de recouvrement nécessaires, comptes arrêtés au 15 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M., [S], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 5] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M., [S], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé «, [Adresse 1] » situé, [Adresse 4] à, [Localité 5] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [S], [A] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT