TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05535 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLOS

NAC : 72A

Jugement Rendu le 04 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires « Lefebvre 16 » dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 3], et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire situé [Adresse 1]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [P] [U] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Zahara BENTOUILA, greffière lors des débats et de Sarah TREBOSC, Greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] sont propriétaires des lots 66, 88 et 215 dépendant de la copropriété LEFEBVRE 16 située [Adresse 4] [Localité 8].

Par assignation en date du 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16, représenté par son syndic le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les articles 10, 10-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 220, 1234-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement, ou tout le moins in solidum, M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] à lui payer la somme en principal de 29.048,76 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2024 inclus et représentant :

. 28.188,81 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

. 458,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 251,47 euros au titre des frais d’huissier, relevant des dépens,

. 150,48 au titre des honoraires d’avocat pour mise en demeure,

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] d’une condamnation au paiement solidaire de l’intérêt au taux légal à compter :

. de la mise en demeure notifiée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic, en date du 16/11/2016, d’avoir à payer la somme de 2.726,40 euros,

. de la mise en demeure notifiée par M^e PELIT JUMEL, avocat, en date du 01/06/2020, d’avoir à payer la somme de 12.447,90 euros,

. de la mise en demeure notifiée par M^e PELIT JUMEL, avocat, en date du 24/05/2021, d’avoir à payer la somme de 15.921,11 euros,

. du commandement de payer délivré par le cabinet ID FACTO, huissiers de justice, en date du 03/06/2021 sur la somme de 16.145,18 euros,

. de l’assignation notifiée par Me [H], commissaire de justice, en date du 27/05/2021, d’avoir à payer la somme 15.921,11 euros,

. de l’assignation pour le surplus.

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner solidairement, ou tout le moins in solidum, M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] à lui payer la somme de 2.900,00 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive,

condamner solidairement, ou tout le moins in solidum, M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] à lui payer une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 194,07 euros, le coût de la première assignation 57,40 euros, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par M^e Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2015 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 25 juin 2015, 25 avril 2016, 5 juillet 2018, 29 avril 2019, 28 décembre 2020, 13 juillet 2021, 11 juillet 2022 et 20 juin 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, provisions charges courante et cotisation fonds travaux du 01/07/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 29.048,76 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (859,95 €) qui seront examinés infra.

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 s’élève à la somme de 28.188,81 euros (29.048,76 € – 859,95 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er janvier 2016 (prov.chg.courantes 01.01.2016) au 1er juillet 2024 (prov.chg.courantes et cotisation fonds travaux 01.07.2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter :

— du 4 juin 2020, date de présentation de la mise en demeure du 1er juin 2020, les justificatifs d’envoi des précédentes mises en demeure n’étant pas produites, sur la somme de 12.009,19 euros,

— du 3 juin 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 3.761,44 euros,

— du 29 août 20245, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil. En conséquence, M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 sollicite la somme de 458,00 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  308,00 euros, mises en demeure et relances des 24/08/2016, 16/11/2016, 26/09/2019, 05/05/2021, dont la preuve d’envoi n’est pas produite,

—  150,00 euros, frais de mise au contentieux des 01/04/2017, 11/05/2017, 12/09/2017, 28/11/2017, 20/03/2018, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  57,40 euros, frais d’assignation relevant des dépens et/ou des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 justifie :

— de la mise en demeure du 02 juin 2020, dont le coût sera ramené à celui prévu au contrat de syndic, soit 30,00 €,

— de la délivrance du commandement de payer du 3 juin 2021, soit 194,07 euros.

M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 224,07 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par M^e Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] seront également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 la somme de 28.188,81 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er janvier 2016 (prov.chg.courante 01.01.2016) au 1er juillet 2024 (prov.chg.courante et cotisation fonds travaux 01.07.2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter des 4 juin 2020 sur la somme de 12.009,19 euros, 3 juin 2021sur la somme de 3.761,44 euros et 29 août 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 29 août 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 la somme de 224,07 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LEFEBVRE 16 en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [D] [L] et Mme [P] [U] épouse [L] aux dépens

DIT que M^e Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,