TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 juin 2025

à M^e GALLO Stéphane

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00757 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ADA

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [S]

né le 05 Septembre 1945 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [S]

né le 06 Novembre 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 7]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée électronique du 14 octobre 2020 à effet au 19 octobre 2020, Monsieur [T] [A] et Madame [P] [O] [A] née [H] ont donné à bail à Madame [C] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] assorti d’un parking N°1487.

Suite au décès de Madame [H] veuve [A], Monsieur [F] [Y] [M] est devenu suivant attestation notariale du 12 février 2024, légataire universel des biens meubles et immeubles de ses parents et ainsi du logement objet du litige.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur [F] [M] a fait signifier à Madame [C] [G] un commandement de payer la somme de 1.794,02 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 28 janvier 2025, Monsieur [F] [M], ayant pour mandataire le cabinet CITYA PARADIS et venant aux droits de ses parents décédés, Monsieur [T] [A] et Madame [P] [O] [A] née [H], a attrait Madame [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

– constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, de Madame [C] [G] et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 6] (en ceux compris le parking N°1487), au besoin avec le concours de la force publique si besoin ;

– condamner Madame [C] [G] à lui payer :

* une somme provisionnelle de 5.324,73 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

* une indemnité d’occupation mensuelle de 892,71 euros équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges ;

* la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et plaidée le 3 avril 2025.

A cette audience, représentée par son conseil, Monsieur [F] [M] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 5.324,73 euros au 1er janvier 2025.

Bien que régulièrement cité à étude, Madame [C] [G] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [C] [G] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [F] [M].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [M], justifie suivant attestation notariale de Maître [V] notaire à [Localité 3] en date du 12 février 2024 de la propriété du bien loué, ainsi de sa qualité à agir et du mandat de gestion auprès de CYTIA PARADIS.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Monsieur [F] [M] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa version applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce le bail conclu le 14 octobre 2020 à effet au 19 octobre 2020 contient une clause résolutoire (VIII), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.794,02 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes de la locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois impartis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 1er janvier 2025 démontre que les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été intégralement payés. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [C] [G] est occupante sans droit ni titre du bien appartenant à Monsieur [F] [M] depuis le 11 décembre 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Celle-ci doit être sollicitée à titre provisionnelle.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] n’ayant pas sollicité le paiement de l’indemnité d’occupation à titre provisionnelle, sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ; et de condamner Madame [C], à son paiement, soit un montant de 892,71 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 1er janvier 2025, que Madame [C] [G] reste à devoir une somme de 5.324,73 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant global de 959,50 euros correspondant à des primes et frais et 42,50 euros correspondant à la contribution attentat annuel qui ne relèvent pas de la dette locative.

La locataire qui ne comparaît pas, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération.

Dès lors elle sera condamnée par provision, à verser à Monsieur [F] [M] une somme de 4.322,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur à compter de l’assignation, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [C] [G] supportera les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [M], Madame [C] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2020 à effet au 19 octobre 2020, Monsieur [T] [A] et Madame [P] [O] [A] née [H] dans les droits desquels vient Monsieur [F] [M] en qualité d’héritier, portant sur un appartement situé [Adresse 6], assorti d’un parking N°1487, sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [C] [G] à payer à Monsieur [F] [M], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 892,71 euros, due à compter du 11 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [C] [G] à payer à Monsieur [F] [M], à titre provisionnel, la somme de 4.322,73 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.324,73 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [M] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [C] [G] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Président