RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 mai 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00367 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QXM7

PRONONCÉE PAR

Lucile GERNOT, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 15 avril 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. FICOMMERCE, représentée par la S.A. FIDUCIAL GERANCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. VDS [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 26 mars 2025, la SCPI FICOMMERCE représentée par la SA FIDUCIAL GERANCE, propriétaire d’un local commercial situé à Yerres, donné à bail à la SASU VDS YERRES, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil et de l’article L145-41 du code de commerce, aux fins de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 19 janvier 2025, et ORDONNER, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société CDS [Localité 4], ainsi que celle de tous tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était ;

— CONDAMNER la société CDS [Localité 4] à payer à la société FICOMMERCE, par provision une indemnité journalière d’occupation égale au montant du dernier loyer exigible majoré de 50%, augmentée des charges et accessoires dus en vertu du bail et de la TVA au taux en vigueur, à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

— CONDAMNER la société VDS [Localité 4] à payer, par provision, à la société FICOMMERCE la somme de 23.285,57 euros au titre des loyers, charges et taxes restant dus jusqu’au 31 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— CONDMANER la société VDS [Localité 4] à payer à la société FICOMMERCE la somme de 3.492,83 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 8.2 du bail, correspondant à 15% des sommes dues ;

— CONDAMNER la société VDS à payer à la société FICOMMERCE une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la SCPI FICOMMERCE expose que :

— par acte sous seing privé en date du 21 février 2022, elle a donné à bail à la SASU VDS [Localité 4] un local commercial formant le lot n°6 situé au sein du centre commercial LES ARCADES sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 13.000 euros hors taxes et hors charges, destiné à l’usage exclusif de commerce pour I’activité de primeur, épicerie, exploités sous I’enseigne VDS,

— la SASU VDS [Localité 4] ayant cessé de régler ses loyers, charges et taxes, elle l’a mise en demeure de régler les sommes dues au titre du bail commercial par courriers recommandés avec accusé de réception datés des 14 février, 15 mars et 11 octobre 2024, et a proposé, par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er juillet 2024, la mise en place d’un échéancier de paiement afin de permettre à cette dernière d’apurer sa dette locative, en vain,

— le 19 décembre 2024, elle a fait délivrer à la SASU VDS [Localité 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme principale de 18.387,79 euros, qui est demeuré infructueux,

— les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 19 janvier 2025, justifiant sa demande d’expulsion,

— la SA VDS [Localité 4] est redevable de la somme de 23.285,57 euros au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu’au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— conformément à la clause pénale prévue au contrat, elle est fondée à solliciter à ce titre la somme de 3.492,83 € correspondant à 15% du montant dû.

A l’audience du 15 avril 2025, la SCPI FICOMMERCE, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SASU VDS [Localité 4] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, si la SCPI FICOMMERCE produit un bail commercial désignant la SAS VDS [Localité 4] en qualité de preneur, non signé et non daté, l’existence du contrat et de son contenu est toutefois caractérisée par la signature de l’ « Avenant N°1 du bail en date du 21 février 2022 » signé le 15 juin 2022 par les deux parties.

Aussi, la SCPI FICOMMERCE justifie, par la production du bail commercial et de son avenant signé, des mises en demeure adressées par courriers recommandés avec accusé de réception datées des 14 février, 15 mars, 1er juillet et 11 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2024 et du décompte arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus, que sa locataire, la SASU VDS [Localité 4], a cessé de payer régulièrement ses loyers.

Le bail stipule en son article 19 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCPI FICOMMERCE a fait délivrer à la SASU VDS [Localité 4] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce le 19 décembre 2024 d’avoir à payer la somme, en principal, de 18.387,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 19 décembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 janvier 2025.

L’obligation de la SASU VDS [Localité 4], occupant sans droit ni titre, de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut la société FICOMMERCE étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

II- Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

• Sur l’arriéré locatif

La SCPI FICOMMERCE sollicite la condamnation de la SASU VDS [Localité 4] à lui payer la somme provisionnelle de 23.285,57 euros au titre des loyers, charges et taxes restant dus jusqu’au 31 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Est à ce titre produit un décompte actualisé arrêté au 05 février 2025 comprenant l’appel en paiement du premier trimestre 2025 faisant apparaitre un solde de 23.285,57 euros à la charge de la SAS VDS [Localité 4].

L’obligation en paiement n’étant ainsi pas sérieusement contestable, la SASU VDS [Localité 4] sera condamnée à payer à la SCPI FICOMMERCE, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 31 mars 2025 inclus, la somme provisionnelle de 23.285,57 euros.

Il est précisé à ce titre que la somme due au titre des loyers et charges depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la date à laquelle le décompte est arrêté, correspond à la période couverte par l’indemnité d’occupation et a été traitée comme telle.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation en sollicitant le paiement.

• Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’article 19 du bail stipule que « Dans le cas où le PRENEUR n’évacuerait pas les locaux, il sera redevable envers le BAILLEUR, de plein droit et sans aucun préavis, d’une indemnité journalière d’occupation fixée d’ores et déjà, irrévocablement sur la base du dernier loyer révisé ou indexé, calculée au jour le jour, majorée de 50 %, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et leur restitution au BAILLEUR, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».

Le maintien dans les lieux de la SASU VDS [Localité 4] causant un préjudice à la SCPI FICOMMERCE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 1er avril 2025, conformément aux précisions susvisées, jusqu’à libération effective des lieux.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité, sanction contractuelle s’analysant en une clause pénale, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances en application de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

III- Sur la clause pénale

La SCPI FICOMMERCE sollicite la condamnation de la SASU VDS [Localité 4] à lui payer la somme de 3.492,83 euros au titre de la clause pénale prévue à I’article 8.2 du bail, correspondant à 15% des sommes dues.

La clause pénale étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances en application de l’article 1231-5 du code civil, la demande indemnitaire afférente ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU VDS [Localité 4] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 19 décembre 2024.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SASU VDS [Localité 4], partie succombante, sera condamnée à payer à SCPI FICOMMERCE la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition à la date du 20 janvier 2025 de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er février 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU VDS [Localité 4] et de tous occupants de son chef du local commercial formant le lot n°6 situé au sein du centre commercial LES ARCADES sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU VDS [Localité 4], à compter de la résiliation du bail, au 20 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SASU VDS [Localité 4] à payer à la SCPI FICOMMERCE la somme provisionnelle de 23.285,57 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE la SASU VDS [Localité 4] à payer à la SCPI FICOMMERCE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires formées au titre de la clause pénale du bail commercial ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SASU VDS [Localité 4] à payer à la SCPI FICOMMERCE la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU VDS [Localité 4] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,