TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 25 Février 2025

Enrôlement : N° RG 22/09323 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2KAH

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 3] ( M^e Sébastien VICQUENAULT)

C/ S.A. AXA FRANCE IARD (la SELARL ABEILLE & ASSOCIES)- CDC HABITAT CONSEIL (M^e Paul GUILLET)

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [M] [O], domiciliée et demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

LA S.A. CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée NOUVEAU LOGIS PROVENCAL, immatriculée au RCS de Paris sous le uméro 552 046 484 et dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en son établissement secondaire situé à [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 5], en la personne de ses représentants légaux en exercice

représentée par Maître Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722257460, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

MOTIFS DE LA DECISION

La société CDC HABITAT est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4], mitoyen à la copropriété située au [Adresse 1] et [Adresse 3].

La société CDC HABITAT est assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD depuis le 1er janvier 2017.

Elle a entrepris en 2015 des travaux de restructuration et de réhabilitation de son immeuble.

Les lots n°1 à 7 ont été confiés à la société MDT par marché en date du 18 décembre 2014.

Un ordre de service a été notifié le 2 juin 2015.

Au cours de la réalisation des travaux, la copropriété du [Adresse 1] a fait état de la survenance de désordres dans son immeuble.

Le chantier a été abandonné par la société MDT en octobre 2017.

***

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a saisi, par exploit du 20 février 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 26 avril 2019, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée et par ordonnance de remplacement en date du 22 mai 2019, Monsieur [T] a été désigné en qualité d’expert aux lieu et place de Monsieur [I].

Monsieur [T] a déposé son rapport le 25 mai 2020.

Par exploit en date du 20 août 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné la société CDC HABITAT devant le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de versement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 46.153,53 euros.

Par ordonnance du 23 avril 2021, le juge des référés a condamné la société CDC HABITAT SOCIAL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11 000 euros à titre de provision due au titre des dépenses à engager résultant de façon certaine des travaux réalisés sur l’immeuble de la société CDC HABITAT SOCIAL.

Par exploit en date du 17 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] a assigné au fond la société CDC HABITAT SOCIAL devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 février 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a dénoncé la procédure et assigné la SA AXA FRANCE IARD en garantie.

La jonction est intervenue par ordonnance du 4 juillet 2023.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de la mise en état a débouté la SA AXA FRANCE IARD de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale des demandes de la société CDC HABITAT SOCIAL.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les articles 1240, 1241, 1242 et 544 du Code civil,

Vu les articles 696 et s. et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites.

— JUGER que la société CDC HABITAT SOCIAL engage sa responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], au titre de sa responsabilité civile délictuelle et de la théorie des troubles anormaux de voisinage ;

— CONDAMNER la société CDC HABITAT SOCIAL à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 46 153,50 euros, de laquelle il sera déduit l’indemnité provisionnelle de 11 000 euros précédemment versée en exécution de l’ordonnance du 23 avril 2021 ;

— CONDAMNER la société CDC HABITAT SOCIAL à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5 280,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [T] et le coût des procès-verbaux de constats d’huissier des 13 mars 2018 et 24 janvier 2019 ;

— DEBOUTER la société CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— JUGER qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il soutient que la société CDC HABITAT SOCIAL est pleinement responsable des dommages et désordres liés à la détérioration de la descente d’eau en zinc, arrachée par les bardages et la toile de protection du chantier ; à la mauvaise exécution et la dégradation de la jonction de toiture des deux immeubles entraînant des dommages à la charpente et aux enduits par des infiltrations d’eau de pluie dans l’immeuble en raison de l’absence d’étanchéité de la jonction des toitures ; à la détérioration des cheminées du [Adresse 1], du mur ; aux d’infiltrations dans le logement du 1er étage de l’immeuble ; à la détérioration de l’enveloppe béton situé devant l’entrée du [Adresse 1], détériorée et arrachée par la société CDC HABITAT SOCIAL qui a directement attaché ses bardages de chantier et sa toile de protection sur la colonne ; au scellement du compteur de gaz et à la détérioration des murs intérieurs du bâtiment, un préposé du requis ayant perforé le mur séparant les deux immeubles.

En outre, il estime que la société CDC HABITAT SOCIAL est en partie responsable des dommages et désordres suivants :

— Détérioration de la porte d’entrée du [Adresse 1] en raison des projections d’eau provenant de la colonne d’eau bouchée et endommagée,

— Infiltrations dans l’appartement du 1er étage côté [Adresse 1], ayant pour origines les eaux venant de la colonne de descente des eaux pluviales qui sont projetées sur la façade de l’immeuble et les infiltrations provenant des cheminées endommagées et laissées ouvertes en toiture,

— Fissurations et décollements de la façade côté [Adresse 1], causés par des projections et infiltrations récurrentes d’eau provenant de la colonne d’eau bouchée et endommagée par la société CDC HABITAT SOCIAL, des cheminées endommagées et laissées ouvertes en toiture et éventuellement de la jonction de toitures mal réalisée par CDC HABITAT SOCIAL.

Il fait état des honoraires de maitrise d’œuvre, des frais d’assurance des travaux de reprise des dommages et des travaux engagés à titre conservatoire et au cours de l’expertise par le syndicat afin de limiter les infiltrations d’eau.

Il détaille son préjudice de jouissance en raison des infiltrations et de l’abandon de chantier de l’entreprise réalisant les travaux pour la société CDC HABITAT SOCIAL, l’obligeant à supporter durant plus d’un an la présence de gravats de chantier et de détritus devant sa porte d’entrée.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, la société AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :

Vu l’article L114-1 du Code des Assurances,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal,

— JUGER que la société CDC HABITAT SOCIAL avait connaissance du fait dommageable avant la souscription de la police,

— En conséquence, JUGER que les garanties n’ont pas vocation à être mobilisées en application de l’article 3.2 des dispositions communes de la police,

— DEBOUTER la société CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la compagnie AXA,

— A titre subsidiaire, si la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL est jugée recevable et que les garanties souscrites ont vocation à être mobilisées,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— A titre infiniment subsidiaire, si le Président entrait en voie de condamnation à l’égard de la société AXA, JUGER qu’il y a lieu d’appliquer la franchise d’un montant de 1.500 euros conformément aux dispositions de la police souscrite,

— En tout état de cause, CONDAMNER tout succombant à verser à la société AXA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle souligne que sa police a pris effet au 1er janvier 2017, or, dès le mois de janvier 2016, le syndicat a informé la société CDC HABITAT SOCIAL des désordres constatés en lien avec les travaux. Aussi, au jour de la souscription le 20 juillet 2016, la société CDC HABITAT SOCIAL ne pouvait ignorer les désordres et avait parfaitement connaissance du fait dommageable, ses garanties n’ont donc pas vocation à être mobilisées.

Elle ajoute que l’expert a été dans l’incapacité de déterminer quels étaient les désordres apparus pendant l’exécution des travaux réalisés par la société CDC HABITAT SOCIAL, l’immeuble du [Adresse 1] étant vétuste et non entretenu.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL demande au Tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— A titre principal, Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— A titre subsidiaire, Condamner la compagnie AXA FRANCE IARD à relever et garantir la Société CDC HABITAT SOCIAL des condamnations prononcées à son encontre,

— A titre infiniment subsidiaire, Réduire le quantum des condamnations restant à devoir par la société CDC HABITAT SOCIAL à la somme de 1 500,00 euros,

— En tout état de cause, Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à payer la somme de 1 500,00 euros à la Société CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] aux entiers dépens.

Elle expose que l’expert n’a pas été en mesure de se prononcer la répartition des responsabilités. Elle conteste sa responsabilité s’agissant de la détérioration de la descente d’eau en zinc déjà vétuste ; du défaut d’étanchéité entre les deux immeubles, l’immeuble souffrant d’un défaut d’entretien régulier depuis les 30 dernières années et le muret de dénivelé n’étant pas concerné par les travaux ; de la détérioration des cheminées, les ouvriers n’étant intervenus que sur la toiture du [Adresse 2] et de la détérioration de l’enveloppe béton.

Elle évoque que le défaut d’écoulement des eaux pluviales évoqué par le syndicat n’est pas rapporté et qu’il est mécaniquement impossible que l’eau provenant de la descente EP ricoche sur le bas de la porte.

Elle ajoute que le syndicat n’a pas la qualité pour agir dans le cadre des infiltrations en parties privatives ; que la façade était d’ores et déjà détériorée et que les fissures sont dues à la structure même du bâtiment et non à des infiltrations.

Elle sollicite la garantie de son assureur et la réduction du quantum des demandes dans la mesure où elle n’a fait qu’ « aggraver » des désordres existants.

Elle mentionne qu’elle n’a pas vocation à prendre en charge l’intégralité des frais de maîtrise d’oeuvre et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la nécessité des travaux conservatoires ni n’explique la raison pour laquelle la facture ainsi réglée n’a pas été présentée à l’expert pour être annexée au rapport diffusé. Enfin, selon elle, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires aurait été empêché de jouir de son bien normalement.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 17 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la responsabilité de la SA CDC HABITAT SOCIAL

L’article 544 du code civil prévoit le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements. Ce droit est cependant limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage.

Sur ce fondement textuel, il est admis que nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal du voisinage. Cette théorie, autonome par rapport aux règles de la responsabilité délictuelle, institue une responsabilité objective, sans faute, fondée sur la preuve du trouble anormal.

L’engagement de la responsabilité au titre du trouble anormal du voisinage requiert la caractérisation d’un trouble anormal ou excessif, d’un dommage et d’un lien de causalité entre eux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la caractérisation d’une faute personnelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité les unissant.

Enfin, aux termes de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

A ce titre, il est nécessaire d’établir que la chose est matériellement intervenue dans la réalisation du dommage et de prouver qu’elle a joué un rôle actif. Lorsque la chose en mouvement est entrée en contact avec le siège du dommage, son rôle actif est présumé et le demandeur dispensé de l’établir.

Le gardien de la chose ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure présentant le caractère d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité.

En l’espèce, le syndic bénévole de la copropriété située [Adresse 1] a dénoncé, par courrier recommandé du 13 janvier 2016, à la ville de [Localité 8] et à la société NOUVEAU LOGIS – groupe SNI, plusieurs dommages causés à l’immeuble en raison des travaux réalisés sur la parcelle mitoyenne, consistant en la salissure des terrasses, des gouttières et de la toiture par des gravats, terres et sables ; la suppression du chapeau du conduit mitoyen ; le nettoyage partiel d’une gouttière ; la présence de gravats dans l’escalier et d’un trou dans le mur mitoyen.

Dans son procès-verbal en date des 9 et 10 février 2016, le commissaire de justice mandaté par la SA NOUVEAU LOGIS PROVENCAL a constaté, en présence du syndic bénévole de la copropriété demanderesse et des locateurs d’ouvrage :

— sur la terrasse commune au premier étage, l’aspect dégradé du revêtement de sol avec présence d’une fissure, le raccordement de la gouttière remplie d’alluvions et résidus et la fissuration du mur mitoyen ;

— la présence d’alluvions et de résidus dans la gouttière inférieure et sur les tuiles, les tuiles situées au dessus de la gouttière supérieure étant bouchées par du ciment fissuré de façon non homogène,

— sur la terrasse privative du 2e étage, la présence de nombreux résidus sur les tuiles de la toiture inférieure, la fissuration du mur mitoyen et du mur gauche, une gouttière supérieure également encombrée d’une tuile et d’alluvions,

— dans l’appartement du rez-de-chaussée, mitoyen à l’immeuble en construction, refait à neuf, l’absence de fissures,

— dans l’appartement du premier étage, l’absence de fissures,

— dans les parties communes au rez-de-chaussée et au premier étage, la dégradation des revêtements des murs,

— dans l’appartement de M. [G], l’absence de fissures sur le mur mitoyen du salon avec cuisine ouverte et sur celui de la salle de bains,

— sur la façade extérieure donnant sur le [Adresse 1], la présence de fissures et d’écaillures ainsi que la fissuration de la partie basse de la conduite EP.

Par courrier en date du 17 mai 2018 adressé à la mairie, la société NOUVEAU LOGIS PROVENCAL a fait état de l’abandon de chantier de la société MDT suite à sa liquidation judiciaire prononcée le 5 mai 2017.

Dans un autre procès-verbal en date du 13 mars 2018, le commissaire de justice sollicité par le syndicat des copropriétaires a mis en évidence :

— l’état de chantier de l’immeuble mitoyen, le trottoir étant inaccessible du fait de la présence de bardage de chantier et de l’encombrement de gravats et détritus divers débordant vers l’entrée du [Adresse 1],

— sur la terrasse du dernier étage, les chéneaux de l’immeuble sont encombrés de restes de détritus de chantier et de filets de protection accrochés au garde-fou de la terrasse et à la descente d’eaux usées, les bardages de chantier sont attachés par colliers plastiques devant la porte d’entrée du n°16.

Dans un troisième procès-verbal en date du 24 janvier 2019, le commissaire de justice sollicité par le syndicat des copropriétaires a mis en exergue :

— la présence de traces d’infiltrations en façade côté montée des Accoules partant du 3ème étage, le long de l’écoulement de la gouttière ainsi que sur les bordures de fenêtres, se prolongeant jusqu’au rez-de-chaussée sur la partie gauche ; ainsi que d’importantes lézardes et décollements d’enduit notamment autour des fenêtres et sous les bandeaux sous le fenêtres des 1er, 2e et 3e étages à droite ;

— le décollement d’une importante plaque sous le bandeau de la fenêtre gauche du premier étage et à l’implantation de l’étendage du premier étage côté gauche,

— l’absence de fixation de la canalisation en partie basse, les pattes ayant été arrachées « du fait de l’accrochage du filet de protection par le chantier voisin dessus », avec le décollement d’une partie en béton à côté du coffre gaz en partie basse,

— une importante fissure de désolidarisation derrière le coffret gaz sur le montant de la porte à gauche,

— le seuil de la porte d’entrée décollé,

— l’enlèvement du doublage placoplâtre dans le couloir sur le mur mitoyen avec le chantier du fait des infiltrations, laissant apparaître la structure du mur avec des plaques d’enduits qui présentent par endroits d’importants problèmes de salpêtre ; de nombreuses traces d’infiltration et de décollements de peinture sur le placo ;

— d’importantes fissures en diagonale sur la cloison du local du rez-de-chaussée avec le décroutement de la peinture en partie basse ainsi que sous les escaliers;

— la présence de traces d’infiltrations sur le mur mitoyen avec le chantier sous les escaliers avec des revêtements d’enduit en état brut;

— dans l’appartement du 1er étage, un décollement d’enduit important à proximité de la fenêtre sur rue, une fissure sur le plafond et un décollement de plaques de peinture attestant d’infiltrations ;

— la présence de fissures et microfissures sur la façade du [Adresse 3],

— dans l’accès aux étages supérieurs, une fissure de plus d’un centimètre d’écart en partie haute du mur mitoyen avec le chantier ainsi que des fissures plus petites sur les différentes cloisons et au dessus du placard contenant les compteurs d’eau,

— à l’étage, un trou rebouché,

— dans les escaliers d’accès au deuxième étage, des traces d’infiltrations et de peinture qui se décroutent sur le mur voisin du chantier,

— sur la terrasse du niveau intermédiaire, une gouttière obstruée par des débris de chantier, de la mousse et de la végétation,

— sur le mur mitoyen avec le chantier, la fissuration et le décollement d’importantes plaques d’enduit, une reprise béton sous la rive de tuiles, la fissuration de la cheminée sur un côté de plus d’un centimètre ainsi que de la bordure de façade,

— sur la terrasse du niveau supérieur, un patch de calfeutrement réalisé sur la rive de tuile de l’immeuble voisin pour remédier selon le syndicat, à une pénétration d’eau,

— sur la terrasse du 3ème étage, l’absence totale de chapeau de cheminée, les deux canons n’étant plus protégés et donnant accès à l’écoulement pluvial.

Si ces différents constats permettent tous de constater l’existence de désordres affectant l’immeuble du syndicat requérant postérieurement au commencement des travaux sur le bâtiment mitoyen en septembre 2015, ils ne suffisent pas à eux-seuls à établir l’imputabilité des dommages à la société défenderesse, puisque les commissaires de justice n’ont fait que relater les dires de leur mandant s’agissant de l’origine des désordres et ne peuvent mener des investigations techniques en la matière.

A/ Sur les dommages jugés exclusivement imputables à la société défenderesse

Dans son rapport du 25 mai 2020, l’expert judiciaire confirme que la descente des eaux de pluie est désolidarisée de la façade et ne présente pas de plot béton. Il ajoute qu’une toile de protection est accrochée à la descente d’eaux de pluie de l’immeuble du 16, que l’évacuation d’eaux de pluie de la terrasse du 3ème niveau est bouchée et que la descente n’est pas raccordée.

S’agissant de l’origine de la désolidarisation de la descente d’eau de pluie et de son obstruction, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’elle provient de l’arrachement de la canalisation de son support de la façade en raison du filet de protection du chantier du [Adresse 2] et des gravats provenant clairement des enduits du mur mitoyen effondré sur la terrasse, bouchant l’écoulement de la descente et provoquant le débordement des chéneaux en cas de pluie.

L’expert judiciaire stigmatise ainsi indubitablement la responsabilité de la société défenderesse dans la détérioration de la descente d’eau en raison des gravats visibles sur le procès-verbal de constat de 2016 et du filet de protection provenant du chantier mitoyen.

Ces dommages, directement issus des travaux réalisés sur l’immeuble de la société voisine, sont constitutifs pour le syndicat des copropriétaires, de troubles anormaux compte tenu de leur gravité et de leur ancienneté.

L’expert fait état, dans ses conclusions, d’une seule « aggravation » de l’état de vétusté de la conduite de descente des eaux de pluie par les travaux réalisés par la société NOUVEAU LOGIS PROVENCAL et mentionne bien, dans une réponse à un dire, son état ancien et vétuste en partie courante. A ce titre, les travaux d’entretien et de réfection réalisés par le syndic sur cette descente selon facture de la SARL A.D. PLUS du 22 septembre 2014, soit une année avant le commencement des travaux et cinq années avant les constatations de l’expert, n’ont porté sur sur une partie du tuyau au 2ème étage de l’immeuble. Compte tenu de cet état de vétusté, la responsabilité de la société défenderesse doit donc être retenue à hauteur de 50% au titre de la désolidarisation et l’encombrement de la descente.

En revanche, s’agissant du plot béton situé au pied de la descente d’eaux de pluie, l’expert ne fait que supposer qu’il puisse avoir été démoli au cours des travaux réalisés sur l’immeuble voisin mais ne peut déterminer avec certitude l’origine de ce désordres. En l’absence de tout élément objectif en ce sens, la responsabilité de la société CDC HABITAT SOCIAL ne saurait être retenue à ce titre.

L’expert judiciaire a d’une part préconisé la fixation de la descente à la façade mais d’autre part validé le devis proposé par la société DAY en date du 15 décembre 2019 portant sur le « changement de la descente d’eau zinc du 16 » pour un montant de 2 650 euros HT. Il précise bien en page 47 de son rapport que le remplacement complet de la descente d’eau de pluie ne peut être imputé en totalité à la société CDC HABITAT SOCIAL compte tenu de la vétusté précitée.

En conséquence, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à verser au syndicat 50% de cette somme, soit 1457,50 euros TTC au titre de la descente d’eau.

Concernant les défauts affectant la jonction des toitures des immeubles, l’expert judiciaire fait état en page 36 de son rapport du décollement de l’étanchéité en rive du toit du [Adresse 1] et de la remontée du mur du 18, la rive de toiture n’étant plus étanche en l’absence de bâche. Selon l’expert, les enduits récents du [Adresse 2] ont été réalisés au détriment de la pérennité de l’étanchéité du toit du [Adresse 1] et la protection assurée par la bâche est précaire.

Les défauts d’étanchéité de la toiture sont, aux termes du rapport d’expertise, imputables aux travaux réalisés sur l’immeuble du 18, étant précisé que la société NLP a reconnu, par courriel en date du 1er février 2017, devoir réaliser des travaux de reprise d’un écart d’altimétrie entre les deux toitures par la pose d’une rangée de tuiles sur environ 5 mètres et de réfection de l’enduit du pignon du [Adresse 4] sur environ 5 m² à partir de la terrasse du dernier étage. L’expert judiciaire souligne certes la vétusté de la toiture de la copropriété, mais n’indique pas qu’elle serait la cause, majeure ou mineure, des désordres.

La responsabilité délictuelle de la SA CDC HABITAT SOCIAL sera donc engagée en raison des troubles anormaux causés à son voisin lors des travaux de réhabilitation de son immeuble concernant la toiture.

Cependant, l’expert ne fait aucunement état de dommages causés à la charpente de l’immeuble du syndicat en raison de ces défauts en toiture en dépit du dire du syndicat en ce sens.

L’expert judiciaire n’a émis aucune objection sur le chiffrage proposé par le syndicat et le devis établi par la société DAY. Il n’a aucunement exclu les postes relatifs à la pose d’un solin plomb, à la reprise partielle de la tuile faitière, à la dépose des tuiles et au remplacement de 4 chevrons endommagés, pour la somme totale de 8367 euros HT soit 9203,7 euros TTC.

La SA CDC HABITAT SOCIAL sera donc condamnée en ce sens.

Concernant les traces d’infiltrations dans le logement du premier étage de l’immeuble, le syndicat ne saurait effectivement réclamer l’indemnisation de désordres affectant uniquement les parties privatives de M. [G], propriétaire de l’appartement du premier étage.

En l’absence de toute qualité en ce sens, il doit être débouté de ses demandes au titre des traces d’infiltrations dans le logement du premier étage de l’immeuble.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a constaté l’absence de chapeau de couverture sur les cheminées du [Adresse 1], l’eau de pluie pouvant aisément s’y introduire. Toutefois, il ne s’est pas prononcé, dans le cadre de son rapport, sur l’imputabilité de ce désordre. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucunement élément attestant de la responsabilité de la SAS CDC HABITAT SOCIAL : en effet, contrairement à ses affirmations, la lecture des différents échanges de courriels entre les parties ne laisse aucunement apparaître une reconnaissance de responsabilité de la défenderesse à ce titre. L’absence de réponse précise et argumentée quant aux affirmations du syndicat des copropriétaires ne saurait correspondre à une telle reconnaissance de responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la réparation des conduits de cheminée.

Concernant la détérioration de l’enveloppe béton et du scellement du compteur de gaz, il a déjà été dit que l’expert judiciaire n’a pu se prononcer sur l’origine et la cause de ce désordre et n’a pu le rattacher avec certitude au chantier réalité. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la reprise de l’enveloppe béton et du scellement du compteur de gaz.

S’agissant enfin de la détérioration des murs intérieurs du bâtiment du [Adresse 1], l’expert judiciaire n’a effectué aucune constatation ni aucune observation concernant le trou allégué. Les constats de commissaire de justice ne peuvent valablement suffire à rapporter la preuve de la responsabilité de la SA CDC HABITAT SOCIAL dans la survenance de ce dommage et l’hypothèse d’une perforation du mur au cours des travaux voisins ne résulte que d’une affirmation du syndicat.

Il doit en outre être observé que l’expert judiciaire n’a pas mis en cause les travaux réalisés sur l’immeuble du [Adresse 2] concernant les traces d’humidité dans le hall de la copropriété, en raison de l’état des murs constatés dans l’immeuble du 18, dont les décollements sont superficiels, et de l’absence d’arrivée d’eau à cet endroit ou de toute humidité importante.

Il fait état de l’état ancien de dégradation des murs du hall d’entrée et de l’escalier de la copropriété et de l’absence d’installation sanitaire contiguë au mur mitoyen à l’origine d’une éventuelle fuite d’eau. Le syndicat doit donc être débouté de sa demande au titre de la détérioration des murs intérieurs du bâtiment.

B/ Sur les dommages jugés partiellement imputables à la société défenderesse

S’agissant en premier lieu de la porte d’entrée de l’immeuble du [Adresse 1], l’expert judiciaire a constaté le démontage de la barre de seuil afin de permettre à la porte de s’ouvrir normalement. Néanmoins, il indique clairement en page 42 de son rapport ne pas être en mesure de déterminer l’origine de ce désordre, étant précisé que la porte présente un état de vétusté dans son ensemble, indépendant des travaux réalisés sur l’immeuble du 18. Il ne fait que préciser que le débordement des chéneaux et de la descente d’eau est de nature à faire gonfler le bois de la porte en cas de pluie.

En l’absence de toute implication directe et certaine des travaux réalisés par la SA CDC HABITAT SOCIAL, M. [T] ne peut donc, en page 43 de son rapport, valablement conclure que ces derniers ont aggravé l’état de vétusté du seuil de la porte d’entrée, alors même que la cause et les modalités de ce désordre ne sont aucunement détaillées.

Le syndicat sera donc débouté de sa demande au titre de la détérioration de la porte d’entrée.

Concernant les infiltrations dans l’appartement du 1er étage, il a déjà été observé que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de toute qualité pour solliciter l’indemnisation de désordres affectant les parties privatives. La demande formulée au titre des travaux de reprise dans cet appartement doit donc être rejetée.

S’agissant enfin des fissurations et décollements de la façade côté [Adresse 1], l’expert judiciaire a effectivement relevé une fissure importante sur le linteau de la fenêtre du 1er étage, le décollement de l’enduit en façade et une fissure sur la façade arrière.

Toutefois, l’expert judiciaire mentionne que la fissure du linteau et le décollement de l’enduit sont ponctuels et ne sont pas la conséquence des travaux réalisés sur l’immeuble du 18 en raison de la distance au mur de ce dernier bâtiment et de l’état général des enduits.

Il ajoute, dans le cadre de ses réponses aux dires, que l’enduit de façade présente des dégradations généralisées et une vétusté antérieure aux travaux litigieux, l’immeuble n’ayant pas fait l’objet d’un ravalement depuis au moins 30 ans. L’expert exclut à cet égard le rôle des éventuelles projections et infiltrations en provenance de la colonne d’évacuation, des cheminées et de la toiture.

En ce sens, les désordres précités ne peuvent être imputés à la SA CDC HABITAT SOCIAL et les demandes de dommages et intérêts formulés à ce titre doivent être rejetés.

C/ Sur les demandes au titre des honoraires de la maîtrise d’oeuvre, des frais d’assurance et les frais engagés par le syndicat à titre conservatoire

L’expert judiciaire indique que les travaux devront être réalisés sous la conduite d’un maître d’œuvre, dont les honoraires sont estimés à environ 10% du montant total des travaux, soit la somme de 1 066 euros compte tenu des condamnations prononcées ci dessus. Compte tenu du devis proposé par la société MMA, le montant de l’assurance pour ces travaux supérieurs à 10000 euros, exclusivement imputables à la SA CDC HABITAT SOCIAL, doit être fixé à la somme de 1 785 euros.

Concernant par ailleurs les travaux conservatoires, le syndicat des copropriétaires justifie avoir réglé la somme de 1787,50 euros à la société SL CONCEPT & REALISATION le 21 novembre 2018 dans le cadre de la dépose des tuiles cassées et de la mise en place d’une bâche de protection sur la partie mitoyenne. La réalité de cette prestation, tout comme son insuffisance, ont été caractérisées par l’expert judiciaire. Compte tenu de la responsabilité de la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre des désordres affectant la toiture de la copropriété demanderesse, elle doit nécessairement prendre en charge ces frais conservatoires.

Toutefois concernant la seconde facture acquittée le 23 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement l’urgence et le bien-fondé de ces prestations, outre la pose de bâches de protection lourde sur la jonction entre les deux immeubles pour la somme de 440 euros TTC, étant précisé que certains postes font doublon avec la condamnation précitée. Seule la somme de 440 euros sera donc entérinée.

Par conséquent, la SA CDC HABITAT SOCIAL doit être condamnée à payer la somme de

5 078,50 euros au syndicat des copropriétaire au titre des honoraires de la maîtrise d’oeuvre, des frais d’assurance et des travaux conservatoires engagés par le syndicat.

D/ Sur le préjudice de jouissance du syndicat

Le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que le préjudice de jouissance évoqué a été subi par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble et n’explicite pas non plus la teneur de ce préjudice, étayé par aucune pièce. En outre, la responsabilité de la SA CDC HABITAT SOCIAL n’a pas été objectivée concernant les dégradations intérieures de l’immeuble, de la façade, des cheminées et de la porte d’entrée. En conséquence, le syndicat doit être débouté de sa demande au titre de son préjudice de jouissance.

En définitive, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à payer au syndicat la somme de 15 739,70 euros, de laquelle doit être déduite la somme de 11 000 euros précédemment versée en exécution de l’ordonnance de référé du 23 avril 2021.

II/ Sur la garantie de la SA AXA FRANCE IARD

La SA CDC HABITAT SOCIAL a conclu le 2 novembre 2016 un contrat d’assurance responsabilité civile avec la SA AXA FRANCE IARD et apparaît avoir déclaré le sinistre à son assureur en septembre 2020. La déclaration de sinistre fait état de « désordres causés par la société MDT à la copropriété mitoyenne lors de la restructuration » de l’immeuble et fixe la date du sinistre du 20 août 2020, date de réception de l’assignation en référé.

L’article 3.2 des conditions générales de la police souscrite indique que l’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Il doit être rappelé que la responsabilité de la SA CDC HABITAT SOCIAL n’a été retenue que s’agissant des désordres affectant la conduite d’évacuation des eaux de pluie et la toiture du syndicat des copropriétaires mitoyen.

Or, les éléments de la procédure établissent que la société assurée n’a été informée, en janvier 2016, que des désordres liés à l’absence de nettoyage des terrasses, des gouttières et de la toiture et à la présence de gravats en provenance du chantier.

Le procès-verbal de constat réalisé les 9 et 10 février 2016 à la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL ne fait pas mention des désordres affectant la conduite d’évacuation des eaux de pluie et la toiture du syndicat des copropriétaires mitoyen mais seulement de diverses fissures et de l’absence de nettoyage des gouttières.

La lecture des échanges laisse apparaître que la SA CDC HABITAT SOCIAL a été informée en février 2017 du changement nécessaire de la conduite de descente des eaux pluviales et que le syndic bénévole s’est plaint en mars 2017 de ses interventions sur la toiture de la copropriété.

Aussi, à la date de la souscription de la police en novembre 2016, la SA CDC n’était pas encore informée de l’existence de ces deux désordres et du fait dommageable à l’origine de ceux-ci, imputable aux travaux réalisés. Sa garantie doit donc être mobilisée et la SA AXA FRANCE IARD doit être condamnée à relever et garantir son assuré des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement.

En application de l’annexe à l’acte d’engagement d’assurance responsabilité civile exploitation et professionnelle, la SA AXA FRANCE IARD est fondée à opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 1500 euros.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS CDC HABITAT SOCIAL et la SA AXA FRANCE IARD succombant, elles supporteront les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire. Il sera rappelé que les frais de constat de commissaire de justice ne font pas partie des dépens et sont souverainement appréciés au stade des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

CONDAMNE la SAS CDC HABITAT SOCIAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 3] la somme de

15 739,70 euros au titre des travaux de reprise, de laquelle doit être déduite la somme de 11 000 euros précédemment versée en exécution de l’ordonnance de référé du 23 avril 2021,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 3] du surplus de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir la SA CDC HABITAT SOCIAL des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance,

DIT que la SA AXA FRANCE IARD pourra opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 1500 euros,

CONDAMNE la SAS CDC HABITAT SOCIAL et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, en ce non compris les frais de procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 13 mars 2018 et 24 janvier 2019,

CONDAMNE la SAS CDC HABITAT SOCIAL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], sis [Adresse 1] et [Adresse 3] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 25 février 2025.

Le Greffier Le Président