RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 2 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00626 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5HF

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Sarah TREBOSC, greffière, lors des débats à l’audience du 15 juillet 2025 et de [J] [O], greffière stagiaire en préaffectation sur poste, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. MIRAMAR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sonia BEAUFILS de la SELARL RECCI CONSEILS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2207

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. F&F BATI FERON ET FILS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mai 2025, la SCI MIRAMAR, propriétaire de locaux commerciaux situés à Saint-Germain-Lès-Corbeil, donnés à bail à la SASU F&F BATI FERON ET FILS, a assigné cette dernière en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 1103 et 1342 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de demander au juge de :

— Constater l’acquisition, au profit de la SCI MIRAMAR, de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial du 4 mars 2025 au 4 avril 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SASU F&F BATI FERON ET FILS des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la SASU F&F BATI FERON ET FILS,

— Condamner par provision la SASU F&F BATI FERON ET FILS à verser à la SCI MIRAMAR :

— la somme de 18.664,28 euros arrêtée au 4 avril 2025 au titre des loyers et charges impayés,

— une indemnité conventionnelle d’occupation journalière égale à deux fois le montant du loyers et charges quotidien jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs,

— Condamner la SASU F&F BATI FERON ET FILS à payer à la SCI MIRAMAR la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 mars 2025 et de la signification de la présente assignation, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions des articles 695 à 699 du code de procédure civile,

— Débouter la SASU F&F BATI FERON ET FILS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

La SCI MIRAMAR expose que, par acte du 1er juillet 2019, elle a donné à bail précaire à la SASU F&F BATI FERON ET FILS, des locaux commerciaux situés au sein du centre commercial de la Croix verte situés [Adresse 1] à Saint Germain lès Corbeil, pour une durée de 12 mois, à usage exclusif de bureau, locaux de stockage et local d’activité. D’un commun accord, ce bail a été résilié le 25 janvier 2021 pour permettre la signature d’un bail commercial d’une durée de 9 années à compter du 26 janvier 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel de 12.204 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de payer de manière régulière ses loyers et charges, elle lui a d’abord adressé, en vain, une mise en demeure datée du 9 janvier 2025 de payer la dette locative d’un montant de 14.039,16 euros puis, a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 mars 2025 réclamant la somme, coût d’acte compris, de 16.449,44 euros suivant décompte en date du 13 février 2025. Le commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle s’estime bien fondée à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la condamner à des provisions.

Appelée le 10 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 15 juillet 2025.

A l’audience du 15 juillet 2025, la SCI MIRAMAR, par avocat, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SASU F&F BATI FERON ET FILS n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur les demandes relatives au bail commercial

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI MIRAMAR justifie, par la production du bail commercial du 9 mars 2021, de la mise en demeure datée du 9 janvier 2025 et réceptionnée le 11 janvier suivant, du commandement de payer délivré le 4 mars 2025 et du décompte actualisé au mois d’avril 2025 inclus, que la société preneuse, la SASU F&F BATI FERON ET FILS, n’a pas payé de manière régulière ses loyers, charges et taxes et n’a pas réglé la situation dans le mois du commandement.

Le contrat de bail du 9 mars 2021 comporte, page 9, article 2.11, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou partie de terme de loyer, de frais, charges ou prestations, droit au bail ou provision sur charges à l’échéance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ou contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, (…) un mois après une sommation d’exécuter restée sans effet et visant cette clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure et san qu’il soit besoin de former un action en justice.

La SCI MIRAMAR a fait délivrer le 4 mars 2025 à la SASU F&F BATI FERON ET FILS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme de 16.251,57 euros, hors coût de l’acte, au titre des loyers impayés dus au mois de février 2025 inclus.

La SASU F&F BATI FERON ET FILS ne comparaissant pas, n’offre aucune explication et elle apparaît ne s’être donc pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois ayant suivi sa délivrance. Dans ces conditions, la SCI MIRAMAR est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 5 avril 2025.

Il convient de considérer la SASU F&F BATI FERON ET FILS occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SCI MIRAMAR étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement provisionnel au titre des impayés de loyers

S’agissant des impayés de loyers, charges et taxes

Il résulte du commandement de payer délivré le 4 mars 2025 qu’est réclamée une somme totale de 16.251,57 euros, hors coût de l’acte, d’arriérés locatifs arrêtés au terme du mois de février 2025 inclus, pour le bail commercial.

L’assignation développe qu’au 30 avril 2025, la SASU F&F BATI FERON ET FILS reste à devoir la somme de 20.696,83 euros mais réclame dans son par ces motifs, la somme totale de 18.664,28 euros d’arriérés locatifs arrêtés au 4 d’avril 2025, suivant décompte versé pièce 6.

Or, force est de constater que ce décompte fait mention d’intérêts de retard de 30% facturés du mois d’août 2024 au mois d’avril 2025 qu’il convient de déduire, soit la somme totale de 4.072,13 euros ((459,76X2)+(456,76X3)+413,49+445,91+453,88+469,05).

Au regard de ces éléments et au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, en particulier du bail commercial et du décompte produit, il convient de constater que la dette locative s’établit à un montant d’impayé de 16.624,70 euros terme du mois d’avril 2025 inclus (20.696,83-4.072,13).

Il convient ainsi de considérer, pour la part non sérieusement contestable, que la SASU F&F BATI FERON ET FILS est débitrice d’une somme de 16.624,70 euros jusqu’au loyer du mois d’avril 2025 inclus pour le bail commercial et qu’il convient de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs arrêtés au terme du mois d’avril 2025 inclus, pour la part non sérieusement contestable.

S’agissant des indemnités d’occupation

La SCI MIRAMAR réclame le paiement une indemnité conventionnelle d’occupation journalière égale à deux fois le montant du loyer et charges quotidien jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs.

Il résulte des pièces du dossier que le dernier loyer mensuel appelé est de 1.563,50 euros pour le bail commercial, provision, charges et taxes comprises.

Le maintien dans les lieux de la SASU F&F BATI FERON ET FILS causant un préjudice à la SCI MIRAMAR, celle-ci est fondée à solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, au 5 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SASU F&F BATI FERON ET FILS sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 mars 2025 et de la signification de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu des éléments du dossier et de l’équité il convient de condamner la SASZU F&F BATI FERON ET FILS à payer à la SCI MIRAMAR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la cause résolutoire insérée au bail liant les parties portant sur les lieux loués situés au sein du centre commercial de la [Localité 4] verte situés [Adresse 1] à [Localité 5] au 5 avril 2025.

DIT que la SASU F&F BATI FERON ET FILS devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai.

AUTORISE la SCI MIRAMAR, à défaut de libération, à faire procéder à l’expulsion de la SASU F&F BATI FERON ET FILS et de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE par provision la SASU F&F BATI FERON ET FILS à payer à la SCI MIRAMAR une somme de 16.624,70 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative composée des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation du bail commercial, arrêtés au terme du mois d’avril 2025 inclus.

CONDAMNE par provision la SASU F&F BATI FERON ET FILS à payer à la SCI MIRAMAR une indemnité d’occupation, égale au montant de 1.563,50 euros par mois de loyer et provision de charges et taxes normalement dû contractuellement, à compter 1er mai 2025, pour le bail commercial, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

CONDAMNE la SASU F&F BATI FERON ET FILS à payer à la SCI MIRAMAR la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SASU F&F BATI FERON ET FILS aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 mars 2025 et de la signification de la présente assignation.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,